近日，城市运营事业部总经理卢望高受芜湖前湾集团和芜湖智联车岛建设投资有限公司邀请，作《城市综合开发运营策略设计》专题分享。

卢望高从我国城镇化发展形势、做好开发运营策略设计的必要性、如何做好开发运营策略设计、如何整合项目开发所需资源打造可持续发展的片区等四个方面进行分享，在分析当前城镇化所处的阶段特征的基础上，探讨城市综合开发投资企业如何开展城市开发运营工作。

（卢望高进行专题分享）

卢望高表示，伴随着城镇化进入中后程阶段，城市发展逐渐从增量开发转向存量更新，城市更新逐渐成为城建投资运营领域的主角。当前，新城新区普遍面临土地去化难，以平台公司和一级开发企业拿地为主，市场化开发企业拿地低迷，去化成为当前新城新区开发的首要目标；此外，城市建设普遍存在软性运营服务供给远远跟不上城市硬件供应，亟待投资企业提高城市运营服务能力，充分发挥硬件的效能。基于这些特点，在当前房地产市场不景气的情形下，城市综合开发应当秉持精益城镇化的开发理念，突出以人为本，强化产业的引导性作用，以产聚人。

卢望高分享到投资企业中标签订投资协议后，在大规模投资启动前，开展项目开发运营策略研究是很有必要的，因为项目的边界条件在投资决策和投后实施阶段，往往会发生较大的变化。投资企业需要认识到这种变化是客观存在的，只有积极拥抱变化，重新评估这些变化对项目实施和投资目标实现的影响，并与地方政府就项目新的合作边界下达成新的共识，为项目后续开发运营工作的实施奠定基础。

卢望高解析了城市综合开发运营项目策略设计的方法论和技术路线。他表示，开发策略设计是对项目开发环节的系统策划，需以提升片区整体价值为目标，通过投融资规划模型与资本运作工程，形成投资强度、资金平衡、产业招商等策略计划体系。从现状摸底、规划研究和梳理、开发策略制定、财务分析、实施保障措施等五个维度，结合经典项目案例，讲解了城市综合开发运营策略设计的技术路线。

好的开发策略应该具备以下特征，首先，能够因地制宜，通过集中投入快速提升区域价值；其次，兼顾政府与企业的发展诉求，形成策略共识；再次，能够有效指导开发实施，在充分识别项目风险，并制定有效的措施的基础上，为项目可持续实施预留一定的弹性空间。

最后，卢望高表示打造可持续经营的片区，整合项目开发运营所需资源是至关重要的。引入商业资源或产业资源，才能去化经营性用地，并引导人口流入；引入专业运营机构，才能提升项目整体的运营服务水平，对吸引产业和人口持续流入至关重要，可以说，资源整合能力已经成为了城市综合开发企业的核心能力。卢望高结合项目案例就开发企业如何引入专业运营机构做了经验分享。

一直以来，荣邦瑞明秉承“让合作更简单”的企业使命，针对城市综合开发运营，基于大数据的投资决策方法，构建专业的企业投资评估体系，利用自主研发的投融资规划方法论和“GIS+”产城综合运营服务技术平台，为产业园区、产业新城、城市更新、旧城改造等区域综合开发运营项目，提供涵盖从投前到投后的投资开发全流程服务。截至目前，荣邦瑞明已为全国两百多个县市的上千个城市建设项目提供了专项服务，涉及项目总投资额超万亿元。