“世界上唯一不变的是变化本身”。——斯宾塞·约翰逊

最近被经常问到一个问题：片区综合开发项目中标后，规划、投资内容、市场情况、建设标准、投资构成等与前期的《投资可研》或《实施方案》等决策材料表述的情况差别很大，能否实现《投资可研》中确定的预期投资收益的指标，投资企业心理没底，政企双方就项目投资价值也缺乏共识。

一个合作边界稳定的项目是我们投资企业所希望的，但那也是我们的一厢情愿，特别是对于复杂的片区综合开发项目，不仅面临前述的投前投后在项目边界条件上的变化，在项目投资实施过程中，合作边界的调整变化也是片区开发项目推进过程中的常态，并非个例。

1、投前交易双方项目信息不对称

投资企业项目中标前，招标人出于项目谈判的需要，对项目的相关资料及实际情况均会有所保留，投资企业需要在项目资料不完整的情况下做出是否投资的决策，而这种决策需要根据以往项目经验对未知信息进行的预估。例如，项目投资拓展阶段，项目的土地利用现状等国土空间数据由于要求保密，投资企业只能根据一定时期的卫星图片和现场走访对拆迁量进行评估，但通过卫星图片和走访均无法准确判定拟开发土地的性质、人口和户数等基础信息，《投资可研》在评估测算征地拆迁安置费用方面往往与实际情况存在较大的偏差。

2、投前与投后两阶段的分工不同

投前拓展团队研究项目可行性的目标是为了争取通过企业的投资决策会议，从而参与项目投标，即“拿项目”，实现投前拓展团队的业绩目标。因此，投前拓展团队在项目投资可行性研究阶段，比较容易被招标人“带节奏”，招标人为引入投资企业，会着重强调项目的优点，而忽略项目的风险和不足。所以，上会决策的《投资可研》在表述上也更加偏向于证明项目的可行性，即强调项目的优势，而对项目存在的风险和不足也相对容易忽视。

项目中标后，进入片区开发实施阶段，投后团队实际承担了实现《投资可研》批复的经济效益指标的责任。投后团队更加强调项目操作的可行性，如何充分发挥片区开发过程中的人力、物力、土地等要素资源的价值，在项目实施过程中为各种风险建立足够的弹性，确保项目预期收益目标的实现，投后管理也成为项目风险管控的关键。

3、投前投后项目规划等核心资料持续优化调整

规划是片区开发项目实施的根本，也是城市未来建成的样子，规划调整是片区综合开发项目投后管理最大的不确定性风险。规划的优化调整变化带来的项目投资成本的增加或减少，以及经营性土地资源的增加或减少，均会对项目的投入产出平衡情况造成较大风险。

规划之所以优化调整的原因主要有：

（1）项目投标前，多数片区的控制性详细规划还没有批复，批复周期较长，该阶段的规划研究本质上是个过程成果，甚至部分项目《投资协议》签署后，片区规划仍在调整优化中。

（2）由于投资企业在规划事项上有一定的建议权，投资企业也希望在规划尚未稳定情况下获得项目的投资机会，期待通过规划调整，优化规划的可落地性，改善项目的投资价值，降低实施难度。

（3）原规划内的项目建设标准或投资内容调整时有发生。

项目中标后，投资企业与政府探讨具体项目投资计划时，地方政府有时候会对项目的建设标准提出更高的要求，从而带来投资成本的增加；或者将一些合作范围外的项目要求纳入投资范围；或者将片区内的部分项目或经营性用地从总体项目中剥离。这种调整是片区开发项目中比较常见的情况，对项目的投资收益均会造成较大的影响。

1、“三定”边界，逐项核实

“三定边界”即通过重新确定片区开发项目的“空间边界，项目边界，事责边界”，详细梳理合作边界变化内容。

一定空间边界是否有调整，项目实施范围在空间上是否有变化。

空间边界确定的基础上，二定项目边界是否有增减，由投资企业实施的项目是否增加或减少，具体项目的建设标准是否有变化。

在空间边界和项目边界确定的基础上，三定具体项目事责分工边界是否有变化，建设项目的权利和义务的分配上，政企投前投后相关责任是否有调整。

投资企业与政府或招标人通过三定边界，再次明确双方的合作范围，投资项目，权责事项等基础上，逐项核实投资成本，盘整平衡投资的各项资源，以区域价值提升为导向，用开发策略统筹政企双方诉求，合理配置各项要素资源，实现项目开发可持续性。

2、留足弹性，应对冲击

片区综合开发项目周期长，面临着来自市场、政策、产业结构调整等方面变化带来的冲击，需要通过制定近中远期项目开发实施计划指导项目投资，过程中根据风险发生情况，及时调整投资计划。

综合考虑高峰投资额、自然情况、收益指标等限制性条件，根据项目开发实施计划，为区域留足近中远期投资目标相匹配的投资弹性，为有效应对市场、政策、征拆、回款等开发风险给项目造成的影响留足缓冲空间。

3、过程评估，定期复盘

片区综合开发项目合作期长，合作期内的边界条件变化时有发生。从管控投资风险角度，投资企业需要积极评估项目边界条件的变化对项目投资价值的影响，以便于快速和政府对边界条件变化后的项目投资价值达成共识，为后续片区的可持续开发奠定基础。

同时，投资企业需要定期对已投资的部分进行定期复盘，对开发过程中出现的问题和外部条件变化带来的冲击进行评估，及时调整投资节奏和开发计划，确保项目预期经济效益目标的实现。

片区综合开发项目合作周期内边界条件变化是片区综合开发项目的常态，投前投后边界条件变化只是政企合作风险管理的开始，积极做好常态化应对措施，对边界条件变化后项目投资价值的影响做好跟踪评估，促进政企双方对项目投资价值的认知达成共识，是项目能够顺利实施的基础。

为帮助投资企业在项目边界条件变化后，能够即时评估其对项目投资价值的影响，荣邦瑞明结合自身在片区综合开发领域项目服务经验，将GIS的空间技术与片区综合开发财务评价模型进行集成，自主研发了GIS+片区开发策略管理平台，帮助投资企业制定和调整项目开发计划，记录项目开发过程，根据边界条件变化情况实时评估项目投资价值，促进政企双方就项目边界调整后项目的投资价值快速达成共识。

随着近年来片区综合开发项目落地数量的逐年增加和市场规模的不断扩大，越来越多的投资企业也在积极参与片区综合开发项目的投资，但不同企业的片区开发项目管理经验和能力存在较大差别，片区综合开发项目投后过程管理的重要性越来越凸显。面对日趋激烈的市场环境，投资企业需要积极拥抱变化，借助开发策略管理软件等科技化手段，采取有效措施管控边界条件变化带来的投资风险，促进项目高质量可持续发展，实现片区综合开发项目相关利益主体多方共赢。