近日，由北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司（以下简称：荣邦瑞明）主办的《城市开发与基建投资实战指南》新书发布会暨第三十一期城市中国沙龙研讨会成功举办。在新书发布会现场，该书第一作者荣邦瑞明公司总经理陈民做新书推介，与大家分享出书的心路历程。

                                          
        据介绍，《城市开发与基建投资实战指南》一书，分为上下两个篇章：上篇是围绕城市开发的前景展望和模式创新的探索；下篇是讲解在与投资企业、地方政府谋划项目过程中，处理相关实际问题的方法和经验。全书从投资视野、投资战略、投资方法、投资决策、投资理念五大维度帮助投资人看一个项目从诞生到决策的全过程，以多维视角讲解投资人在对未来城镇化投资项目的方法。

新书创作初衷

陈民介绍，在当前中国城市发展进程中，城镇化是中国发展的重要引擎和载体，期间有大量投资企业参与其中，努力找到好项目，伴随城镇化共同成长。荣邦瑞明的发展与城镇化过程中的市场化发展共同成长，本着对城市开发与社会资本运作的理解和尊重，在城市综合开发运营中总结了大量的实战经验，作者将其整理成辑录，与同行一道分享。

新书核心出发点

随着国内城镇化建设水平的升级，投资者对城市开发与基础设施领域的投资兴趣与日俱增。陈民认为，城市开发与基础设施建设投资作为一个极具专业性的领域，既往已有诸多专家学者对其核心概念、行业特征、风险评估、融资结构等进行过理论著述；但又是一个以实践为导向的领域。在投资企业开展项目拓展工作的时候，单靠理论知识并不能够解决实际投资过程中出现的问题。

投资企业需要综合考虑多维度、多层次的因素。由此，在《城市开发与基建投资实战指南》一书创作、编写的核心出发点，主要在以下几个方面：

第一方面，贴近中国的投资管理文化。这与中国商业文化、社会文化一脉相承。深刻理解投资管理文化才能在投资项目洽商和推进时进退有余。具体表现在：

一、把握公益与市场化之间的平衡。很多项目在实际运作过程中，除了具备经营属性，通过经营运转具有可持续的现金流，而同时项目标的物的服务主体又是社会公众，带有服务社会民生的公益色彩，如水务行业、环保领域、轨道交通等，对于这样的项目，在市场化的评估与探索中，投资企业就要认识到项目市场化的最终收益来源是面向公众，定价就要以公益福利、普惠民生作为出发点，因此不能单纯的挪用西方的市场化思路来看待项目，否则会使企业在投资战略和项目运作上产生偏颇。

二、把握政府主导与市场化运作的平衡。政府计划调节和市场自由交换是资源配置的两种主要机制。充分地发挥这两种机制对于提升资源配置效率的积极作用，处理好政府和市场的关系，既要尊重基本的经济规律，又必须立足于本国的历史文化积淀以及经济社会发展所处的特定历史阶段的客观需要。所以在投资机制下，政府作为整个体系的掌控者、制度的制定者和最终的责任人在项目运作中起主导作用，而企业在项目运营中，应该以提高领域的效率作为出发点，在政府主导的前提下来寻求市场化的平衡。

三、把握社会责任和企业利益之间的平衡。陈民表示，对于一个项目的运作，不管是完全市场化的房地产开发还是城市建设，最终项目的产出和交付都具有服务民生的功能性，在投资过程中，企业参与其中，就必须要强调企业的社会责任，围绕国家的政策导向与公众利益的视角来研究项目的运作，而不是把企业利益的最大化作为唯一的目标追求，因此这需要投资企业在项目的探索中正确处理正确处理好政府与企业的关系，做好社会责任与企业利益的平衡。

在新书的部分篇章中，作者以实际案例为大家深入的阐明了，政府和企业对于项目运作谈判过程中，投资企业应该深入挖掘城市文明深层次的内涵，站在贴近中国投资管理文化的高度和视角进行研究和探索，以促进项目的成功运营。

第二个方面，从合作的角度思考问题。企业投资不仅要考虑拿下项目，更重要的是为项目的长期执行做好铺垫。合同签订仅仅是一个开端，项目实际执行过程中如何平衡己方和合作方诉求，投资经理不仅需要丰富的实践经验和深厚的理论基础，更要懂政企沟通。在项目运营中，寻求项目双方目标、利益与互动机制的合适与平衡。一直以来，荣邦瑞明本着“让合作更简单”的企业使命，在以城市价值提升的总体目标的基础下，统筹项目双方的具体目标诉求，促成政企双方的长期合作。

对于城市开发领域投资项目，一、在合作目标上，双方的目标均有明确的体现。从投资发展角度来看，企业与政府合作，不仅仅局限于项目的拓展阶段、一次性的交易行为，重点是要为长期的可持续合作打下良好的基础，使政府与企业共同促成项目落地，实现城市公共服务可持续发展的目标。

二、在合作条件上，最大限度的保证合作双方的利益。稳定的合作基础，实际上就是基于双方利益条件之上，合理分配风险和回报。从政府的角度出发，项目的合作要在政府能够承受的回报范围之内，同时要保证项目在运转中，政府能够提供和具备相应的可操作条件，这样才能有效的保证项目的落地。从企业的角度出发，企业在承担相应的社会责任外，要充分考虑到企业的投资回报，以保证企业的可持续发展。三、在合作主体身份上，理解对方的行为逻辑。在合作的主体身份上，政府部门与投资企业均有相应的决策程序和逻辑，在促成双方合作的过程中，也是如此，合作双方要深入理解对方决策意图。外部环境的复杂化和政策演变深化，需要双方在制定各自的权利和义务、合作机制上，站在对方的角度思考问题和作出应对策略，这样能够有效的应对合作上的突发情况，从而形成强劲的合作关系，促成整个项目的良性发展。

第三个方面，关注政策变化。陈民认为，政策变化是影响项目进程的重要因素，可以依赖但不能迷信。这些因素对投资企业在实际工作过程中的灵活应用提出了更高要求。

一、伴随我国城镇化的发展，城镇化由以全盘做增量转向有增有减。从过去的30年发展中，纵观中国城市发展进程，城市大力开发，进行大规模基建投资，城市空间规模、人口规模、产业资源大幅增长，现在城市化水平已经到了60%，客观上来讲，我国的城镇化发展过程已经进入了后期。直到今年，国家开始深入实施以人为核心的新型城镇化战略，在城镇化发展中，进行全国的国土空间规划，促进农业转移人口有序有效融入城市，增强城市群和都市圈承载能力，转变超大特大城市发展方式，提升城市建设与治理现代化水平，可以看出，很多城市的空间规划、空间规模，并非全盘扩大，而是围绕核心城市群，在做有增有减的规划，在这一阶段，需要投资企业，要清楚地理解国家城镇化的政策趋势以及对行业投资的影响。

二、由于政策的变化，我国面临从单一的投资拉动转到投资拉动和地方政府债务防控并重的阶段。在过去的30年城镇化发展中，城市投资是我国拉动经济增长的重要核心引擎，为解决资金短缺和法律障碍等问题，各地方政府成立了一系列的投融资公司承担建设任务，并成为地方政府融资的主要平台。政府性投资对地区各项事业发展的重要作用显而易见，但目前存在很多由于投资理性缺失的地方投融资平台形成的政府债务等诸多问题，处置不当有可能引发通货膨胀，威胁国家经济安全和社会稳定。随着我国逐渐进入城市化末期，城市化的速度逐渐的放缓，财政部跟国务院也出台了一系列的政策，来强调地方政府债务防控重要性和紧迫性，所以在研究投资项目时，要把投资拉动和债务防控的要求相结合一起研究。

三、房地产和土地拉动转向可持续的产业发展。在城镇化发展初期，在城市开发与城市建设的投入中，所产生的价值外溢主要体现在土地上，如地产领域的发展。而现阶段，在宏观调控政策的基调之下，在有限的土地资源基础上，能够真正保证未来城市就业、可持续发展的重点，在于未来的产业发展和转型。所以企业投资，要以产业的可持续落地作为出发点。

四、融资端的政策导向，由市场化投资为主导向政府发债为主导、市场化投资为辅的阶段转变。企业要在政策趋势之下，制定投资的增长战略和投资标准，包括从城镇化政策、宏观的投资拉动和债务防控的相关政策、土地和房地产调控以及产业鼓励的政策，从多个维度，重新界定市场化投资的投资环境和投资机会。

        陈民表示，以上因素与视角，对投资企业在实际工作过程中的灵活应用提出了更高要求。荣邦瑞明成立10年以来，专注与片区综合开发、公共服务、大型市政基础设施建设等领域，为地方政府、投融资平台、大型投资企业及金融机构提供专业化、定制化的决策支持服务，已陆续在全国27个省、自治区、直辖市的200多个市、县、区、镇实施了数百个咨询服务项目，服务项目总投资额超过万亿元。2017年，荣邦瑞明正式成立投资顾问事业部，专注于为投资企业提供从项目筛选、投资策划、投融资规划及模式设计、财务评估、落地谈判等全方面、全流程的决策支持。每年为多家大型企业评估项目超过200个，辅助投资企业项目落地的规模约2000亿元，足迹遍布全国，项目涵盖各个类型。公司本着“让合作更简单”的使命，希望从项目实践的角度将自身积累多年的投资经验与行业分享、交流。
        在新书推介的最后，陈民分别向支持新书发布的参会嘉宾、参与编辑工作的出版社团队以及对书籍出版提供思想智慧的同事表示真诚的感谢。希望新书能为业内人士的投资活动带来启发。书中如有不足之处，欢迎各位批评指正。