自2017年成都市第十三次党代会提出城市东进的战略部署以来，到2020年5月9日四川省第十三届人民代表大会第三次会议在《政府工作报告》中特别提到：支持成都建设践行新发展理念的公园城市示范区，推动成都东部新区建设和成德眉资同城化。已历时三年。

现今，东部新区建设正热火朝天。作为本项目的运营服务团队，北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司的总经理陈民在5月28日，与成都市东部新城办副主任罗云、成都交投集团副总经理姜克锦一起做客《新天府会客厅》，并就东部新区“营城”模式创新的“五”个转变和从规划到落地的“五”个阶段进行了分析和总结。

《新天府会客厅》做客现场

“五”个转变

东部新区片区开发模式中的创新被总结为“五个转变”。荣邦瑞明在协助东城办对东部新区进行调研和解剖时，对其提出的“五个转变”进行了落地路径的设计。陈民强调，“五个转变”是对传统城市建设管理模式的升级和优化，突破了传统开发模式的弊端，并形成了东部新区创新的营城模式，具有很强的落地性。

1、规建管模式的转变

在空间上，把片区作为城市规划落地的一个中观层面的载体。在过去做城市开发时，做了总体规划后，会逐渐进入到具体项目的建设过程，总体上系统性的城市功能规划很容易被单个的、独立的项目实施给割裂开，而在东部新城的开发中，把片区一个功能单元作为研究对象开发载体，能够非常有效的在总体规划和具体项目之间起到一个统筹和衔接的作用。

2、投入方式的转变

“设计一片、开发一片、成熟一片、成功一片”强调的是集中投入。这使得整个片区的开发，公共配套和产业配套在片区层面上能够得到非常有效的、集约的、高水准、高强度的供给。

3、投融资模式的转变

这个转变实际上是优化。10年的周期需要中长期的战略性思维，而不是追求短期效应。同时，在10年周期中考虑到企业作为城市运营商，需要追求商业上的可行性。

4、发展逻辑的转变

从产城人到人城产的转变。在信息化科技化升级的今天，人和产业关系在逐渐发生转变，不是产业带动人口的需求，而是高素质人才的聚集，才会创造出创新有活力的产业。因此，整个营城逻辑都会围绕人作为核心要素来建设。

5、政企角色的转变

这是一个重要的调整。企业向前一步，作为城市的运营商；政府在操作层面上退后一步，真正把控好规划标准、产业准入、质量监督。这样整个规划的实施就可由企业作为一个市场化的平台，不断的吸纳外界专业的运营商合作。

“五”个阶段

陈民表示，从片区开发的角度来讲，我们认为片区的发展是城市发展的一个缩影，因此从城市发展的全生命周期全来讲，东部城区想要构建起一套成熟的、系统的城市运营方法，需要关注五个阶段：

1、规划统筹兼顾

政府部门在编制规划时，一定会强调前瞻性、战略性和面向未来；而企业作为城市运营商，商业模式的落地要更加强调规划，在近中期怎么能够接地气，怎么能跟目前发展的基础相结合，强调可落地性。

2、政企分工明确

政府和城市运营商要在整个空间边界，以及项目投资的责任和具体的操作流程的事权边界上，做进一步的划分。

3、商业逻辑清晰

在资源配置上，政府和企业要综合考虑到城市发展的近中远期收益的产生和现金流平衡的状况，设计一套行之有效的能够和金融资源、和市场相对接的商业模式。

4、计划科学稳健

在整个片区的开发上，基础设施、公共服务配套、产业配套一定会有所超前，起到引领作用，同时又要避免传统出现的过度超前，设施建了以后，利用率非常低的问题。因此投资节奏要跟城市发展逻辑相匹配。

5、产业因地制宜

产业定位、产业政策一定要接地气，既要能够符合未来产业的升级方向，同时也牢牢地跟成都市的特色能够相结合，能够有助于产业在整个片区有内生动力，实现可持续的发展。

陈民表示，接下来荣邦瑞明将继续借助自身在城市综合开发领域的全过程服务经验和GIS+城市开发服务平台的优势，结合东部新城建设需求，在实践中不断优化落地路径的设计，整合各类资源，切实服务于东部新城建设和片区综合开发，为未来国家整体的城市建设运营模式的创新升级贡献力量。