经过十年的发展，城镇化水平得到了很大的提升，人们居住面积，配套设施建设都有了相当程度的改善；然而发展背后的问题也是显见的，主要是暴力拆迁、政府不作为、基础设施配套严重滞后于规划设计等问题，反映市场在一定程度上的失灵。

这个阶段发展的高潮是华南板块的兴起和大盘模式的出现。2001年，当时在房地产策划领域算得上风云人物的王志纲，出版了其最为业内人士熟知的著作《大盘时代》，描述了当时大规模房地产项目的开发盛况。

这种方式，在当时的情况下，确实解决了城市发展的现实问题，那就是政府缺少资金实力以自主投资的方式对城市发展加以规范的引导，而资本市场对政府和国企也不够信任，资金的杠杆都倾斜向了市场一方。

从建设结果来看，第一个十年中留下不少至今仍为人们津津乐道的项目，走进一些超大规模的居住区，如华南板块的华南城、深圳的华侨城、北京的天通苑、回龙观等等，颇有现代气象，至今看起来仍让人有赏心悦目之感，遑论当年。不少开发商，在打出自己的营销广告时，都喜欢把自己叫做“城市运营商”，声称自己不是在“建房子”，而是在“造城”，规划是我编的，基础设施是我建的，谁敢说我不是在造城呢，颇有点大手笔的得意之感。那时候，各地方政府之间搞经验交流时，当地比较好的房地产项目，是必看的内容之一。

然而好景不长，不过短短十年时间，以协议出让、生地出让、房地产开发商代征代建为代表的城市建设模式，弊病很快显露出来。资本就是资本，永远不可能把公益作为自己的长久目标，开发商的短期利益追求和城市长远发展之间的矛盾很快的显露出来。

城中村最早遭受诟病。对低成本拿地的追求，使得开发商在选地是都愿意选低成本的农田，几万块钱一亩就拿下了，然后把地用围墙一圈，开发完楼盘之后围墙里面风景如画，围墙外面破败不堪，城市扩张变成了跳跃式的、专拣房少地多的地方发展，肉被吃完了，骨头却没人啃。而政府在低价协议出让土地时，本来就没收到多少钱，更无力去把这些城中村拆掉了，而随着后来的拆迁成本越来越高，这些城中村几乎也变成了无解之局，很多至今也未解决，而当年征地时，没有农转居所需要的费用，也无力安排那么多就业，城中村的居民们或为利益驱动、或为生计迫使，搞起了不少的违建出租屋，政府也只好睁一只眼闭一只眼，时至今日，当年的骨头不少都有了严重的骨质增生。

前几年广东省出台的三旧改造政策，轰轰烈烈，颇有创新改革新政政的风头。其实之所以有那么多问题需要去解决，不少可以追溯到十年之前，当时该统一解决的问题没有解决，才留下了时至今日如此多需要花费当年数倍资金来重新解决的问题。当年市场化搞城市建设越早的地方，这种问题越多，当年市场发展看深圳，现在城市建设中的问题也要看深圳。

基础设施和服务设施的配套不完善也是核心问题。开发楼盘时，尽管为了房子升值，开发商可说是“心甘情愿”地帮政府建一些配套设施。这些设施的建设都是开发商最愿意干的，主要是房地产开发商认为对房子价值提升有好处，政府即使不建，开发商自己也要建 比如商业、教育环卫设施等。在房子最好卖的时候，最好只盖房子，配套的钱能省则省了，使得很多区域配套设施严重的不完善。设施建设是一回事，运营则是另一回事，当房子卖得差不多了，也就没有人愿意再赔钱去维持设施运营了，将公建设施转手交给了地方政府，变成了地方财政一项措不及防的支出，难以维持高品质的运行，在一些当年以教育为概念推出的大盘中，这种现象最为直接。

政府失职不作为，遭到质疑。也许有人会说，这是政府的失职。可以说政府当然脱不了干系，但是秋后算帐却也毫无意义。试想在举国皆唱市场化好的时代，能够引入一家开发商，搞起一片漂亮的楼盘，实际上也是当时的城市一景，是招商引资的重大业绩，从没与资本打过交道的政府官员们，有多大能力去预测今天的境况。

但是不得不说，在房地产市场带动城市开发的年代，资本的固有属性，在打着政策擦边球大踏步前进的时候，也主动做了不少自我毁灭信誉的事情，彻底摧毁了自己在城市建设领域本来就不够厚实的的信用。表现得最明显的就是钻监管空子和野蛮拆迁。

举一个例子，如今已经很少见诸研究者和媒体报道的北京市第一道绿化隔离带建设，始于1998年申奥成功之后。当时规划的绿色隔离带，实际上位于北京市的城乡结合部地区，为了解决这些村庄的拆迁资金来源，政府将村庄拆迁和房地产开发指标相搭配，包装出众多的招商引资项目，引入开发商实施建设。

然而成果却出乎政府的预料，除奥运场馆区域在政府的重点关注下，不少没受到政府目光关注的项目，开发商利用与政府之间合同的简单和粗漏，以及政府监管的不足，再次搞起了吃肉不啃骨头的把戏，房地产项目是建起来了，拆了一半甚至一点没拆的村子却留下了不少，甚至偷指标、改规划的行为也不鲜见。一项看起来颇为诱人的建设规划变成了问题工程，北京市2009年开始耗资2000多亿元的城乡结合部地区重点村改造工程，不少问题都是十年之前就埋下的根子，只是时过境迁，除了一些违法行为受到了法律的制裁外，已经无人愿意提起当年的事情了。

暴力拆迁激化了社会矛盾，这些还不是最激烈和显性的矛盾。在资本逐利的本性下，与原住民无法就利益补偿达成一致时，不择手段的强拆行为，更加导致了社会和政府对资本导向的城市建设模式的彻底不信任。房地产开发商代拆迁而导致的各种纠纷，无数次的见诸全国各地方的媒体之中，我们在这里就不必再浪费笔墨了。

于是，随着许多投诉、纠纷和问题的产生，对于大盘模式的反思在学者和政府之中引起了广泛的关注，加上土地的价值逐渐被政府所认识，政府也不愿自己手中这项最大的资产，以很低的价格被开发商大规模圈占，运营城市成为了政府搞城市建设的一项新思路。

打开窗子，苍蝇进来了，是关掉窗子，还是赶走苍蝇。在问题出现以后，令人遗憾的是，政府在寻求解决问题的方法路径时，只是批判了市场和资本的逐利性，对自身如何在市场规则下加强监管、运用市场规则来控制资本并没有当成重点任务，而是转向了另一个极端，就是自己干。推动资本市场再次青睐国企和政府，大力扶持投融资平台。从这个现象上来说，颇有点像家族企业搞转型，请了职业经理人发现经理人不忠，没去想怎么改进董事会和经理人的关系，怎么制约经理人，而是把外面请的经理人赶走，让自己的儿子上。