谁主导社会的发展，关键看社会的资本或社会的血液流向谁；上个世纪最后的十年，就是资本流向企业，流向市场的十年。资本流向了市场，一方面推动了社会的进步，另一方面资本的贪婪性也暴露出一系列问题。

相信市场的力量是一回事，而说城镇化是被市场主导了是另一回事。其实说市场主导了城镇化并不贴切，客观地说，应该是市场被主导了。下面我们就看看，市场是如何“被”主导的。

房子、学校、医院、道路、水厂等等，就像一部电影的名字，要让城市升级和扩容，这些《一个都不能少》，1986年出台的《土地管理法》、1990年实施的《城市规划法》，似乎已经给城市建设搭出了最基本的架子，但是每一项的建设都需要大量的资金，于是资本向谁倾斜，谁就会成为主导力量。

从这个角度来看，快速城市化的第一个十年，也就是从上世纪最后十年，可以看成是市场化主导的十年，特别是房地产开发对城市建设的巨大带动。我们从当年的各种政策和市场背景，一一剥离,看得更加清晰。

90年代初期，正是国企最不景气的阶段，用通俗的话来说，就像是入冬前积压在地里的大白菜，要赶紧卖掉，发展到90年代末，被总结成一个通俗又流行的说法，就是“冰棍理论”，由此而产生的急切处理方式，在各地方的政府文件和经验总结中，最常用的一句话就是“优质资产先行”。冰棍理论是华融董事长杨凯生在任时提出的， 并且把这个说法叫响，推向了市场。

那时国有企业是与破产和坏账放在一起的关联词，市场化的思想比今天的娱乐明星们恐怕更为流行。而那个时候，城镇化的概念并不明确，也没有所谓的城镇化战略思路，也没有作为政府经济发展的重点。但是，那时解决道路问题，医疗问题，卫生体育问题是迫切需要的，是作为一个政府要重点发展的领域，同时纳入中央和各地方政府的考核工作任务中的。城镇化所需要的各种必需建设品中，房子作为一种全新的商品，随着住房制度改革的提出，开始出现在的人们的视野中，吸引了资本敏感的嗅觉，房地产开发企业，正是在这个阶段大规模起步的。

除去海南房地产泡沫引发的阶段性房地产投资调控外，从总体投融资环境上来讲，这一阶段的市场环境，对于房地产企业来说，要比今天宽松得多，或者换一个更直观的角度来说，房地产开发能够利用杠杆要远远高于今天。

首先，当时的土地，价格大概连今天的十分之一也不到，更没有所谓生地或熟地的概念，没有城市规划的严格限制，看好了那块地，十几万甚至几万块钱一亩的价格，就可以从政府手里以协议的方式买过来，征地拆迁的资金中，也不包括今天很多城市所要求的所谓农转居、社保资金等，即使当时就有的内容其标准也低得多，所以大规模圈地，并不需要多少资金。这个是低成本圈地规模杠杆。

而大规模圈地之后，并不用着急开发完，政府也没有强制性的规定，可以慢慢等待土地升值。今天我们在很多回顾当年经典房地产项目的书籍中，能够看到的许多大盘、名盘，开发周期在十年以上的比比皆是，书中津津乐道的所谓通过滚动开发使得房价从最初的两三千元，逐渐升值到上万元，获取巨额利润，实际上换个角度说，是大规模出让的生地，在配套逐渐成熟后土地升值的结果，所谓房地产赚钱实际上赚的是土地的时间价值。这个是圈地后的升值杠杆。

1996年国务院出台了《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》，给房地产项目设置了一个20%资本金的底线，实际上也比今天银监部门和商业银行实际执行的要低得多，更何况，那时的房地产项目立项时，土地购买、征地拆迁和房屋建设是打包在一起立项的，换言之，买地也可以用银行的钱，整个大项目拆出一个启动区来再只要20%的资本金就可以启动，远不像今天，一个项目中拿地的成本经常要达到整个项目投资的30%～50%，甚至更高，正规操作下来土地款还必须用自有资金。这个是当时的项目高融资杠杆。

最后还有一样自由度颇多的路径，就是今天所说的预售。为房地产预售制度奠定基础的法律法规，包括1994年的《中华人民共和国城市房地产管理办法》、1998年发布的《城市房地产开发经营管理条例》、2001年《城市商品房预售管理办法》等等，而政策和法规制定的基本规律就是滞后于实践，并在实践问题总结的基础上逐渐加强和细化。在政策出台之前，卖楼花才是房地产预售的代名词。而今，对房地产预售的各种限制性规定越来越细，象北京这样的城市，甚至需要对预售资金进行监管，与当年已不可同日而语。交少量的定金就可以启动开发，挖一个坑就可以开始卖楼了。这个是房屋销售的高时间杠杆。

数个杠杆叠加在一起，使得房子变成了上世纪九十年代城市化过程中最容易集中资本的领域，于是房地产开发烽烟四起的时代一下子就到来了，从1995年到2000年，登记在册的各种房地产开发企业每年都有两万多家。

房子修好了，但是配套设施还没有啊，政府协议出让土地的时候，土地多半都是生地，价格低得很，没赚到什么收益，哪儿来的钱修路、修公园、修学校、修医院呢？于是开发商为了卖房子，干脆替政府把房子连到市区的路也修了，再引入一所好点的学校作为卖点，或者缺什么建什么。到后来，政府也默认了这种开发方式，与开发商签署土地出让协议时，就把道路、绿化、公建等等住宅和商业项目的配套用地干脆以代征、代建的方式，纳入到土地出让的范畴之中。今天的很多研究者，看到当年的土地出让合同，不少人都有些迷惑，怎么道路、绿化也卖给开发商了？实际上，这种土地出让方式，至今也没有完全被所谓的熟地、净地出让所取代。