在城市更新的浪潮中，老旧工业厂房的转型成为了一个不可忽视的主题。这些曾经见证城市工业辉煌的建筑，现在承载着城市记忆的保护与挖掘性开发的重要使命。这一过程中，我们看到了多样化的实践形式：从老旧工业厂房经过盘活升级为文创产业园区，到古旧文化建筑街区盘活为文化旅游项目。这些项目不仅丰富了城市文化的内涵，也成为了存量资产盘活中的常见形式。然而，在这一转型过程中，许多基建类投资企业面临着前所未有的挑战。尽管他们对这类项目充满兴趣，但在实际操作中却常常感到无从下手。项目推进困难，合适的运营方难以寻觅，谈判屡屡陷入僵局。这些现象背后的原因值得我们深入探究。不久前，一家基建央企的投资公司与地方政府就一片老厂房的改造项目进行了接洽，目标是将其打造成为一个集文创与智慧于一体的新型园区。为了更好地把握项目前景并寻找到优秀的合作伙伴，我们一同考察了多个类似的改造项目，并与多家运营商进行了深入交流。在这一过程中，投资经理提出了三个关键问题：3. 若达成合作运营商能否对招商运营工作提供保底承诺。经过对几个园区的考察，虽然与运营商的合作尚未达成理想结果，但投资经理认为收获颇丰。他总结了考察中的反馈，并指出了与运营商合作及投资决策难以作出的原因。主要收获包括以下三点：一是运营与建设在思维上存在巨大差异。运营是一项细致且专业的工作，需要一支具备多种专业技能的团队。园区运营涉及定位、营销、商务资源对接、活动组织、聚客等，以及日常的维护、接待、商户服务和协调等任务，这与以往的基建项目思维截然不同。二是运营虽被视为轻资产工作，实则一点也不轻松。除了人力投入外，要使新改造的园区成熟并吸引客流，尤其是对于区位不占优势的园区，需要大量的前期营销和引流工作。例如，一些园区在招商阶段一年内进行大量线上线下推广活动，甚至多达上百场，且这种高频活动是长期必要的。此外，为了吸引重点项目入驻，运营商还需给予重点商户补贴，这些软性投入的资金量相当可观，不亚于硬件投入。三是市场风险需要持续应对。没有企业能在起步阶段准确预测未来市场变化，也鲜有企业愿意并能够承担长期保底承诺。园区运营与基建企业的基础设施投资项目不同，其收入和收益来源不稳定，长期变化难以预测，需要不断应对和迭代。因此，保底承诺在园区项目中几乎不可能实现。总结来说，我们认识到，对于基建类的央企，要参与老旧厂区改造投资，尤其是进入文创等新兴产业领域，必须从理念和方法上进行调整，改变传统的投资思维和管理模式，否则将难以取得进展。这种改变主要概括为三方面：第一，需改变风险管理的传统思维。过去，我们习惯于在项目前期就寻求将所有风险完全消除，或者期望第三方能够为我们承担所有风险。这种思维模式源于与地方政府或国资平台合作时形成的习惯，我们往往将它们视为兜底的责任方。然而，在城市运营，尤其是园区运营项目中，长期市场经营的风险是可预见的，但无法在一开始就完全消除。因此，要学会面对风险，并在过程中解决问题，而不是一开始就将自己置于无风险的环境中，让他人承担风险。第二，需重新审视预算和投入安排。过去，我们的基建企业习惯于将每一分钱都投入到能够直接产生施工量的项目上。但在以运营为主的项目中，我们往往对运营所需的投入估计不足，尤其是那些不易直接看到效果的软性支出。这导致在与运营商合作，共同研究项目的投入产出时，常常低估了软性支出的重要性。第三，需深刻理解运营的价值。在运营时代，硬件本身产生的价值有限，而基于硬件载体上的软性文化、品牌活动等带来的客群聚集，对硬件价值有很高的附加值提升。因此，在利益共享机制上，我们需要与运营业主形成风险共担、利益共享的战略性合作关系。这些转变从根本上要求我们调整战略和思想，以适应不断变化的市场、产业迭代和政策。企业要真正走出市场化这一步，除了技术层面的调整，还需要从战略上重新认识城市运营阶段，即城市更新或存量阶段的挑战。我们需要自上而下的解放思想，广泛整合运营机构，调整投资管理决策机制，从而真正实现适应市场变化的要求。
