过去二十年高速的城镇化发展中，各地方政府、城投公司、社会投资人手中累积了大量的低效存量项目（资产）。在新发展阶段，盘活这些存量资产已成为高质量发展的重要课题。国务院《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》提出，“有效盘活存量资产，对于提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资以及降低政府债务风险、降低企业负债水平等具有重要意义。”

近期，我们受邀为一批停工、闲置的产业类项目谋划盘活。这些项目闲置的原因大致可以归类为三种：一是投资商投资、运营能力不足导致资金链断裂而停工；二是由于政策调整导致的停工，如定制产业园区的主导产业因产业调控政策而无法落地，商业地产中的loft公寓产品因房地产调控政策而无法分割销售；三是由于地产市场下行，商务办公、工业厂房等产品集中入市导致去化周期拉长、销售价格下跌，无法实现预期利润。这些项目面临的共同课题是确定新的产品方案，尽快推向市场实现资金回流。

针对不同原因的闲置项目，我们提出相应的盘活策略。对于因资金链断裂而烂尾的项目，我们协助社会投资方研究产品方案，评估续建成本和项目收益，判断其是否具有开发价值，并据此与政府协商盘活条件。对于因政策调整而停工的项目，我们综合考虑市场需求调整建筑设计方案，尽量降低损失，对于已建成无法调整的部分，则考虑转化为其他兼容的产品并引入新的运营主体，协助业主向政府争取政策支持。对于因市场判断失误而停工观望的项目，我们协助其重新分析市场前景，调整产品结构，增加具有市场竞争力的业态，并重新编制财务分析报告。

从以上的项目实践可以看出，存量资产的盘活，基础是“理”（理清物业现状和改造潜力），核心是“变”（把不适应市场需求的旧业态转变为有发展前景的新业态），出发点是政策导向和市场需求，落脚点是运营资源整合。在研究业态调整策略时，我们总结出以下几条基本工作原则：

一是坚持以底线思维看待项目。此类项目往往面临市场恶化、资金超支、政策不符等多重困境，不能以常规的投资项目评价标准来评判。我们评价业态方案时，一般采用三条底线：①能不能达到预期收益率②能不能具备还本付息能力③能不能偿还利息。我们接手的项目的表现一般都位于第二条线或第三条线以下，我们通过研究盘活方案，争取把项目拉到这两条底线以上。

二是坚持风险分散原则。这一批的项目的共同特点是体量大（20万平方米以上），业态单一（标准厂房、商务办公、公寓等），产品同质化，在当前经济周期下行，投资市场萎靡的情况，大量单一形态的产品成为了沉重的负担。我们给出此类项目的共同建议是转变销售为主的观念，增加长期持有并经营的产品，如酒店、服务式公寓、长租公寓、共享办公空间、养老社区等，通过以租代售、先租后售、大包租等多种形式去化物业。通过打造穿越市场周期的产品实现“东方不亮西方亮”的效果，分散项目风险。

三是坚持方案的相对优选原则。烂尾和闲置项目往往背负巨额的贷款、违约金等，每延迟一天复工都要增加财务负担，同时，产业政策、市场环境也在不断变化。因此，抓住政策窗口，跑赢市场是最重要的任务。我们提出“我们不追求找到最好的方案，只是要找到一个不是最坏的方案”。简单、清晰、易于决策的方案要比复杂、前置条件多、决策和执行周期长（虽然预期收益更高）的方案更值得采纳。

四是采用降维分解的方法协助方案的取舍。如果说新建项目的业态策划做的是“证明题”，存量项目盘活策划更像是“选择题”。各种业态组合、业态规模的组合、业态落位、租售策略的选择，随便排列组合就有十几种方案。这些方案在实施周期、项目风险、成本收益等方面各有短长，很难以统一的标准选出最优的方案。为此我们的解决方案是化“选择题”为“判断题”，把所有可选项转化为研究专题，按照对项目效益的影响程度依次研究判断可行性，下一个专题再在上一个专题的结论基础上继续研究，直到得出最终结论。这样的研究方式虽然不能保证这个方案一定是最好的方案，但是能够保证不是最差的方案。

五是结合市场测试调整策划。存量资产的盘活工作，最终都要落脚到运营资源的整合。我们在研究盘活方案时，要紧密关注投资市场动向，结合主要运营方的经营模式制订方案。当形成初步策划方案后，邀请潜在资源方参加市场测试，根据测试的反馈调整策划案，最终达到双向奔赴、水到渠成的效果。

存量资产盘活，其研究目标和研究方法均有别于增量开发项目。随着市场竞争的加剧和资源配置的优化需求提升，如何有效地盘活存量资产，将成为决定企业持续竞争力与增长动力的关键因素。因此，我们有理由相信，存量资产盘活将成为行业内的热门话题，并为企业带来丰富的业务增长点和无限的发展可能。