2024年3月中旬，北京市住房和城乡建设委员会对《北京市城市更新实施单元统筹主体确定管理办法（试行）（征求意见稿）》、《北京市城市更新项目库管理办法（试行）（征求意见稿）》、《北京市城市更新专家委员会管理办法（试行）（征求意见稿）》向社会公开征集意见，这意味着上述政策在近期将会出台。

通过关注近几年北京市城市更新的政策发布与行业动态，我们清晰的看到北京市在推动城市更新方面的一系列动作，加强顶层设计，初步形成了“1+N+X”的城市更新政策体系。

2021年6月，北京市政府发布《关于实施城市更新行动的指导意见》，拉开了北京实施新一轮城市更新的序幕；

2021年8月，北京市政府印发《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》，为城市更新指明实施路径，提供政策支撑和组织保障；

2022年5月，北京市政府正式印发《北京市城市更新专项规划》(北京市“十四五”时期城市更新规划)。该专项规划结合北京减量背景和存量特点，确立了以街区为单元、以存量建筑为主体、以功能环境提升为导向的更新工作思路；

2022年11月，北京市公布《北京市城市更新条例》，强化法律支撑保障，确立“1+N+X”政策体系下的“1”；

2023年10月,北京市政府办公厅印发《北京实施城市更新行动三年工作方案(2023-2025年)》，确定了全市89个重点区域重大项目；

2022年、2023年在北京市城市更新专项小组指导和市委城市工作办、市规划自然资源委、市住房城乡建设委的支持下，连续两届评选北京城市更新最佳实践项目，其中2022年评选出“最佳实践”项目16个，“优秀案例”项目18个，2023年评选出“最佳实践”项目10个，“优秀案例”项目16个；

2023年、2024年遵循“1+N+X”的城市更新政策体系，陆续出台面向平房院落、老旧小区、老旧楼宇、老旧厂房等各类更新对象的管控政策，以及围绕土地管理、规划建设、金融财税、行政管理、技术管理等方面的专项政策与标准规范，近期发布的这三个“管理办法（征求意见稿）”，是对北京市城市更新政策体系的进一步补充和完善。

结合对政策体系的研读，借鉴北京市推广的最佳实践案例，我们可以窥探到北京市实施城市更新的工作思路与所具有的特征，并初步总结为四个方面：

第一，从政策端来看，北京市作为一线城市的代表，率先建立起完善的政策体系，形成有力支撑，对全国各大城市尤其是超大特大城市推动城市更新起到了示范带动与借鉴指导作用。

第二，从城市端来看，北京实施城市更新依托独特的城市发展历史与现实条件，强调聚焦城市建成区存量空间资源提质增效，不搞大拆大建，《北京市城市更新行动计划(2021-2025年)》中明确规定了六种项目类型，其中前五种都属于存量空间的提质升级，分别为平房院落退租修缮、老旧小区改造、危旧楼房改建和简易楼腾退改造、老旧楼宇与传统商圈改造升级、低效产业园区“腾笼换鸟”和老旧厂房更新改造，这五种项目的共同特点是不存在大规模拆建、需要围绕业态经营提前规划设计、需要项目实施主体具备长期经营能力与专业管理能力。

第三，从市场端来看，北京城市更新项目市场规模巨大，呈现出项目数量多、类型多样化、实践多元化的特点，通过分析已推出的数十个最佳实践案例可以发现，北京实施城市更新强调以高效运营为基础的微改造，强调盘活存量资产再利用。截至今年初，全市各区累计已有超过1100个项目被列入城市更新项目库。这为市场上可参与城市更新的实施单位、设计单位、施工单位、运营单位等各类主体提供了广阔的市场空间。

第四，从企业端来看，北京市推动城市更新主要基于政府主导，普遍由市属、区属国有企业牵头，鼓励社会资本通过设立基金、委托经营、参股投资等方式参与城市更新。从政策导向看，北京更看重社会资本在前期进行提前规划设计，后期进行专业化运营管理等方面的能力。强调建立可持续经营的利益平衡和成本分担机制，形成整体打包、项目统筹、综合平衡的市场化运作模式。

综上分析，我们认为北京市实施城市更新代表着城市更新未来整体的趋势方向，未来若干年当全国大多数城市逐步进入城镇化发展中后期，大规模拆建类型的项目会越来越少，实施“微改造”并通过长期经营实现市场化盈利的项目会越来越多，对于市场上的大型城建企业来讲，在投资施工能力之外，通过技术提升或外部合作补齐前期业态策划与规划设计能力，掌握专业化的运营管理能力，方可在市场上立于不败之地，在城建领域新的发展机遇下占据市场先机。