在国家严控新增地方政府债务的背景下，能够通过自身经营回收投资的市场化项目，成为社会资本关注的焦点。在城市基础设施及公共服务领域，轨道交通、高速公路等项目投资大，无法完全通过运营回收投资，需要政府提供较大的财政资金支持；水、电、气、热等基础设施一般为城市特殊功能类企业专营，且规模优势明显，社会资本介入难度较大。停车类投资项目一般具有较好的经营收入，且收入具有长期性和稳定性，尤其是在特许经营新机制下，特许经营期可长达40年，使得大多数新建停车楼、地下停车库等项目具备一定的财务可行性；同时此类项目普遍投资规模不大，行业集中度不高，经营门槛较低，适合具有工程背景的企业投资参与。近年来，随着个体化交通出行方式（非公共交通出行方式，如小客车、网约车等）占比显著提升，交通拥堵与停车难问题快速由一线城市向中小城市蔓延，停车难又会导致路内停车增加、出入口拥堵等情况，进一步加剧道路拥堵情况。在局部停车资源供需矛盾突出的区域新建停车设施，是综合交通治理的重要事项之一，预计未来由社会资本主导投资，进行市场化经营的停车设施项目将会逐渐增多。停车场项目的经营门槛较低，且现金流相对稳定，同时未来价格和停车需求可能会同步上涨，有较大的收益想象空间，但停车收入很大程度上“看天吃饭”，做好“天气预报”即需求评估与收入预测，是关系到项目能否实现预期收益的决定性因素。举个例子，一个项目100个车位和1000个车位收入是相差10倍吗？显然不是，但许多项目的工程可研、实施方案确实是这么做的，停车收入=车位数*停车时长*单价。——有时候这个逻辑是成立的，但大多数时候是不成立的。当停车资源供给严重不足时，即1000个车位仍然远远无法满足需求时，这个逻辑是成立的。但当车位资源供给充足时，车位的增加不仅不会带来停车需求的增长，还有可能因为供给过剩而造成价格的下降，同时更大的停车场往往意味着更大的运营成本，实际收益水平反而会下降。停车行为是人出行行为的延续，停车场所在区域有多少交通出行需求，决定了停车需求的上限，然而实际的停车需求往往会远低于这个上限，比如开车的人比例有多少？一个车几个人？这些车会不会停到周边？这些车什么时候来，什么时候走，停多长时间？这些影响因素都需要考虑清楚。只有当需求＞供给时，才需要考虑需求溢出对收入的折减。以某项目为例，下图中的曲线为实际停车需求，当停车资源供给为600个车位时，实际只有上午9-11点时段需求略微超过供给，溢出的停车需求占总量的比例很低。
因此未来人会不会越来越多，车会不会越来越多，停车收费的价格会怎样变化，这些因素对一个20-30年、甚至40年经营周期的项目可能会产生重大影响。实践证明，提前做好项目收益评估与流量预测，可以有效的实现对经营的预判与防范风险。停车场的经营高度市场化，实际的收益水平易受外界条件影响，测算预测与实际经营情况仍有可能发生一定偏差，造成项目收益水平低于预期。通过实践思考，我们认为产生较大影响的因素主要包括：①停车收费价格风险、②停车需求风险、③规划商业配套风险。近年来停车收费市场化定价范围不断扩大，停车收费价格呈现由政府定价或政府指导价变为自主定价后快速增长的特点。如果项目所在城市或项目所属类型并未被纳入自主定价范围，则需判断短期内是否有纳入的可能，以及纳入前后停车收费价格的变化情况。停车收费的价格并非越高越好，过高的停车收费价格会导致停车需求向周边流失，甚至会改变出行方式的选择。比较典型的例子是交通场站的过夜停车收费价格，如每天封顶的停车收费价格与出租车、网约车价格相比有优势，则短期出行旅客中，选择自驾车辆至交通场站停放的旅客比例会显著提升，反之则会显著下降。有些常见的外部条件变化，会造成停车需求下降进而影响经营收入。例如周边停车管理混乱，违停严重，可能导致停车需求大量流失；又如中心城区停车资源紧张，但周边拆迁或疏解后，停车需求显著减少；再如某区域地铁开通后，公共交通便捷性显著提升，停车需求也可能会有所降低等。为了鼓励新建停车设施，地方政府往往允许配建少量商业设施，用于提高项目收益水平，但很多地方政府的配套政策并不完善，配建商业设施无法完全落地，例如在项目审批文件中无法体现商业配套，则项目投运后无法为商户办理营业执照，导致出租率及租金水平远低于预期。停车基础设施项目的投资门槛不高，但作为完全使用者付费的经营性项目，经营风险是客观存在的，尤其是当项目前期阶段对项目收益水平的判断出现重大偏差后，经营阶段很难弥补，极易造成项目长期持续亏损。因此，我们得出以下思考：一是我们要看到停车项目的市场潜力，在城市交通问题日益突出的背景下，停车项目的市场规模还在增加，属于城市基础设施领域内少有的增量市场；二是作为纯经营性项目，停车项目高度依赖市场化收入，因此要通过技术手段与科学方法，做好交通需求与收入预测，做好风险分析，将经营收入的不确定性降到最低；三是停车项目的经营好坏是真正考验企业经营能力的，若项目经营良好对于企业来说是不可多得的优质资产，各类城建领域的投资施工运营企业都值得关注此类项目。
