2023年7月，中央政治局会议定调“房地产市场供求发生重大变化”，并提出加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，住房保障被提到了新的高度。进入2023年下半年以来，一系列的相关政策和中央会议精神陆续推出，为市场明确了保障性住房在新时期的发展任务。荣邦瑞明作为城建投融资领域的专业咨询机构，时刻关注着市场的热点和动态，我们认为保障性住房领域的投资项目将在未来一段时间迎来市场机遇，值得各类具有投资建设运营能力的相关企业重点关注。
2023年8月底，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号 ），提出了一系列重要措施，旨在促进保障性住房建设和供应，以满足改善性住房需求，同时推动建立新型的房地产业发展模式。2023年10月底，中央金融工作会议再次强调，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。2023年12月底，全国住房城乡建设工作会议指出，构建房地产发展新模式，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度，实施好“三大工程”建设，加快解决新市民，青年人，农民工住房问题，下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。2024年1月初，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（银发〔2024〕2号），明确提出支持各类主体新建、改建和运营长期租赁住房，盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供应。重点支持以独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业，促进其规模化、集约化经营，提升长期租赁住房的供给能力和运营水平。
由此我们可以深切的感受到政策的力度和温度，在此之前，我国商品房和保障房发展一直存在“一长一短”的情况，保障性住房建设相对滞后，在住房供给中占比偏低，不能满足更广大人民群众的住房需求，存在明显短板。正是鉴于此，近期中央一系列的政策和会议精神都旨在构建更全面，更充分的保障性住房体系，真正实现商品房和保障房发展的“双轮驱动”。
通过分析上述一系列的政策和会议精神，我们认为全面的保障性住房体系已逐渐清晰，可以概括为同步推动配售型保障性住房与配租型保障性住房，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的保障性住房体系，促进房地产市场平稳健康发展。其中，配售型保障性住房是由地方政府按划拨方式供地和负责建设配套设施，在此基础上采取市场化方式运作，按保本微利原则配售。配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定。目前具体类型通常包括人才房，安居房、共有产权房等。
配租型保障性住房目前通常包括公共租赁住房、保障性租赁住房等，特点是只租赁不销售，由政府控制租金水平，避免租金随市场变化出现大幅波动，满足中低收入群体的居住需求。另外也支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，支持房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房，增加住房租赁市场供给。
（1）各类投资企业需要重新定义涉房业务的投资纪律。在房地产新的发展阶段，保障性住房和市场化商品住房将被严格区分，各类央企、地方国企将成为保障性住房投资、建设、经营的核心参与主体，这需要各类投资企业重新审视涉房业务，重新明确涉房业务的内涵与投资纪律。（2）各类投资企业要探索将城中村改造与保障房建设紧密结合。各地方的保障性住房建设将会与城中村改造、城市更新、危旧房改造等工作紧密结合，统筹推进，因此各类投资企业也需要以统筹的视角看待城中村改造、城市更新等项目中的保障性住房建设任务，兼顾项目整体的投资平衡与保障性住房子项目的投资平衡。（3）各类投资企业要发力一二线城市寻找优质项目机会。当前保障性住房的主要发展目标是解决基础性需求，尤其是一二线城市，城市住房存在结构性供给不足，城市居民住房困难矛盾更加突出，要为有需要但又买不起商品房的工薪收入群体提供基本住房。因此，对于投资企业来讲，保障性住房的主要投资机会大多集中在一二线城市。（4）各类投资企业要关注两类保障性住房项目不同的投资回报特点。配售型保障性住房强调严格的封闭管理，严禁以任何方式，违法违规将新建的配售型保障性住房变更为商品住房流入市场，并给予居民一定的资产所有权。配售型保障性住房以销售收入作为回报，但政策要求保本微利，因此投资这类项目的回报特点是收益稳定但收益空间小，回报周期短且风险较小，适合以投资拉动建筑施工主业。配租型保障性住房强调长期经营性，在运营期可享受税收优惠，对参与主体的经营能力要求更高，收入以租金收入、物业费收入、配套服务收入为主，回报周期较长，但创收潜力较大。由于不涉及产权销售，因此土地与房屋来源更加灵活，可以利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、存量闲置房屋，新供应国有建设用地等开展配租型保障性住房的投资经营。综上分析，我们认为保障房领域的投资项目在未来一段时期内会具有广阔的市场，保障房市场的发展一方面会增加保障性住房建设和供给规模，另一方面也会推动建立房地产业转型发展新模式，使得我国未来保障房的受众与覆盖人口规模持续增加。我们建议各类地方国企，投资企业、金融机构、建筑单位、运营商等主体可积极参与保障房领域的投资经营项目，充分利用当前的政策支持与金融支持，抓住市场机遇，探索多元化的投资经营模式，形成可复制的实践经验，在住房领域创造一个新赛道。
