做好项目现金流平衡重点解决的是项目计划排定，子项目实施孰先孰后的问题，进而在平台公司层面汇总，形成项目总体的现金流平衡。我们认为，项目现金流能够实现平衡的关键，在于平台公司作为主导者与实施者要进行统筹，正确处理与各子项目合作方的资金关系，正确处理与地方财政的资金关系，把有限的资金在合适的时间用到合适的项目上。

项目总体实现平衡是一个长期经营的综合结果，片区级城市更新项目之所以需要重视现金流的平衡，是因为项目的实施过程是不匀速的、不均衡的，各子项目投入资金量大小不一，时间上分先后，效益上有亏有赚，所以全过程的资金动态平衡就显得十分重要。

1、做好现金流平衡的关键是合理制定计划

片区级城市更新项目与常规的新城开发相比，在开发策略与计划制定方面有很大的不同。

一是新城开发计划的制定通常更多考虑的是如何提升区域价值，如何让区域更快的成熟，而城市更新项目通常位于城市核心区，周边都具有一定的配套基础，计划制定时要更多考虑项目落地的限制条件与操作难度；

二是新城开发通常是成片征收，计划制定的操作弹性较大，而城市更新项目需要与原业主充分协商，兼顾好原业主的改造意愿，特别是像旧厂改造这类企业业主，通常控制区域面积大，协商难度也更大，使得原业主的态度会极大影响项目实施，甚至关乎项目成败，因此计划安排不宜过于乐观，要留足余量与调整空间；

三是城市更新项目的计划制定比新城开发更复杂，需要更多考虑土地权属现状和规划功能的匹配问题，以及项目实施路径与政策要求的衔接问题，在一个城市更新项目中，可能同时存在一二级联动、土地权属不改变但功能改变、拆除重建、提质改造、配套建设等多种子项目类型，这些因素会极大影响开发计划的可实现性。

2、做好现金流平衡要遵循三个基本原则

站在平台公司角度看待现金流平衡问题，要以合理的开发计划作为依托，并且遵循三个基本原则：

一是项目要便于启动。

片区级城市更新项目通常面积和投资规模都很大，在启动阶段就全面铺开我们认为操作难度大，实施风险大，应合理划定启动区域，选取启动项目，选择对区域拉动效果最大，前期具备启动条件的子项目作为启动点，在早期集中投入，快速见效。

二是计划要留有弹性。

建立有适当弹性的开发安排是十分必要的，因为项目区域内的原业主类型多样，实施难度不同，城市更新很多子项目的更新方式和进度要取决于原业主的意愿，所以在安排计划时，要充分考虑到哪些项目是独立可控的，哪些项目是相对不可控需要协商的，若出现部分子项目停滞，或者需要跳过甚至舍弃某些子项目时，仍可留下回旋余地与弹性空间，确保项目整体顺利推进。

三是投资要善于做减法。

平台公司统筹项目不意味着要亲自操作所有项目，要把统筹角色和实施角色分开看待，不要大包大揽。对于能够独立划分出来实现自平衡的子项目，尽量引入外来资金参与投资，减少自身投资负担；对于能拆解出去的专业领域子项目，可以引入行业企业实施，减少对自身资源的占用，同时借助外部企业的专业能力提升经营效益。

3、做好现金流平衡的操作建议

在上述原则的指导下，为保证现金流平衡，我们认为计划的制定要充分贴近现实条件，层层分析递进，构建一套“制定初步计划—优化调整计划—验证修正计划”的操作方法。确保制定的开发计划既具有可操作性，又兼顾现金流的平衡。

一是制定初步计划。

对城市更新项目中所有子项目进行第一步分类和归集，把子项目分为必须刚性实施的和可以弹性实施的两大类，原则上优先确定刚性实施项目计划，可以弹性实施的项目留足调整空间，形成第一层初步计划。例如区域内重大项目、具备先期启动条件的项目、对区域价值提升影响大的项目等，都可以在初步计划中先行确定。

二是优化调整计划。

对城市更新项目中所有子项目进行第二步分类和归集，针对实施可控程度，把子项目分为可自主实施的和需要协商实施的两大类，结合这一因素对第一步初步计划进行动态优化。针对与原业主需要协商才可实施的子项目，要在计划安排中体现灵活度，确保计划不因协商的不可控而出现停滞。

三是验证修正计划。

对城市更新项目中所有子项目进行第三步分类和归集，针对项目财务特性，把子项目分为高强度投资类、长期补贴类、持续经营类等，结合这一因素对第二步优化调整的计划进行财务验证，最后基于财务结果做好计划修正，形成最终的开发计划。

4、总结

综上，针对片区级城市更新项目的资金统筹问题，我们结合自身的实践和思考，做了系列文章进行详尽阐述。我们认为片区级城市更新项目在未来几年将会成为城建投资市场的热门方向，平台公司必将扮演重要的统筹角色，而成功的关键就在于解决资金统筹的实践难题，只有算清项目平衡账，理顺资金收支渠道，定好计划实现现金流平衡，才意味着一个复杂城市更新项目的真正破题与走向落地。

本文作者：副总经理 陈非迟