在上一篇文章《构建三层财务平衡关系》中，我们分析了项目投入产出的资金平衡问题，这是三层财务平衡关系中的第一层，也是基础层。资金平衡问题关系着一个项目是否具有投资价值与市场吸引力，是项目是否可行的基础判断，大多数人对项目投入产出资金平衡问题的理解容易简单化，片面化，认为资金平衡问题就是算大账，收入大于投入就可行，反之就不行，但基于我们大量的项目经验来看，这种理解方向上没有问题，但不够客观严谨，要正确理解项目投入产出的资金平衡问题，要抓住三个核心要点。

一是算账要贴近市场现实，不要“缺项”。

在分析城市更新项目时，要着重理清项目运作周期内包含的各投入项与收入项，从贴近市场现实的角度，对项目的潜在投入和收入做出充分判断和预估，做到不“缺项”。

在项目投入产出测算中，最容易被忽视的资金项通常是运营阶段的持续投入，城市更新项目中包含了很多类型的子项目，每类子项目的经营逻辑不同，日常成本支出构成不同，成本支出强度不同，大修与设备更新的频率与规模也不同，这就需要对每类经营子项目都有充分的行业理解。

例如典型的新基建、智慧城市等配套设施项目，具有重置成本高、技术周期短，更新频次高的特点，一些项目甚至10年累积的运营成本就会超过前期的建设支出，且具有很大的不确定性。

城市更新还涉及到大量以内容运营为主要特征的工作，比如文化、旅游、商业、场馆、社区的运营等等，这些工作要做好，需要持续的投入，不能只考虑硬件投入而忽视了大量而长期的运营支出。

运行成本项是一个单看不起眼，但全周期累积后又不容忽视的支出项，对最终财务结果的影响很大，需要在测算中充分考虑，避免缺项漏项，力求测算结果贴近实际，能够为项目实施提供决策依据。

二是算账不要“太满”，要给未来的运作留足空间。

所谓的投入产出平衡，并不是简单指投入等于产出，要实现资金平衡，就需要充分考虑市场的预期与接受度，为给未来的运作留足空间。平台公司作为主导者和统筹者，在项目“降维”与分解策划中必然要引入多方合作主体。对于平台公司来讲，站在政府视角算账，容易忽视收益回报，把账“算满”，而对于合作方来讲，则要基于自身的诉求和投资纪律重新评估项目，这种评估通常要对项目进行一定程度的“打折”。

这就是我们通常所说的政府和企业两方视角，政府算账更看宏观，考虑经济效益和社会效益，只要项目能落地就认为具有可行性，看重的是项目何时落地、何时能够提供服务供给，带来提质效果；而企业算账主要看财务指标，投资回收期、投资收益率、高峰投资额等等，既要风险可控，又要有利可图。

举一个项目实践中的例子，某个城市更新项目经过平台公司的策划包装，实现了投资平衡，并编制了方案面向市场做测试，该项目吸引了多家大型企业的关注前来洽谈，其中一家企业在与平台公司达成初步意向后表示愿意参与竞标，并开始着手编制投资可行性研究报告，上报内部决策。但问题就出现在内部决策环节，项目基本情况上报后，根据企业内部投资管理要求，原方案中部分预期收入难以获得过会认可，因此面对同样的项目条件，企业自己的方案呈现出亏损的财务结果，致使项目最终未能成行。

我们认为政企两方视角都没问题，这是由各自角色和职责决定的，但平台公司作为企业，要以市场化方式运作项目，要充分考虑市场预期，留足空间，为引入各种类型的合作伙伴创造条件。

三是算账要充分考虑资源整合，确保符合每个行业的特征和需求。

在投资有回报的前提下，为引入合作伙伴留足空间还体现在资源的整合方面。对于规划功能较为多元的城市更新项目，没有哪个合作伙伴有能力解决所有类型子项目的投资建设和运营，那么作为大业主的平台公司，就需要考虑在不同的子项目上，引入不同的专业合作伙伴，通过整合更多的资源来解决问题。

这种整合的前提，就是要按照不同行业的规则，来筹划用何种方式引入合作伙伴。例如养老服务可以委托运营；酒店管理可以在委托经营的基础上进行收益分成；演艺展览可以租赁场地也可以引入运营方，在此基础上进行票务分成；还有的子项目可以转让部分股权甚至全部转让。有些领域适合长期合作，有些领域需要短期轮动。资源整合要遵循细分专业领域的行业规则和是市场需求，做好资金运用的接口安排，这样才能吸引各类专业合作伙伴的参与，共同创造价值。

通过以上三个核心要点的分析，我们希望告诉大家的是，实现投入产出平衡是项目可行的基础，但平衡也要客观、真实，尤其是针对城市更新这种子项目众多的复杂项目，我们将平衡关系的内涵定义为：以算账不缺项保证结果的真实性，以留足运作空间保证结果的操作性，以遵循行业规则保证资源整合的可行性。

本文作者：副总经理 陈非迟