随着我国新型城镇化建设进入高质量发展的新阶段，我们看到城市存量空间的提质增效正在成为我国城市发展新的特征，城市更新成为了近年来城镇化建设新的热点，国内很多大中城市出台了一系列城市更新专项政策，各类城市更新项目正在各地方如火如荼的开展。我们客观地看到，当前市场上呈现出参与主体多样化、运作模式复杂化、资金渠道多元化的特征，城市更新的项目内涵正在变得越来越丰富，从各地方的政策和实践来看，城市更新项目为了更好的实现项目内在的公益性目的，防止过度市场化导致的挑肥拣瘦，兼顾项目的公益性和经营性，我们看到平台公司在这一轮城市更新中扮演了重要的统筹角色。1、这轮城市更新呈现出项目大型化、平台公司主导的新特征。城市更新项目有很多类别，既有地块级别可单独开发实施的城市更新项目，也有很多片区级别的城市更新项目，这一轮城市更新之所以出现大量片区级别的城市更新项目，主要基于两方面原因：一是有一些城市功能单元，需要整体上的升级，并不是局部个别建筑的功能改造；二是城市更新项目投入产出不平衡的情况普遍存在，有时需要肥瘦搭配，在更大的空间尺度上寻求平衡，开展投融资和开发实施工作。这两方面原因共同导致了项目更趋于复杂，更需要平衡和统筹。公司在之前的文章《通过“降维”解决大型城市更新项目投融资和合作难题》中分析了片区级城市更新项目的破题思路，即通过“降维”来将复杂问题简单化，解决投融资和政企合作问题，充分利用平台公司的角色，统筹项目整体的投入产出平衡，通过划出不同子项目的边界，构建不同子项目的盈利逻辑，为不同类型的合作方创造参与条件，确保大型片区级城市更新项目顺利落地。以公司近期接触的某片区级城市更新项目为例，该项目区域范围约2平方公里，位于城市主城区，兼顾产业功能与居住功能，建设内容包括商住开发、产业开发、路网建设、各类配套设施建设、公园绿地建设等，总投资超过100亿元。该项目根据当地城市更新政策要求，由平台公司作为统筹实施主体，负责该项目的规划、设计、投资、建设和运营，并可以根据实际需要引入社会资本或合作方。我们拿到该项目，运用“降维”的技术方法初步分析发现，在这种复杂项目上，平台公司需要担当统筹者的角色，向上，需要向政府要政策要支持，向下，针对具体项目要确保每个合作方利益的实现；中间则依赖平台公司的统筹，统筹一揽子政策和具体项目的关系，理顺政府和平台公司的关系，平台公司和合作方的关系等。在这些统筹工作中，我们认为资金的统筹和合理运用是最关键的问题。在想清楚通过“降维”解析项目，构建模式逻辑的基础上，下一步需要思考解决的就是财务逻辑问题，我们提出城市更新项目要建立三层财务平衡关系。第一层平衡通常建立在政府与平台公司之间，平台公司作为主导者与统筹者，要理清投资范围与规模，明确要投资什么，要投资多少，要何时投资；并向政府提出合理的诉求和支持，主要是政策支持与资金支持，在这基础上评估收益和产出，明确有哪些收入、有多少收入、要何时实现收入。基于以上条件和信息建立项目整体投入产出财务模型，验证项目的平衡条件，形成项目整体投入产出的资金平衡方案，这一层解决的是项目在财务上总体可行的问题，这是项目成立的前提。第二层平衡体现在平台公司作为项目的统筹者，向上要处理好与政府的资金关系，向下要处理好与合作方的资金关系，上要衔接财政收支的规制，下要遵循企业的市场规则，作为中间载体的平台公司，背靠政府、面向市场，就难免涉及到大量复杂的资金流转与财务处理操作，需要研究明确“政府-平台公司-子项目”之间的财务处理规则，解决片区级城市更新项目中财务路径与记账科目的操作问题，实现平台公司层面财务报表的平衡。第三层平衡通常建立在平台公司与各子项目合作方之间，通过项目的二次包装，划分子项目边界，明确子项目的回报机制与目标合作方类型，对每个子项目的经营性现金流、筹资性现金流进行评估，根据各子项目的紧急性、重要性、实施难度等因素综合考量，制定详细的实施计划，形成项目整体运营方案，确保项目可实现现金流平衡。我们看到当前市场上，平台公司面对片区级城市更新项目，普遍存在落地难，实施慢的问题，而症结所在便是没有同步处理好三层财务平衡的问题。其中第一层项目整体投入产出的资金平衡是大家比较容易理解和认知的，也是相对更容易实现的，但第二层、第三层的财务平衡关系则是很多实施主体尚没有意识到的，认为一个项目解决了第一层资金平衡问题就可以落地了，但实施起来才发现，面对不同的合作方和不同的子项目，不明确财务路径，不做好投融资规划，项目仍然难以落地。我们将这三层财务平衡关系可以概括为“平衡大账要算清，财务科目要理顺，资金流动要稳定”。接下来我们将带领读者，一起发现问题，思考问题，跟随我们的后续专题文章，提出破题之道。
本文作者：副总经理 陈非迟
