城市更新是我国“十四五”期间城市建设的重要任务，更新改造的工作量大、项目周期长、涉及范围较广、利益主体多。为确保任务完成，各地方城市更新政策规定多渠道筹集投资资金。根据资金获取主体不同，城市更新项目主要的资金来源可以分为四大类：政府财政资金、社会资本投入资金、产权人自筹资金及市场化融资资金。

（一）政府财政资金

近年来，国家大力推动城市更新项目的开展，鼓励各级地方政府加强对城市更新项目的财政投入，加大政府专项债券支持，支持城镇老旧小区改造、棚户区改造、保障性租赁住房、排水防涝等专项财政资金统筹用于城市更新，各级财政安排的城市更新资金成为城市更新项目的重要资金来源。

针对城市更新项目，各地对应出台了相关政策予以支持，如《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》（京政发〔2021〕10号）中中规定：“城市更新所需经费涉及政府投资的主要由区级财政承担，各区政府应统筹市级相关补助资金支持本区更新项目”；湖北省住建厅发布的《关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》中提出：“将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，积极争取中央资金补助，按照“保基本”的原则，重点支持基础类改造内容；市县人民政府对城镇老旧小区改造给予资金支持，可统筹一般公共预算收入、土地出让收益、住房公积金增值收益和专项债券等，并纳入国有住房出售收入存量资金使用范围。”

（二）社会资本投入资金

对于亟需开展城市更新工作的地方政府而言，将有限的地方财政作为杠杆资金进行资本化运作撬动社会资本参与建设，成为其愈发关注的城市更新资金来源。

符合条件的社会资本方，通过PPP、“投资人+EPC”、“经营性用地+配建”等方式进入城市更新项目，投资于征地拆迁、公共服务设施及基础设施建设、产业开发运营、经营性资产运营维护等，通过域内资产整合，经营性资产运营，产业运营等方式获取合理收益，地方政府基于社会资本建设情况给予一定支持，包括但不限于专项资金补助、融资政策支持、土地价款减免等。

（三）产权人自筹资金

针对整治改善类城市更新项目，尤其是老旧小区翻新改造项目，可由域内产权人自筹资金进行资金投入。产权人主要分为物业主、物业使用人（包括承租人、借用人及其他取得物业使用权的人)和物业管理人。

2014年，南京虎踞北路4号小区5幢楼经鉴定为C级危房，符合南京市所规定的翻建标准，楼内居民申请自行筹集资金按照“三原”翻建方式进行重建翻新，政府承担建设成本的40%，居民自筹资金承担60%，目前该项目已完成交付。这是南京首个产权人自筹资金危房翻建项目，该项目的成功对其他相关项目的实际操作有着很强的借鉴意义。

（四）市场化融资资金

目前城市更新项目的市场化融资模式以政府主导的城市更新基金为主，同时包括银行贷款、专项信托、专项债券等辅助融资手段。

1.城市更新基金

地方政府是城市更新工作的主导者，由政府主导成立的城市更新基金成为了城市更新项目重要的资金来源。作为私募基金的城市更新基金，可作为权益性融资工具，为项目提供充足的开发资金。

目前，已在中基协备案且基金名称含有城市更新字样的私募基金共62只。未来随着城市更新项目的进一步铺开，将会有更多的城市更新基金成立并进入运行阶段。

2.银行贷款

自“十四大”提出城市更新任务以来，中央和地方政府大力鼓励银行等金融机构参与城市更新项目，引导金融机构根据城市更新项目具体情况创新融资渠道和方式，为项目提供资金保障。其中，政策性银行贷款以其利率低、周期长的特点，成为城市更新项目主要的信贷资金来源。

3.专项信托

《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号）明确了基础设施REITs试点的基本原则、试点项目要求和工作安排，为以公共服务设施及基础设施建设为主的城市更新项目提供了新的发展机遇。在此之前，2018年国内首单城市更新类REITs“高和城市更新权益型房托一号资产支持专项计划”获上交所无异议函。

4.专项债券

地方政府专项债券指省级政府为有一定收益的公益性项目发行的、以公益性项目对应的政府性基金收入或专项收入作为还本付息资金来源的政府债券，包括新增专项债券和再融资专项债券等。

2020年7月20日国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》一文明确提出支持各地通过发行地方政府专项债券筹措老旧小区改造改造资金。与此同时，各地政府也纷纷响应跟进，如安徽省政府印发了《关于实施城市更新行动推动城市高质量发展实施方案的通知》（皖政办〔2021〕13号），文中提出要加大投资力度，积极实施符合专项债券发行条件的城市更新项目。

目前，国家已通过政策激励，金融市场引导等手段，鼓励城市更新通过上述渠道和操作方式筹集资金并加以充分利用，从源头上破解城市更新项目资金需求大的难题，未来或将在此基础上继续加大支持力度，引导、激励相关利益主体积极参与改造，让群众共享城市更新成果，实现政府、企业、公众三方共赢，利益共享。

（作者：城市发展事业部 项目经理 李解）