目前，我国的经济正在向后工业化时代过渡，城市建设也逐步转向旧城的更新和再生。“改造”“再生”“扩建和再利用”逐渐成为城市建设的主题，做为工业化时代重要标志的老旧厂区的改造和更新已经逐渐成为一种趋势，大部分的工业区需要逐步退出城市的中心，成为“新旧交替”的重要平台和机会。

以往旧厂退城往往采用完全拆除的方案，这样既造成了资源的浪费，又失去了工业文化的底蕴。因此，在推动新一轮城市更新的过程中，更加注重对老旧厂区进行有机更新，保护属于城市的工业文化和历史，也为城市发展注入了新的活力。

一、老旧厂区改造的典型模式

从市场需求、政策推动层面来看，老旧厂区改造均存在较大的投资价值，老旧厂区改造项目的业态多种多样，包括休闲商业、文化展览、创意产业办公聚集区、以游乐消费为特色的厂房综合体。老旧厂区改造的典型模式有两类：一是整体拆除重建，二是不拆除主体框架结构下实施改造。

案例一：凤岗康佳厂“三旧”改造项目

该项目位于凤岗镇核心位置，改造单元范围约24.37公顷，包括康佳旧厂区和三联洋稠尾村，项目处于莞深对接的空间轴上。该区域规划为集居住、商业为一体的配套设施完善的生活功能区，打造为城镇形象的集中展示区。

本项目采用分片区分主体的模式，改造单元按照功能分区划分包括拆除重建区、综合整治区、新增用地区。拆除重建区中的康佳旧厂改造主体为原产权主体，三联洋稠尾村居住项目改造主体通过单一主体挂牌招商选定，通过拆除旧厂区、增加绿地、学校、商业等形式在片区注入新功能的同时完善公共服务设施，提升整个单元的品质。新增用地区和综合整治区的开发均由凤岗镇政府主导，开发内容包括景观治理、停车场改造、完善绿化、基础设施建设等。

该项目属于多种主导模式并举的整体拆除重建的旧厂区城市更新项目，改造的主体包括原产权人、市场化主体和地方政府。按照不同的改造对象及改造主体划分项目，有利于平衡多方开发主体的利益。在旧址采用工改商的方式升级产业，另选厂址新建厂区，留下了具有影响力和经济效益的品牌企业。同时，整治三联尾村的原有风貌，通过建设景观绿化、新建道路和基础设施，提升了城镇品质。

案例二：天宁1号园区建设项目

天宁1号园区原为北京第二热电厂（以下简称二热电）厂区,总占地面积7.9公顷，原用地性质为工业用地。2007年，东厂区及部分周边用地整合规划为集中绿地，为城市提供规模绿化空间，西厂区规划调整为居住公建混合用地，以解决二热电转产后的剩余职工就业和职工住宅保障问题。同时，为保护有重要历史价值的建筑，原市规划委组织专家研究后，要求保留并改造东厂区内主厂房，安排文化创意产业等相关功能。

2015年，天宁1号文化创意产业园成立。结合原厂房建筑工业气息浓厚，跨度大、空间高挑的特点，园区改造采用修旧如旧的手法，利用旧有建筑实现自我更新，着重保留大烟囱、厂区零部件等重要电力工业文化遗产，改造范围包括厂区东侧、北侧的原办公、仓库等闲置建筑物，将园区打造成为高端文化科技金融示范园区。园区目前进驻了新华网、中国互联网投资基金、壹空间剧场等知名企业，基本形成了融媒体、金融投资、艺术展览、信息技术服务、文化传播为主的产业发展格局。

总体来看，天宁1号园区改造属于“工改工”模式，是在不拆除主体框架结构下实施改造，改造成本较低，设计灵活度高，可以将多种业态融合同一片园区内，推动园区的存量资源盘活。同时，利用金融街的区位条件和创新的金融服务，吸引了大批文化科技类企业的入驻，实现退二进三的产业升级转型。

二、老旧厂区改造的运营模式

旧工业厂区改造运营过程的参与者众多，其中最核心的驱动力来源于政府支持和原有企业的转型。旧厂区改造的运营模式可以分为产权方改建运营模式、运营方承租改建运营模式、产权方与外部机构合资运营模式。

（1）产权方改建运营模式

产权方改建运营模式是原产权人承担项目改造的出资方与运营方角色，自主对厂房进行设计、改造、运营、管理的模式。该模式的优势是系统化较高，有助于产业链的延伸，注重保护前提下的再利用，有利于传承企业文化与历史积淀。但这种模式对产权方的资金筹措能力与资源整合能力都有较强要求。

（2）运营方承租改建运营模式

运营方承租改建模式指产权方将旧工业厂区的改造权和运营权移交运营方，由运营方负责改造、经营。产权方通过收取租金的方式获得企业利润。运营方承租改建模式的优势是运营方基于自身业务需求选择项目定位，发展方向更加明确，避免了改造后运营不佳的情况。这种模式比较适宜期望获得稳定租金收益的产权方。

（3）产权方与外部机构合资运营模式

产权方与外部机构合资运营模式足指产权方与合作方共同作为改造后项目的运营方。这种模式的优势是项目资金比较充裕，或者具备带动性较强的产业内容或产业平台，这种模式比较适合需要资金支持或者产业资源的产权方。

三、老旧厂区改造发展展望

老旧厂区改造下一步的发展方向，一是要研究改进改造模式，推动改造模式多元化、多样化；二是加强设计规划，既要保留老旧厂区原有的工业风貌，又要符合新功能的使用要求，使老厂房重新焕发生机；三是要完善支持政策，政府方积极做出政策引导，企业方要完善推广运营手段，将老旧厂区打造成更具特色的文化或商业园区。

（作者：投资顾问事业部 林思瑾）