在中央和地方各种政策的支持下，城市更新领域将成为未来城镇发展的重要方向。但对绝大多数传统基建领域的投资企业来言，城市更新仍然是一个新生事物。企业的投拓人员怎么看清要点，把握内核，做到精准、高效的项目拓展就显得尤为重要。本文将重点讨论城市更新投拓工作的研判要点。

通常来说，投拓首先要建立对行业的整体认知，掌握城市更新项目的难点与价值点，判断意向投拓地区的城市更新方向是否同企业的投资理念相匹配；其次需要思考城市更新项目投资行为的本身的客观规律，既要符合地区经济发展或城市转型的长期要求，又要在合作期内符合投资人的盈利需求；再次识别现有条件下的政策利好与限制，设计好项目的开发模式；最后在判断项目的投资价值、预期的增长空间及财务可行的基础上，做好项目的融资落地工作。

一、从企业战略定位看投拓切入角度

从企业自身的投资战略定位为出发点，不同类型的企业在考虑投拓城市更新项目时，往往需要关注到企业未来发展方向的匹配性。正处于转型期中的企业需要思考如何形成自己的商业模式，比如：

城投企业可以作为政府授权的实施机构，通过PPP模式、“授权开发+EPC”模式招引专业工程建设单位等社会资本，实现对大体量的城市更新项目的推动，以及引进专业运营商等社会资本，实现对城市更新项目的综合运营。

基建型企业可以参与包括土地开发、基础设施及市政配套、住宅、商业、办公等能够发挥施工能力优势的工程建设部分，参与方式包括：同具备运营能力的专业服务商组成联合体，参与PPP项目、联合开发类项目的市场化竞争；认购由地方国资发起的城市更新基金，通过认购城市更新项目基金一定份额，锁定城市更新项目相应工程量或工程项目。

开发型企业可以通过“一二级联动”、“一二三级联动” 的方式，通过依法合规方式获得土地。通过二级房地产开发销售或者自持物业出租获取市场化收入，以及通过产业导入服务获取的合理奖补收入，解决前期一级部分基础设施建设和收入不足的问题，实现项目投资和收益整体自平衡。

金融型企业可以作为战略投资人或者财务投资人，通过基金、信托等形式出资，并根据出资份额获取城市更新项目形成资产运营阶段收益分成。

服务类企业可重点关注城市更新项目运营期的服务需求，通过PPP、委托运营等方式获得公共服务的特许经营权，开展面向人的软件运营服务，也可以开展面向物的硬件设施运营服务。

二、投拓视角判断项目价值的几个维度

当前住建部提倡的“实施城市更新行动”，实质上区别于过往的棚户区改造、三旧改造，划定“防止大拆大建”的底线。在当前存量发展的背景下，城市更新的内涵在于“运营模式”，城市更新项目在策划包装的过程中应注重多元化经营性收入。因此，在投拓城市更新项目时，也应重点考察项目的市场化属性。

判断城市更新项目投资可行性，可以从项目环境可行性、市场可行性、规划科学性、财务可行性、项目落地性、融资可融性等多个维度进行衡量。

（一） 环境可行性

投资人需要研判意向投资地区是否具有发展潜力，从经济环境来看，地区的经济总量近年来是否有增长，增速又是否合理，产业结构是否以二产、三产为主，主导产业明确是否已经形成明显集群效应，对于经济欠发达的地区是否具有中央专项补贴资金或者转移支付的财政空间；从政策环境来看，关注地区是否已经出台城市更新相关管理办法、实施条例以及容积率鼓励政策等；从营商环境来看，地区是否有高素质的人才资源、是否能够提供高效率的政务服务，是否提供具备竞争力的扶持奖补等。

（二） 市场可行性

需要了解当地的建设成本、人力成本以及管理成本，拟投入的产业的市场容量等，了解具有公益属性的收入是否具备灵活的市场调价机制，了解该地区过往同类型项目回报收入水平、投资条件，掌握项目所在版块房地产市场情况，关注土地市场以及房地产市场关键的量、价、去化周期等指标。例如文创产业园隐形改造成本相对较高，尤其是结构和上下水改造成本，同时，还有一些基本标配要素比如阳光、空气、绿化、连廊、公共空间、活动空间等。

（三） 规划科学性

需要研判规划条件是否满足投资开发要求。首要关注项目是否在国土空间规划的城镇开发边界内，是否为城市总体规划、控制性详细规划和城市更新专项规划覆盖。调研现状及规划方案中是否有机场净空限高、风景名胜区保护线、水源地保护线、文保建筑等开发限制条件，关注容积率等开发强度，关注用地规划方案调整空间及审批流程等。

（四） 财务可行性

项目的财务评价涉及较多指标，基本的评价指标包括：资金峰值、项目全投资回报率、自有资金回报率、动态回收期、项目资本金回报率、投建比。

根据投审会的要求城市更新类项目如同时涉及一级、二级部分，需要对不同的建设内容和收入来源进行分别测算。一级部分重点关注资金回报率，按投审会要求研判资金回报率是否达到一定的过会条件；二级部分除关注资金回报率，还关注净利润率、净现值等硬性条件。

部分地区在经济测算的过程中还要根据当地政策考虑容积率奖励、地价补偿等关键因素，例如贵阳按照现状地块法定征拆面积、拆建比、修正系数、建筑面积奖励四个要素，以“计算容积率”代替传统“规划容积率”，（计算方式：计容建筑面积=法定征拆面积×拆建比（2.6）×修正系数+建筑面积奖励）。成都采用 “地随房走”的项目按照所在区域新规划条件基准地价的20%收取土地出让价款。同时，原五城区土地出让价款按6.6%计提后，剩余价款全部返还区政府（管委会）用于城市更新改造。

（五） 项目落地性

掌握项目推进中的重点、难点，合理的规避风险隐患，判断项目所在区域征拆难度，待拆迁人数是否过多，征拆方案及拆赔要求是否较高，项目范围内企业搬迁意愿是否已经停工停产，在过往的项目中我们有遇到城市更新项目策划在包装阶段，项目范围内工业企业仍在生产，并无明确的搬迁计划，也缺少政府方从中协调，极大影响了项目后期落地。

（六） 项目可融性

提前了解项目的融资模式，在项目包装的过程中针对性的提升项目可融性，需要了解合作方信用等级，分析针对城市更新类项目可以采用的增信措施，熟悉城市更新类项目该地区金融专项支持政策，以及该地区同类型项目的融资渠道、期限等。

常规的城市更新项目融资渠道主要分为三类，一是金融机构贷款，二是非标融资，三是引入合作方。

金融机构贷款门槛较高。商业性银行贷款流程简单，但对项目的盈利性要求严格，利率相对较高，年限较短，难以直接用于征地拆迁的投入。而政策性银行贷款只能向准公益性或经营性的项目融资，且必须依靠项目本身的现金流偿还，一般要求地级市及以上政府出台相应的“城市更新管理办法”进行制度保障。

非标融资包括信托计划、资管计划、城市更新基金等。地方国资通过联合社会资本成立城市更新产业基金，利用产业基金投资城市更新项目公司，充分发挥产业基金所带来的杠杆效应。目前，上海、北京、广州、重庆等地均已落地城市更新基金，以上海城市更新基金为例，上海城市更新基金发行规模800亿元，主要投资方向为旧城改造、历史风貌保护、租赁住房等。基金架构为母子架构，共分为三个基金，分别为城市更新母基金、一级开发子基金、和针对商业运营的子基金，发起人包括中交集团、招商蛇口、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资、上海地产集团。由上海地产集团作为基金管理人，负责组建基金管理公司和基金日常经营管理，收益为管理费和利润分成；其他参与企业为有限合伙人（LP），以其所投资的金额为限承担有限责任，但不参与基金的日常经营管理，其收益为公司的利润分成。

图1 上海城市更新基金架构

引入合作方或者战略投资者可以有效的缓解资金压力，例如中小企业与资金实力强的大型企业合作，由大型企业解决前期资金投入的问题，但对于大部分国企引入战略投资者存在一定的监管限制等。

三、选择高效数字化工具辅助投拓工作

“工欲善其事，必先利其器”。借助适合的投拓辅助工具，快速完成关键信息收集、整理工作，就能做到在竞争中领先一大步。尤其是进入一个新领域，借助大数据手段和投拓数字工具，可以尽快实现城市更新领域投资项目的整体战略布局。我司独家研发的项目投资数据库——“PPP 有例”，功能覆盖城市经济分析、投资行业分析、以及地区过往项目中标条件分析等多个功能。利用大数据平台支持，协助企业进行区域比较、行业研究、企业对标等工作，能够在进入城市前形成对投资模式和投资条件的认识。投资机会信息挖掘新业务模式，针对包括城市更新领域的全行业投资机会搜集，可以辅助投资人构建集政府工作报告、国土空间规划、发改立项审批等不同渠道的投资信息，支撑投资人在投拓过程中孵化新项目投资机会。

  四、小结

随着城市发展价值导向的转变，投拓人员也应思考“造城”到“营城”的理念转变，把握投拓工作中的要点，在波动的市场中看清新生领域的本质，熟悉城市更新领域相关政策的动向，关注城市更新项目自身创造的多元化价值，掌握项目中的风险因素与应对措施，为企业投资决策提供扎实的支撑，短期来看可以实现项目快速落地，长期来看可以帮助企业建立更广阔的视野。

（作者：投资顾问事业部 刘晓燕）