城市更新工作中，涉及国有土地使用权和国有房屋产权变更的，除常规的政府征收方式外，部分城市也在探索采取协议搬迁的方式。那么，什么是协议搬迁？协议搬迁的操作流程是怎样的？协议搬迁后的土地是怎么供应到实施主体并办理规划手续的？协议搬迁与征地拆迁的区别和联系是什么？让我们来一一了解一下。

一、什么是城市更新中的协议搬迁

协议搬迁主要指搬迁人（项目意向实施主体）按照统一的搬迁补偿安置标准与被搬迁人（更新范围内建筑物及其附属物的权利主体）签署搬迁补偿安置协议，按照协议约定对被搬迁建筑物及其附属物进行改造或拆除，并以货币或回迁方式向被搬迁人进行补偿的过程。其作用体现为：将相关权益转移到同一主体，形成单一权利主体。

二、协议搬迁的操作路径

我们以《深圳经济特区城市更新条例》、《深圳市城市更新项目搬迁补偿协议（示范文本）（征求意见稿》为例，从适用情况、启动条件、基本流程、搬迁协议的主要内容等方面介绍协议搬迁的操作路径：

（一）适用情况

1、城市基础设施和公共服务设施亟需完善；

2、环境恶劣或者存在重大安全隐患；

3、现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求，影响城市规划实施；

4、经市人民政府批准进行城市更新的其他情形。

旧住宅区拆除重建后优先用于公共租赁住房、安居型商品房和人才住房等公共住房建设。

（二）搬迁补偿安置的启动条件

全面启动搬迁补偿安置工作应满足以下条件：

1、项目列入城市规划计划和年度计划；

2、项目完成城市更新单元规划编制并获批复；

3、城市更新的实施主体确认；

4、确定搬迁补偿的范围及谈判对象；

（三）搬迁补偿安置的基本流程

1、摸底调查：实施主体自主或聘请第三方对土地及建筑物现状、权利主体基本情况、市场行情、决策、备案程序等进行调查；

2、权属确认：实施主体通过查询被搬迁物业权属登记信息、收集权属证明文件等方式对被搬迁人身份及其与被搬迁物业权属关系进行确认；

3、编制方案：实施主体编制搬迁补偿方案，包括协议生效时间、生效条件、搬迁补偿标准和方式、协议有效期、权利义务、预告登记约定、不得加改扩建、违约责任等内容；

4、签订搬迁补偿协议：实施主体与物业权利人遵循平等、公平的原则签订搬迁补偿协议；

5、安置补偿：采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利人自愿选择；

6、建筑物拆除/改造：实施主体与区城市更新部门签订项目实施监管协议后，按规定拆除或保留；

7、不动产权属注销登记：建筑物拆除或改造后，由物业权利人或者其委托的实施主体依法办理不动；产权属注销登记手续。

（四）搬迁补偿协议的主要内容

搬迁补偿协议不仅是确定实施主体与物业权利人权利与义务的基础，也是城市更新主管部门、住房建设主管部门、不动产登记机构等政府部门进行备案审查、确认实施主体、办理回迁房权属、履行行业监管等职责的前提和重要依据。在城市更新项目的推进过程中，搬迁补偿协议及其签订始终占据着核心的位置。

搬迁补偿协议主要内容包括：被搬迁物业的基本情况及物业权利人；物业搬迁补偿方式及标准（产权置换、货币补偿、产权置换与货币补偿相结合、其他补偿方式等）；预告登记；被搬迁物业的移交、拆除与权属注销；置换物业的开发建设；置换物业的选择与交付；双方的权利与义务；违约责任。

三、协议搬迁后的土地供应

协议搬迁后，政府通过协议出让的方式将土地使用权给到实施主体。《深圳经济特区城市更新条例》中明确，“实施主体不动产权属注销登记完成后，实施主体应当先按照规划要求向政府无偿移交公共用地，再申请以协议方式取得更新单元规划确定的开发建设用地使用权，并签订国有建设用地使用权出让合同。项目拆除范围内的原土地使用权自动终止，出让后的土地使用权期限重新起算。

在其他城市，协议搬迁后土地供应的方式还没有明确约定，有待工作实践中探索完善。

四、协议搬迁与征地拆迁的区别和联系

1、协议搬迁与征地拆迁的区别

征地拆迁，是为了公共利益的需要而进行的行为征收，是由政府来主导的，一般来说，被拆迁方无法拒绝，拆迁过程也有严格的法律规范进行约束，需要遵循《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的法定程序。一般来说，征收对象是国有土地、集体土地及其上的房屋和附属物。

协议拆迁一般是由民事主体来进行的，不具有强制性，有很大的灵活性，主要是搬迁主体通过与被拆迁方协商一致，从而对其房屋进行拆迁。协议拆迁的对象主要是国有土地及其上的房屋和附属物。

2、协议搬迁与征地拆迁的联系

政府征收的土地是有前置条件的，即必须是为了公共利益的征地，详见《国有土地上房屋征收与补偿条例》。协议搬迁不受此约束。

协议搬迁和土地征收不是互斥的关系，而是互相配合的关系，在一些地方的城市更新政策和实践中，先用协议搬迁解决大部分，留下小部分未签约的房屋用征收方式解决。

五、结语

在实施城市有机更新过程中，搬迁补偿工作尤为重要。现行的房屋征收是政府主导的行政行为，一方面要投入大量政府财政资金，地方政府财政压力大；另一方面是具有一定风险性，没有退出机制，难以调动群众积极性。当前房屋征收无论是政策适用，还是工作模式都已无法满足城市更新中房屋搬迁的现实需求。深圳市等城市通过活用协议搬迁政策，有效破解搬迁补偿阶段难题，为各地积极稳妥推进城市有机更新提供借鉴。

（作者：投资顾问事业部 颜繁瑶）