一、产业园区发展背景

产业园区是指以促进特定产业发展为目标而创立的产业功能集聚区，是区域经济发展、产业调整升级的重要空间形式，承载着集聚创新要素、培育产业动能、推动城市发展等一系列的重要使命。随着近年来我国城市化进程不断加快、工业化程度不断加深、产业发展不断升级，国家层面频频发文支持产业园区建设。

2012年国务院印发《国务院关于大力实施促进中部地区崛起战略的若干意见》提出了“中部地区应加快发展服务业，加强重点物流园区的规划与建设，并规范文化产业园区建设。”明确指出国际国内产业分工加快调整，为中部地区产业转移、推动产业结构优化升级创造了良好机遇。2015年国务院印发《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》提出“加快构建众创空间的目标，总结推广创客空间、创业咖啡、创新工场等新型孵化模式。”同时， “十四五”规划纲要也提出：“着眼于抢占未来产业发展先机，培育先导性和支柱性产业，推动战略性新兴产业融合化、集群化、生态化发展，战略性新兴产业增加值占GDP比重超过17%”。

因此，各大城市的国土空间规划草案中，对于产业园建设的描绘也浓墨重彩，明确提出了未来的产业升级重点与产业发展方向，通过产业园更新改造、升级建设等实现新旧动能转换。

二、投资关注点

1、武汉市

武汉市提出建设全国经济中心，布局以“两江四岸”为核心的现代服务业功能区片，国家存储器基地、国家航天产业基地、国家新能源和智能网联汽车基地、国家网络安全人才与创新基地和大健康产业基地等先进制造业功能区片。建设国家科技创新中心，建设国家商贸物流中心，建设国际交往中心，建设区域金融中心。

2、天津市

天津市提出以建设全国先进制造研发基地为导向，着力构建“1+3+4”现代工业产业体系，加快新动能引育，着力培育创新型企业。加速京津协同互动，引导高新技术企业与研发机构向京津滨廊道集聚，打造“京津滨创新走廊”，形成京津“智造新干线”。

3、肇庆市

肇庆市提出落实把产业视为城市发展的生命线,坚持产业强市不动摇的发展理念,布局市域“2+5+N”重大产业平台,以肇庆新区、肇庆高新区为核心,西江高新区、金利高新区、四会产业园、端州三榕(双龙)工业园、空港经济区为重点发展平台, N个地方产业园区为地方发展载体,加大对实体经济发展的空间支持,重点保障核心产业载体需求,并划定工业用地控制线,保障工业发展总量。

4、西宁市

西宁市提出落实“四地两体系”。依托西宁的特色产业集群，建设世界盐湖产业基地的高端精深加工中心、国家清洁能源产业高地制造应用中心、国际生态旅游目的地服务集散中心、绿色有机农畜产品输出地加工展销中心。

构建五大产业集群。以科技创新为引领，以现代制造为核心，以文化旅游、现代服务业为支撑,以生态都市型农业为基础，构建具有西宁特色的产业体系。

5、福州市

福州市构建现代化产业体系。以“数字福州”“海上福州”“平台福州”为重要方向，建设以战略性新兴产业为引领、先进制造业与现代服务业双轮驱动、具有国际竞争力的现代化产业体系。

产业空间布局优化。北翼产业发展区：重点发展冶金建材、散货物流、轻工食品等产业，推动传统产业技术升级，打造丝路海港城（罗源湾港城）、现代物流城。中部高新技术产业发展带：重点发展电子信息、光电、生物医药、互联网、化纤纺织等产业，打造沿乌龙江高新技术制造带和生态型科创走廊。南翼环江阴湾临港产业发展区：重点发展电子信息、新型显示、轻工食品、化工新材料、生物医药、临港制造等产业，打造丝路海港城（江阴湾港城）。

6、杭州市

杭州市提出推动制造业高质量发展。构建“一湾两环、多点支撑”的制造业整体格局构建九大标志性产业链，整合提升重点产业平台。

视觉智能、生物医药与健康、智能计算、集成电路、网络通信、节能与新能源汽车、智能家居、智能装备、现代纺织。

7、南宁市

南宁市提出打造七大制造业集聚区，保障实体经济发展空间，规划工业用地占城镇建设用地25%，其中东部产业新城临空经济示范区占40-45%武鸣副城区、南部科创新城占30-35%。

“两主多区“创新空间：

两主：中国-东盟科技城、南部科创中心；

多区：五象科技创新服务区、南宁高新技术园区、五合数字产业园区、南宁教育园区。

8、上海市

上海市提出以强化高端产业引领功能为目标，重点打造“集成电路、生物医药、人工智能”三大先导产业发展高地，促进“电子信息、汽车、高端装备、先进材料、生命健康、时尚消费品”六大重点产业集群发展。聚焦产业发展重点地区，推进临港新片区在产业链核心技术环节发力，同步做高新城产业能级，推动宝山区和金山区的制造业转型升级。引导高端产业功能向产业基地、产业社区集聚，强化产业社区的职住平衡水平。全市低效产业用地减量化和存量产业用地更新取得明显成效，工业用地绩效不断提高。聚焦产业发展重点地区，提升先进制造业能级。不断提升产业基地的价值链高端地位，推进产业社区转型，提高全市工业用地绩效。

9、海口市

海口市提出把握海南自贸港建设机遇，顺应自贸港城市产业发展趋势，构建“四大核心+四大支柱”的产业体系，制定适应自贸港建设的产业用地管理“三大标尺”，推动产业集聚、空间集中、运作高效。

10、长沙市

长沙市提出以建设国家先进制造业中心为目标，做强优势产业，做优新兴产业，做大未来产业，优化全市域产业布局形成五大板块，加快推进产业规模化、集群化、智能化发展。

保障先进制造业用地空间，按照“产业基地-产业社区一零星工业用地”三级体系，通过划定产业用地保护线将先进制造业集中的区域予以长期锁定。

11、重庆市

重庆市提出打造具有全国影响力的科技创新中心，国家重要先进制造业中心、国家级现代服务业经济中心、现代山地特色高效农业

12、广州市

广州市提出促进先进制造业集聚集群发展，重点建设东翼、南翼、北翼三大产业集聚带。

重点方向投资关注点汇总

三、投资机会总结

目前，得益于国家对于各类产业园区的大力支持及快速布局，越来越多的产业园区也如雨后春笋般涌现。从主导产业类型分布来看，各大城市的规划发展重点均聚集于物流产业园区、文化创意园区、特色产业园区等。

围绕物流产业园区建设，由于物流行业联结生产及消费两大环节，未来物流产业园将是“扩大内需”的重要支撑点，投资人可结合新基建的兴起，加强在智慧物流园区、智慧港口、智能仓储基地、数字仓库等方面谋划，结合各地数字经济转型，打造物流综合服务平台。

围绕文化创意园区建设，文化创意产业园的产业类型一般包括时尚艺术、美术设计、音乐创作、表演艺术、视觉艺术等，文化创意产业园往往要求开阔的创作空间，以及开放的社交空间，可结合城市更新项目针对老旧厂区和仓库进行增容改造，调整园区用地性质。

围绕特色产业园区建设，各大城市目标方向集中于绿色产业、生态环保产业、旅游文化产业、科技创新产业等。绿色产业园可以结合各地的双碳政策共同推进，生态环保产业园可与EOD理念联动获得国家专项资金支持与金融机构资金支持；文化旅游产业园可大力发掘当地文化特色，譬如红色文化等；科技创新产业园可与目前国内知名的科技公司进行产业导入合作。

开发模式方面，产业园开发模式一般有政府主导开发模式、市场主导开发模式、政企合作模式等，主要区别彰显在投资主体和运营主体上，但均涵盖“规划-投资-建设-运营”等主要环节，部分园区在运营方面进一步延伸提供个性化的服务，在金融服务、人力资源服务、营销推介、财税服务、物业管理服务等方面尽可能的为入园企业提供支持，同时也扩展了运营主体的收益来源。

政府主导模式包括管委会主导或政府平台公司主导，管委会主导即政府直接投资产业园项目，通过预算拨款投资于园区建设设施，或以专项增款支持某开发区，以新加坡裕廊工业园、台湾新竹科技园为典型代表。政府平台公司主导即由专门的国资平台投资建设、运营管理，例如张江高科技园，后期可通过委托运营等形式同市场接轨。

市场主导模式包括产业IP方主导或产业地产开发企业主导，产业IP方通过强有力的产业基础作为招商引资的名片，具有获取低价土地的优势，例如京东物流产业园。产业地产开发企业主导一般具有重资产建设能力或轻资产品牌输出能力，在获取产业用地的同时也会通过协议出让等形式合法合规的获取部分居住用地，进行产城一体化开发，例如联东地产、宏泰。

政企合作模式包括PPP模式、EPC+O、授权开发+投资人+EPC等，PPP模式通过政府方授权平台公司作为实施机构，采用公开招标的形式引入有能力负责投资、建设、运营的社会资本方，项目的主要收入来源包括物业租金收入、停车费收入、广告收入等;EPC+O指政府方一体化招标园区施工总承包方及运营方。一般EPC+O牵头方在前期就需要选择适合的策划伙伴与运营伙伴。同时EPC+O项目政府方一般也会对运营收益有所考核；授权开发+投资人+EPC模式同样一般通过政府方授权平台公司作为实施机构，再采用公开招标的形式一次性招标投资人及施工方，以产业园租金收入等回收投资成本，但区别于PPP模式不同的一点，即授权开发模式不需要经过两评一案及入财政部项目库的复杂流程，推进快、落地快，部分地区也出台了的相关资金管理政策。

总而言之，产业园的重点应落在为最终的产业导入服务，在定位策划、规划设计、运营管理、产业招商等全产业链条贯彻产业导入理念，各个环节可以交叉进行，例如运营单位在前期策划阶段参与提出设计建议等，规划策划阶段也需要根据产业导入的对象群体进行侧重考虑，产业园区项目的投资需要充分的整合资源，投资人前期应选择合适的团队伙伴，设立好盈利机制，从而实现合作共赢。

（作者：投资顾问事业部 林思瑾、刘晓燕）