前言：2017年住建部选定厦门、广州等15个试点城市推行老旧小区改造，在之后的历年政府工作报告中均提及老旧小区改造事项，并要求各地加强实施与项目投入。随着近年城市更新类项目的兴起，老旧小区改造再次引起了行业的关注。

一、什么是老旧小区改造？

2019年住建部会同发展改革委、财政部联合印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》中明确，老旧小区是指城市、县城(城关镇)建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。

在国家的大力推动及关注下，各省市也在积极配合开展老旧小区改造，其中如江苏、山东、内蒙古等省份提出力争“十四五”期间完成2005年以前建成的老旧小区改造工作。

二、国家为什么要推行老旧小区改造？

（1）惠民工程，改善民生

据住建部2020年7月对外公布的数据显示，全国2000年底以前建成的老旧小区约22万个，涉及的居民近3900万户。这些建筑的建筑结构多以砖木结构、砖混结构为主，由于年代久远，这些小区多数存在管线老化、外墙漆脱落等问题；同时由于建设之初缺乏完善的居住区规划设计规范，早期建设的居住区缺少绿化、停车、公共服务配套等设施。随着老百姓对生活品质的追求，居民的生活及出行的不便逐渐凸显。因此，老旧小区改造可以切实改善居民的生活环境及生活品质，是一项普惠大众的惠民工程。也正是如此，国家不遗余力的大力推行全国老旧小区改造项目。

（2）稳投资

老旧小区改造同时也是一个非常有效的稳投资举措，2000年以前建成的城镇住房建筑面积超过90亿平方米，而需要改造的老旧小区建筑面积大于50亿平方米。老旧小区改造将拉动数万亿的投资规模。通过改善小区基础设施及外部环境、健全服务设施，也可带动居民改善室内设施，项目整体投资巨大，可拉动内需，获得综合效益。

（3）变相抑制房地产泡沫

我国房地产经过近20年的发展已然成为国家的支柱产业，同时也产生巨大的房地产泡沫。在过去，简单粗暴的大拆大建+货币补偿模式，变相增加房地产需求，从而催生泡沫经济。2016年中央经济工作会议上首次提出“房住不炒”，同时为加速我国经济转型，扭转以土地财政为主的地方收入结构，国家开始逐步抑制房地产。老旧小区改造通过修缮其基础设施、完善配套设施的方式，改善居民生活品质的同时，不激发房地产泡沫，起到了一举两得的作用。

三、老旧小区都做什么工作？

2020年7月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号)，其中针对老旧小区改造的内容分为三大类，分别为基础类、完善类、提升类。基础类为满足居民安全需要和基本生活需求，侧重小区内部及与小区连接的市政基础设施改造，同时也包括小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位的维修等。完善类为满足居民生活便利需要和改善型生活需求，包括拆除违建，整治绿化、完善照明，改造适老设施、停车设施、文化休闲设施等配套设施。提升类为丰富社区服务供给、提升居民生活品质，侧重小区的基本公共配套设施、包括改造社区综合服务设施、教育设施、养老、托育、便民服务设施等社区专项设施。

虽然文件对改造方式进行了分类，但即使同一地区的不同小区的基本情况、居民诉求均存在差异，因此，老旧小区的改造需要因地制宜策划、设计，只有采用“一小区一方案”的机制，才能够切实解决老旧小区问题，真正提高居民的生活居住品质，达到项目的实施目的。

四、社会投资人如何参与老旧小区改造？

老旧小区改造项目根据项目投融资属性可分为纯市场化项目及需要政府补贴的项目。其中纯市场化的项目投资人按照常规经营性项目参与即可。需要政府补贴类项目则考虑政府隐性债务合规性问题，需要设计合规的政府出资路径，社会投资人可通过PPP、专项债+EPC+O等方式参与。

五、结语

老旧小区改造作为国家大力推行的项目，可改善民生、顺应国家城镇化宏观政策，存在大量的市场空间。老旧小区改造不同于新建工程，要求做好前期策划，找准居民需求，通过合理的策划及机制设计，优化项目收入，创新投融资模式机制，实现项目可持续运营，同时规避政府隐性债务。因此，老旧小区改造项目是建筑施工企业、房地产企业、投资企业可探讨的新方向。

（作者：城市发展事业部 资深业务总监 戴维）