“城市更新”概念内涵很广，包括了多种更新方式，可以组合成各种各样的表现形式。为了便于分析项目，我们有必要对城市更新项目进行分类研究。本文将从改造程度、项目收益性等两个方面讨论城市更新项目的分类。

一、按改造程度划分

按照城市更新的改造程度划分，改造方式可分为综合整治类、改建完善类和拆除重建类。

（一）综合整治类

综合整治类项目是指不涉及房屋结构的拆除、改造，主要对房屋的配套设施和周边环境进行整治、更新。从定义来看综合整治类项目是三种类型改造中力度最弱的一项，以消除安全隐患、完善现状功能等为目的，一般不增加建筑面积。从具体案例来看，老旧小区改造、河道整治、公园再生等都属于此类。

具体案例如：九棵树街道云景里老旧小区综合整治项目，改造工程包含云景里小区综合整治工程,包含上下水管道和窗户、加转电梯等。

（二）改建完善类

改建完善类项目主要对于基础设施和公共服务设施等级较低或缺失、无法满足城市发展需求、原有用地性质或权属需要变更、确需改变建筑使用功能或土地利用效率较低不符合集约使用原则的片区,在维持现状建设格局基本不变的前提下,采取改建、加建、扩建、局部拆除、改变功能等一种或者多种措施,对片区进行改建完善。房地产企业可以通过项目改造或运营的方式参与投资建设，改造后的项目可以进行商业地产运营。

具体案例如：山东潍坊的美丽街景智慧公厕提升项目，为了解决中心城区公厕数量偏少、分布不均衡、市民如厕难的问题，设计出数十座智慧型的美丽街景智慧公厕，成为城市建设美丽的风景线。

（三）拆除重建类

拆除重建类项目是指对于存在严重安全隐患、权利主体意愿强烈、建筑年久失修、属于棚户区和城中村、严重影响城市整体发展格局的片区,通过整治提升或改建完善均无法满足城市发展需要的,拆除全部或大部分原有建筑,并按照规划进行重新建设。拆除重建类项目投资与综合整治类、改建完善类项目投资相比，力度最大，房企参与程度最高。

具体案例如：深圳市大冲村旧村改造项目，改造的定位是，改造成高新技术产业发展的后勤服务基地。”整体改造面积达68.5万平方米，改造后的平均容积率2.71，改造产出除了规划一般居住、公寓外，更增加相关的商业、文化、娱乐及部分研发孵化和专业展场等多项功能。

二、按项目收益性划分

按照城市更新项目收益性划分，改造项目可分为非经营性项目、准经营性项目、经营性项目。

（一）非经营性项目

非经营性项目不具备经营性收入，属于纯公益性项目。一般此类项目是以政府部门主导，利用财政资金直接投资。典型的此类项目如老旧小区改造项目、环境综合整治项目，具体内容包括“改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造”等，项目提供的产品是不能向使用者收费的公共产品。

由于目前地方政府财力紧张，无力筹集大量资金投入此类项目，因此往往通过给项目匹配外部资源的方式，增加捆绑后项目获得经营性收入的能力，提升项目的可融资性，吸引社会投资人的加入，在完成项目落地实施的同时也能达到缓解财政压力的目的。

（二）准经营性项目准经营性项目具备一定的经营性收入，但收入不足以覆盖项目前期投资，需要地方政府提供一定资源用于投资平衡。具体项目类型包括：公用工程和公共服务设施的新建改造、历史文化街区保护、新型城镇基础设施建设等。此类项目提供的产品为准公共性产品、公共产品和私人产品的组合，但以前两者为主。

准经营性的城市更新项目是介于完全市场化和完全公益化之间的，是目前推广的城市更新项目的主流。此类项目投融资方式多样化，包括平台公司融资、地方政府专项债、PPP等各类政企合作模式。在实践中，此类项目往往是非经营性项目和经营性项目的组合。比如将老旧小区改造提升项目范围内的基础设施的改善和公共服务设施（带有收益性）的需求加建附属设施进行打包组合，在项目进入运营阶段时，允许实施主体通过可经营的饮用水供应、生活污水处理、物业运营收入、商业（商铺）运营等方式获得经营性收入，以此收回项目前期投资，不足部分采用财政资金补贴的方式进行弥补。

（三）经营性项目经营性项目具备经营性收入，且经营性收入可以覆盖项目前期投资，即所谓的“自平衡”项目。此类项目中，地方政府不直接参与项目投资经营，而是通过制度确保公共利益得到维护。例如通过制定规划约定开发强度、公益设施的比例，通过土地出让条件确保投资人给予原住民补偿等等。此类项目典型的包括广东“三旧改造”类项目，项目产出以私人产品为主，公共产品为辅。

经营性城市更新项目的主要投资方式包括政企合作PPP，社会主体自主开发等。对于地方政府而言，经营性的城市更新项目不仅能缓解财政资金压力，而且通过引入社会投资人，激活市场主体的活力，借用其专业的技术及雄厚资金的实力，有力地推进项目实施。对社会投资人而言，经营性城市更新项目收益长期而稳定，可融资性强，是参与城市开发的重要途径。

三、总结

以上两种分类方式代表了看待项目的不同角度，可以反映项目的特点。例如，常规老旧社区改造项目综合整治类的非经营性项目，但重庆市九龙坡区老旧小区改造PPP项目通过增加了物业经营性收入，将项目性质转变为准经营性项目，开辟了新的投融资渠道。城市更新项目的分类方式还有很多种，通过分类分析能够把握项目的本质，制定出更加科学合理的项目实施方案。

（作者：城市发展事业部 项目经理 冯修国）