一、交通场站综合开发发展背景

交通场站泛指公交、出租、长途客运、地铁、高铁、城轨等多种交通出行服务场所，交通场站综合开发是在“城市公共交通优先发展”的政策背景下提出的场站开发模式，市场上常见的交通场站综合开发通常指包括公共交通、轨道交通的场站建设，以及场站周边的土地开发，通过综合开发实现场站交通功能与商业、办公、居住、娱乐等城市功能的双赢。同时，交通场站也是支撑城市公共交通的基础性设施，交通场站综合开发对提高公共交通服务水平，集约利用公共交通运营资源具有重要作用。

近年来，不同地区均加大对公共交通场站建设的投入力度，积极探索综合交通场站建设的新模式、新方法，通过“以站助建、反哺运营”的开发模式，交通场站综合开发形成固定资产收益用来反哺场站建设和公共交通运营亏损。

2012年，《国务院关于城市优先发展公共交通的指导意见》明确提出，对新建公共交通设施用地的地上、地下空间，按照市场化原则实施土地综合开发；对现有公共交通设施用地，支持原土地使用者在符合规划且不改变用途的前提下进行立体开发；公共交通用地综合开发的收益用于公共交通基础设施建设和弥补运营亏损。2013年，《交通运输部关于贯彻落实〈国务院关于城市优先发展公共交通的指导意见〉的实施意见》进一步强调了公共交通用地综合开发。2019年，中共中央、国务院印发《交通强国建设纲要》，要求加强公交站点等设施建设，大力发展枢纽经济。

交通运输部、国家铁路局、中国民用航空局、国家邮政局、中国国家铁路集团有限公司联合印发《现代综合交通枢纽体系“十四五”发展规划》（简称《枢纽规划》）。《枢纽规划》是落实《交通强国建设纲要》《国家综合立体交通网规划纲要》关于“构筑多层级、一体化的综合交通枢纽体系”任务的第一个五年专项规划，具有很强的创新性和里程碑意义。根据规划中的发展目标，至2025年，沿海城市将加大综合多式联运型货运枢纽建设力度，内陆城市的建设重点是加强港口同铁路以及道路网的联系，加强城市新建综合客运枢纽与中心城区的联系，形成半小时通勤联络圈。

二、投资关注点

1、成都市

按照“站城一体、产业优先、功能复合、综合运营”的理念，围绕轨道站点、公交场站等打造“商业中心、生活中心、产业中心、文化地标”将成都建设成为全球TOD典范城市。

2、武汉市

打造国际航空客货运双枢纽门户、建设国家高铁网络中心、打造长江中游航运中心。

3、天津市

突出天津背倚京津冀世界级城市群、面向东北亚的区域门户作用，以及作为“一带一路”建设的海陆交汇枢纽的交通区位优势，从对外开放、服务人民、高效集约发展、保护环境等角度，提出建成便捷顺畅、经济高效、绿色集约、智能先进、安全可靠的现代化高质量综合交通体系的发展目标，重点构建“高速铁路、城际铁路、市域铁路、城市轨道”四网融合的全出行链轨道交通服务体系，强化轨道交通对津滨双城联动发展的引领作用。

4、肇庆市

完善市域综合交通体系、高水平建设空港枢纽、加强“外连通”，提高区域连接效率、打通内循环，推动产城港融合发展。

5、西宁市

加强枢纽体系建设：促进公铁综合交通枢纽建设，提升西宁枢纽体系能级。

发展绿色出行方式。

发展多元化公共交通：以轨道交通为骨干、快速公交为次干、常规公交为主体、以定制公交、旅游公交、通勤公交等其他多元化特色公交为补充。

构建分层协同的地面公交网络：结合重点地区，布局快速公交走廊。布设BRT主线，形成“三横两纵一联”快速公交网络结构。完善常规公交与特色公交线网，满足绿色出行需求。

建设“十”字型轨道交通线网：根据客流走廊主方向和城市各级中心布局，优化轨道交通结构。规划5条轨道交通线路，预留2条中运量轨道交通走廊。

构建网络化的高品质慢行系统：打造舒适便捷的步行区域，优化道路环境建设，构建步行网络。构建安全通达、景观良好的绿道网络。

6、福州市

以综合客运枢纽为抓手，统筹协调机场、港口、高铁站、汽车客运站、轨道站、公交枢纽等多类客运场站，构建三层次城市客运枢纽系统。大力发展公共交通，加大轨道交通建设，构建以轨道交通系统为骨架，常规公交为主体的多模式、多层级的公共交通体系。

7、杭州市

国际性综合交通枢纽、智慧绿行品质天堂

连通全球、直联全国、快连长三角。建设国际航空枢纽、强化国家综合铁路枢纽地位、完善干线公路网络布局、建设长三角南翼内河枢纽港、建设区域性国际物流中心。

智慧绿行品质天堂

都市可达、全市快联、多心加密、核星互通。建设精彩公交都市、建设高效通达路网、打造绿色慢行天堂、建设现代化交通治理体系。

8、上海市

突破能力和效率瓶颈，打造联通全球的网格枢纽新高地、补齐系统层次和功能短板，强化综合交通支撑带动作用、基本确立新区域枢纽地位，强化重点地区对位辐射。

9、哈尔滨市

市域高速公路形成“一环、十一射、两联”的布局，完善城市快速路网体系，形成“三环＋四廊、格网+放射”的开放式快速路网络。

10、深圳市

居民出行便捷高效

建设轨道都市：建立以轨道交通为主体，客运枢纽为核心，其他公交方式为补充的城市公交体系。建成1000公里以上的地铁网络，实现都市核心区与外围城市功能中心45分钟可达。

完善道路网络：提升高快速路网络开放度，加快全市性干线道路网络建设，积极构建宜行可达的慢行交通体系。

11、海口市

谋划大运量交通的建设与衔接，提升区域通勤能力，提升快速交通网络，加强横向联系，实现线性流动向网络化格局的转变，完善全域覆盖的区域干线网与基础服务网，带动腹地发展，完善城市快速路系统提高交通出行效率，织补城区主次路网衔接快速路系统，提升骨干道路功能实现快速化要求，轨道交通引领支撑海口大交通体系。

12、长沙市

国际性的综合交通枢纽

强化门户功能：打造国际航空枢纽，将黄花机场建设成为国际先进的空铁一体化综合交通枢纽。

提升辐射能力：构建国家铁路枢纽，构建“一环多射、四主多辅”高铁网络枢纽体系，预留超级高铁枢纽和廊道条件。

增强多式联运：建设国家物流枢纽，建设中欧班列集结中心和高铁快运中心，推动湘江航道升级，构建高效公路运输网络，形成多式联运站场和集疏运体系。

13、重庆市

规划多层次轨道交通网络体系，建设“轨道上的主城都市区”。实现干线铁路、城际铁路、市域(郊)铁路(都市快线)、城市轨道“四网融合”。主城都市区轨道交通总里程约 6100公里。打造以中心城区为核心、紧密联系周边的“1小时通勤圈”。

14、广州市

建设全球重要交通枢纽

建设国际航空枢纽：至2035年，国际及地区直达航线数达190条，旅客吞吐量达1.2—1.4亿人次，货邮吞吐量达500万吨。

建设国际航运枢纽：至2035年，港口货物年吞吐量达7.5亿吨，邮轮年旅客数量达300万人次。

建设国际铁路枢纽：至2035年，新增10条高铁，客运量达4亿人次，货运量达7700万吨。

重点方向投资关注点汇总

三、投资机会总结 

在目前的城市发展进程中，大多数城市已经建设了多个区域内部城市组团级别的交通场站，但随着城市能级的提高，个别城市也暴露出市内交通堵塞，市郊间公共交通缺失，区域间公共交通缓慢等诸多问题，值得其他城市未雨绸缪。因此在新一轮的国土空间规划中，大部分城市不但关注城市内部交通问题如何解决，而且注重城市对外界的联通与联系，有条件的城市继而规划建设城市群间的城际交通枢纽，以及进一步思考如何借力交通基础设施提升城市发展质量。

围绕大型综合交通枢纽建设，我们认为未来的投资机会可能有以下几个方面：一是针对一二线城市国际客运网络互联开放，促进国内客运网络服务提质和加快联程联运发展，关注大型综合交通枢纽改扩建机会；二是针对交通枢纽类和重点物流城市，关注国际物流网络建设以及冷链物流基地的投资机会；三是结合综合客运枢纽向城市综合体转型、综合货运枢纽向物流集聚区转型发展的趋势，关注“枢纽＋”“临空经济发展”产业深度融合的空间。

围绕路网结构建设，潜在的投资机会包括完善已有路网的升级，完善相应的配套设施建设，发展城市慢行交通路网建设。

围绕智慧交通与绿色出行，关注综合交通枢纽智能化升级，关注综合交通枢纽信息服务平台建设，综合客运枢纽智能化升级建设，智慧综合货运枢纽建设，以及关注综合交通枢纽绿色低碳发展、综合货运枢纽绿色化发展的趋势，将先进的信息技术与交通运输有机融合。

交通站场的综合开发可以在TOD理念下指导实施，从项目的投资类型上看，主要包括三类：一是以城际铁路站点、高铁站点为中心，依托区域交通枢纽、商业办公、商务功能为主导功能，辐射范围较大的片区级TOD综合开发项目，此类项目可关注已规划或建设中的交通站场所在的城市新区、卫星城；二是以多条地铁、轻轨或地面公共交通的换乘枢纽为中心，以商业办公、商住、公共开放空间为主导的城市级TOD综合开发项目，结合站点立体化改造或者城区城市更新改造，此类项目可关注城市核心地段的交通场站综合改造机会，关注周边房地产开发成熟的尚未落地的规划站点，以及预测客流量较大的站点综合开发机会；三是以地铁或轻轨的公共交通站点为中心，以商业办公、纯住宅、政策性住房、公共服务设施为主导的辐射范围较小的社区级TOD，此类项目可关注住区公共服务升级方向。投资人可以从轨道交通和复合业态的角度，做好项目的包装策划和模式设计工作，通过资源的整合积极布局交通站场综合开发的投资项目。

（作者：投资顾问事业部  林思瑾、刘晓燕）