一、规划计划阶段

规划计划阶段的主要工作是制定城市更新专项规划和单元规划。具体包括三项任务：

开展城市体检。城市体检是检验城市建设中不能满足社会发展和人民需要的因素，并提出改进的措施。城市体检的结果是制定城市更新规划的重要依据。

编制城市更新规划。城市更新专项规划是城市更新工作的纲领性文件，其应当符合国民经济和社会发展总体规划、城乡总体规划和土地利用总体规划等。城市更新单元规划是基于专项规划要求，划定城市更新单元，并依照单元所在区域的控制性详细规划制定具体的更新方案。

制定城市更新计划。部分城市在完成城市更新规划后，还要求制定城市更新年度工作（投资）计划，明确重点推进的城市更新单元（项目）、投资规模、资金筹措方式等，指导年度城市更新工作实施。

二、立项与审批阶段

立项审批阶段主要工作是完成项目策划。具体任务包括：

确认实施主体。城市更新项目可由政府、物业权利人作为实施主体，或由政府、物业权利人通过直接委托、公开招标等方式引入的相关主体作为实施主体。实施主体主要职责：负责推动达成区域更新意愿、整合市场资源、编制区域更新实施方案以及统筹、推进更新项目的实施等。（北京等城市先由地方政府组织编制实施方案再确定实施主体；广州、深圳、上海等城市先确定实施主体再编制实施方案）

编制实施方案。项目实施主体应在区域现状调查、更新意愿征询等基础上，编制城市更新项目实施方案。编制实施方案过程中，实施主体应当与区域范围内相关物业权利人进行充分协商，并征询相关部门以及利害关系人的意见。

方案审批。项目实施方案需要城市更新管理部门（或城市更新责任主体）组织审批，实施方案批复文件作为后续规划管理和办理城市更新项目立项、环评、用地、规划、建设、消防、节能、园林绿化等相关审批手续的重要依据。

三、实施阶段

项目实施主体根据工程建设基本程序，办理立项、规划、用地、施工等手续，组织建设。涉及到搬迁的，实施主体应与相关权利人协商一致，明确产权调换、货币补偿等方案，并签署相关协议；涉及到土地供应的，实施主体组织开展产权归集、土地前期准备等工作，配合完成规划优化和更新项目土地供应等事项。

各地的城市更新政策鼓励在符合法律法规的前提下，创新土地供应政策，激发市场主体参与积极性。城市更新项目土地供应方式包括公开招拍挂（含带方案招拍挂）、协议出让、划拨、租赁、作价入股等，部分地区还给予过渡期以及土地价款分期支付等政策支持。

四、具体案例

以上海市城市更新工作流程为例。根据《上海市城市更新条例》，上海城市更新按照先后顺序大致可划分为规划计划阶段、立项与审批阶段、实施阶段等三大环节。其中：

规划计划阶段包含编制城市更新指引、编制更新行动计划、明确更新方式。城市更新指引由市规划资源部门牵头编制并报市人民政府审定。更新行动计划由市人民政府指定的部门或机构编制，在内容上明确区域更新范围更新内容等，由专家委员会审定后由编制部门报市人民政府审定。明确更新方式:授权改造项目（经法定程序授权明确的权利主体改造的项目）由市、区人民政府确定，零星自改项目由物业权利人自行实施。

立项与审批阶段包含确定更新统筹主体、编制更新实施方案。其中授权改造项目的统筹主体由市、区人民政府通过遴选或指定的方式确定，零星自改项目由物业权利人自行实施；更新方案由更新统筹主体或物业权利人编制，授权改造项目由区人民政府或市规划资源部门对区域更新方案进行论证后予以认定公布，零星自改项目由物业权利人编制更新方案，经意见征询、认定后公布。

实施阶段更新统筹主体应当根据区域更新方案，组织开展产权归集、土地前期准备等工作，配合完成规划优化和更新项目土地供应。区域更新方案经认定后，更新项目建设单位依法办理立项、土地、规划、建设等手续。

五、总结

各地方出台的城市更新政策内容虽然各有不同，但总体工作流程基本遵循了三个阶段的划分。城市更新投资拓展人员可以从这三个阶段的划分着手分析地方政策，快速了解当地城市更新工作的主要特点。

（作者：广州分公司 项目经理 陈昭天）