一、城市更新发展背景

随着中国城镇化进程从过去的“粗放式发展”进入“精细化运营”时代，新时期城市更新的需求也在不断强化。我国城市更新发展历程经历了理论研究时期(1960-2000年)、物质改造时期(2000-2013年)、存量提升时期(2013年以来)三个时期之后，开始逐渐转向中速、中高速的新常态，带来社会政治、经济文化、规划建设的全面转型需求，从而促进资本、土地等要素根据市场规律和国家发展需求进行优化再配置。

2014年，《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》明确提出“要按照改造更新与保护修复并重的要求，健全旧城改造机制，优化提升旧城功能，加快城区老工业区搬迁改造”。2016年《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》（国发[2016]8号）提出：加快城镇棚户区、城中村和危房改造。建立城镇低效用地再开发激励机制。2019年，中央经济工作会议首次强调了“城市更新”这一概念，会议提出要加大城市困难群众住房保障工作，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。2021年，中央政府工作报告中明确提出：十四五时期主要目标和重大任务时指出，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动。

国家政策对地方实践产生了直接影响，除了早期深圳、广州出台《城市更新办法》外，上海也在2015年发布了《上海城市更新实施办法》，《更新办法》共二十条，对城市更新的目标、定义、适用对象、工作原则、工作要求、管理职责、管理制度、规划土地政策引导等方面做出规定，进一步加强对上海市城市更新进程的监管。北京、上海等一线城市已率先在总体规划中明确“用地规模不增加”：北京在国土空间规划（2016-2035年）中要求到2020年实现“城乡用地规模减量”；上海国土空间规划（2017-2035年）中明确要集约利用土地，实现规划建设用地总规模负增长。这是当前城市发展方式从“增量扩张”转向“存量挖潜”的直接信号，表明存量盘活、紧凑集约发展的日益重要，对城市产业发展、活力塑造、形象建设等方面影响深远。

在各个城市的国土空间规划中，均对旧城改造和城市有机更新方面提出了需求和建议，也是未来城市建设工作中的重中之重。

二、投资关注点

1、成都市

成都市在活化存量空间，推动有机更新有提出规划。加快批而未用土地处置，推动闲置土地利用，让每一寸土地都发挥最大效益。

推动以“留改建”为主导，以“更新单元”为抓手的有机更新，以“城市针灸”理念促进老街巷、老院落焕发新生，以“创新创意”方式推动老厂房、老旧商务楼宇改造。重点推动中优地区“三降两提”，融合新业态培育新动能，让“老成都”焕发新活力。充分利用剩余空间，打造“精致营城，惊喜不断”的金角银边，让一切有空间的地方皆可停留、智能交往、皆有效益。

2、天津市

天津市在科学测算用地需求的前提下，结合各区未来发展重点，上下联动统筹划定城镇开发边界，严格控制建设用地总量，提升城镇建设用地土地绩效，集约节约利用宝贵的土地资源，将城市化发展区划分为城镇发展区和其他建设区，以服务城镇人口、开展城镇建设和促进产业发展为主体功能。

3、西宁市

西宁市是分区分类地推进城市更新。工业用地更新、旧居住区城中村改造、公共服务和商业服务设施更新、绿地及开敞空间更新。

4、杭州市

杭州市也计划开展城市有机更新。聚焦低品质存量，聚焦低效益存量，聚焦低强度存量，分类分区推进城市有机更新。

5、南宁市

南宁市重点是存量优先，推进系统有序的城市更新行动。

6、上海市

上海市是探索国土资源利用计划联动进行管理。加强土地准备计划、土地供应计划、城市更新计划、低效建设用地减量化计划、净增空间指标计划以及批而未供土地指标平移计划联动管理,建立“近期规划实施一国土资源利用计划一近期项目实施库”联动管理模式。

中心城市有机更新。坚持高目标定位、高标准要求、高效率用地和高品质环境，以“一江一河”滨水区建设为重点，以旧区改造和旧住房更新改造为抓手，形成全市最高品质地空间、最密集地就业、最深厚地历史底蕴、最优质地营商环境地卓越城区。

7、北京市

北京市依然是加强城乡统筹，全面推进城乡发展一体化。

8、海口市

海口市进行优化中心城区组团城市功能，营造生态宜居的城市环境，塑造海岛特色的城市风貌。

完成全部中心城区二级旧里以下房屋改造任务，新增住房重点向新城和城市副中心倾斜，合理调控居住用地供应时序和节奏。

9、长沙市

长沙市规划创新社区，社区“创新种子”。

盘活存量空间，促进创新功能与城市功能融合，发展复合功能的嵌入式创新空间。

10、重庆市

重庆市开展城市更新，优化国土空间布局，集约紧凑的城镇空间。构建区域协同发展的城镇体系，引导人口由渝东北、渝东南向主城都市区集聚，形成由超大城市引领发展、大中小城市和小城镇协调联动的网络城镇群格局。

网络化城镇群格局推进以人为核心的新型城镇化。城市发展不摊大饼，不搞大添大挖、大拆大建，科学划定城镇开发边界，加强战略“留白”。实施城市更新行动，盘活存量空间，做优增量空间，创造更加集约紧凑、宜居适度的城镇空间。

重点方向投资关注点汇总

三、投资机会总结

（一）从不同的投资主体来看，各类型投资方均有投资机会

房地产开发型企业可通过协议拿地、带产业导入方案拿地等方式低成本获取土地，抢占区域市场，寻求新的业绩增长点。

运营型企业可通过延长服务链条，从策划、规划、设计、施工、运营全生命周期参与一线城市优质地段城市更新项目，通过改造物业用房、锅炉房等途径，获取可长期运营的经营性物业。

政府城投公司参与政府主导下的城市更新模式具备竞争优势，城投以其自身属性和参与城市基建项目的丰富累积，取得了参与城市更新的政策支持优势、土地资源优势、资源协调能力优势、融资渠道优势等。同时，城市更新项目多种供地模式也可以降低城投公司⼟地资源的获取成本。

（二）从不同的改造方式来看，主要包括“大”改造和“小”更新

旧城改造可理解为综合改造、“大”改造，而城市有机更新更多的是微改造，“小”更新。

围绕旧城改造，契合城市老旧片区的改造发展需求，在满足住建部拆建比不大于2，以及拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%等要求下，可以谋划开展部分拆除重建改造工作，新建功能齐全的居住单元、商业单元，引入多功能复合型业态，提升传统产业如商贸、金融及企业总部的发展，最后达到“激发片区发展”的效果。

围绕城市有机更新，在区域开发价值较低，为满足周边居民、商务人群的生活、出行、办公等需求，可以谋划对现有城市空间进行小而美、碎片式的微改造。例如：老旧小区户外公共空间——小区中心花园、宅前绿地、健身场地及儿童活动区等。城市公共空间改造——桥洞下咖啡馆等休闲业态，办公楼宇屋顶花园等。

（三）从不同的合作模式来看，政府主导与合作开发并举

涉及政府收储的旧城改造类项目一般由政府主导进行实施，其投融资模式包括政府直接投资、政府专项债投资、政府授权国有企业等，资金来源一般为财政拨款、政府专项债等。

以老旧小区为主的城市有机更新带动投资规模相对有限，而老旧街区、老旧厂区以及城中村等有机更新连片区域式的开发项目，经营及收益性明显，资金需求较高，一般根据其经营特性采取政府与社会资本联合开发，或者采用纯市场化运作的合作模式。

（作者：投资顾问事业部  于洋、刘晓燕）