“城市更新，规划先行”。在城市更新工作中，规划具有重要的作用。它是衔接现状与目标的重要工具，是指导实施的主要手段。从规划类别上区分，一般分为专项规划和单元规划两个部分。
一、基本概念
根据2014年《深圳市城市更新办法》给出的定义，城市更新专项规划是依据城市总体规划制定，与近期建设规划相衔接，明确城市更新的重点区域及其更新方向、目标、时序、总体规模和更新策略。
城市更新单元规划是对需要进行城市更新的区域，在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定相对成片的区域作为城市更新单元，编制规划。
二、城市更新专项规划
城市更新专项规划属于城市总体规划之下的专项规划之一，是对总体规划中关于城市更新相关内容的进一步深化。
它的内容包括但不限于：
① 城市更新方式及目标
② 更新规模
③ 近期重点更新区域
④ 配套设施与综合交通
⑤ 环境影响
⑥ 城市更新指标
⑦ 实施计划及措施
城市更新专项规划是指导城市更新工作的纲领性文件与行动指南，通过系统性研究城市布局中的问题，促进城市资源的集中合理利用，提高土地集约节约利用水平；实现基础设施系统更新，完善城市功能；结合城市历史文化及特色风貌，激发城市活力，带动产业经济发展。
三、城市更新单元规划
城市更新单元规划是在专项规划之下对划定的更新单元进行规范的成果。在已经有控制性详细规划的区域，以控制性详细规划为依据，划分拆除区、改造区等区域，编制城市更新单元规划；在控规尚未覆盖的区域，根据分区规划或在编控制性详细规划确定的各项要求，划分拆除区、改造区等区域，拟订城市更新单元规划。
城市更新单元规划的内容包括但不限于：
① 更新目标与方式
② 更新单元范围
③ 基本情况分析
④ 规划控制指标
⑤ 功能布局指引
⑥ 空间布局指引
⑦ 实施计划及措施
城市更新单元规划是城市更新项目实施的规划依据，可以详细指导区域城市更新活动，实现区域土地集约节约利用。一个城市更新单元可以包含一个或多个城市更新项目。
四、案例介绍
1、惠州仲恺高新区城市更新专项规划
① 规划范围为仲恺高新区行政辖区，总面积约345平方公里，包括2个街道、3个镇、1个农场和2个产业园。
（资料来源：惠州仲恺高新技术产业开发区管委会官网规划公示稿）
② 规划中将城市更新方式分为全面改造和微改造两种。其中，全面改造分为拆除重建类和生态修复类；微改造分为综合整治类、功能改变类、局部加建类和历史文化保护类。
（资料来源：惠州仲恺高新技术产业开发区管委会官网规划公示稿）
③ 规划提出构建“一核，两带，多节点”的城市更新格局，在充分考虑城市更新地块建设情况、改造医院、权属关系等因素后，将整个区域划分了15个城市更新片区，314个城市更新单元。
（资料来源：惠州仲恺高新技术产业开发区管委会官网规划公示稿）
④ 规划通过与国土空间总体规划、控制性详细规划等相关规划的协调，分区明确了城市更新地块的开发强度。
⑤ 针对城市更新涉及到的区域，制定加快产业转型升级、完善综合交通系统、统筹公共服务设施、保障市政基础设施、健全住房保障体系、强化生态环境保护和营造城市特色风貌的专项指引。
2、佛山市禅城区鲤鱼沙地块城市更新单元规划
根据《佛山市城市更新单元规划编制技术规定》，规划成果应由规划研究报告、专题/专项研究、技术图示、文本及图则构成。鲤鱼沙地块城市更新单元东至禅城区边界，西至文庆路，南至佛山涌，北至规划支路，用地面积820.74亩。规划以商业用地和住宅用地为主，周边配套齐全。在落实佛山中轴线发展战略后，本区域将成为打造佛山中轴线北门户的重要组成区域，未来可建设成为优质的居住区和商业服务业聚集区。
根据该城市更新单元规划策划了具体的城市更新项目。项目用地面积10.56 公顷（158.37 亩）。建筑整体采用拆除重建模式，以协议出让的方式供地，该项目于2021年采购实施主体并通过了实施方案。
（资料来源：佛山市自然资源局官网规划公示稿）
五、总结
城市更新专项规划和单元规划是城市更新工作的基石。未来，随着城市更新实践的不断深化，以城市更新专项规划和城市更新单元规划为主的城市更新规划体系将越来越完善，实现对城市更新工作强有力的指导。通过专项规划及单元规划的实施落地，助力城市品质提升、产业转型、环境改善，促进经济和社会可持续发展。
（作者：城市运营事业部咨询顾问 丁伟）
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