一、未来社区发展背景

近年来，随着新一代信息技术的飞速发展，“未来社区”这一概念被越来越多的人所提及。那么“未来社区”到底是什么呢？社区是城市文化融合、市民凝聚力和幸福感提升的重要场所，由于当前科技革命和产业变革的不断深入，社区也亟需迎来功能转型，面向未来美好生活的设想，逐步转变成更具人文关怀、智慧、低碳、共享的区域。如此趋势下“未来社区”概念应运而生，并成为构建智慧城市的重要元素之一。

未来社区经历如下几个发展历程：2014年至2017年，住建部提出“社区治理+互联网”，在此时期未来社区处于政策探索阶段，2018年至2020年，浙江省将“未来社区”写入《政府工作报告》，开展省级试点创建工作，意味着未来社区在省级层面迈入实践阶段，2021年国务院发布《“十四五”城乡社区服务体系建设规划》，提出“构筑美好数字服务新场景”，同未来社区的内涵高度趋同，揭示智慧型未来社区在十四五时期将迈上新台阶。

二、未来社区应用场景

未来社区旨在打造人本化、生态化、数字化的新型生活单元。浙江省政府先后印发《浙江省未来社区建设试点工作方案》、《浙江省首批未来社区试点创建项目建议名单公示》、《关于高质量加快推进未来社区试点建设工作的意见》等一系列政策文件，围绕“未来社区”提出了“139”系统框架，即以人民美好生活向往为中心，以人本化、生态化、数字化为价值导向，以和睦共治、绿色集约、智慧共享为基本内涵，构建未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理九大场景。

三、未来社区实践情况

在未来社区实际建设实施方面，截至目前浙江省共发布了三批试点(首批24个、二批36个、三批90个)共150个，主要分为整合提升类、拆改结合类、拆除重建类、规划新建类、乡村类和全域类，相关项目以城区为主，仅有安吉县余村一个乡村类未来社区试点项目。

表1 未来社区试点组织实施流程

目前多个城市的国土空间规划中，也分别提到未来社区建设的内容，内容比较集中的涉及宜居生活圈、15分钟生活圈、10分钟公共活动圈、智慧城市等内容，将成为各个城市空间规划的方向和目标。

四、投资关注点

1、成都市

成都市进一步推动公共服务和基础设施向乡村延伸，构建生产、生活、生态、社区治理融合度更高的乡村社区生活圈，实行按需配置的菜单式公服配置模式，形成普惠共享、城乡一体、品质高效的乡村公共服务和基础设施体系。

2、武汉市

武汉市建设宜居宜业优质生活圈，完善普惠均衡的公共服务体系，全年龄友好。建设尊重包容的全年龄友好型城市。建立居家社区机构相协调、医养，康养相结合的养老服务体系，构建文化友好、政策友好、服务友好、空间友好的儿童友好人居环境。

打造优质社区生活圈——15分钟生活圈：步行15分钟可达范围内,配备生活所需的购物、教育、菜市场、休闲等基本服务功能和公共活动空间,鼓励建设“一站式”邻里中心。10-12分钟医疗救治圈：夯实社区卫生服务中心作用,实现急救服务中心城区10分钟响应、新城区12分钟响应。12分钟文体圈：均衡布局社区级文化、体育设施,鼓励引进市场力量。10分钟公共活动圈：融合小绿地、小广场、小森林等“三小绿地”,形成公共开敞空间网络。

3、天津市

天津市在建设未来津城充分发挥自身优势，建设成为以综合性现代服务业和先进制造业为主导，配套完善的紧凑活力城区和宜居宜业的城区。

营造服务与人群结构相匹配的生活圈。以社区生活圈作为基本公共资源配置和社会治理的基本单元，在满足居民基本公共服务基础上，建立15分钟步行可达的全覆盖“社区生活圈”，配置日常基本保障性公共服务设施和公共服务场所，提升群众生活的舒适度。

4、西宁市

西宁市建设公园城市，构建“自然公园-郊野公园-市级公园”为主体，“组团公园-社区公园-口袋公园”为补充的多层级公园体系,实现开敞空间内外贯通。

5、福州市

福州市在各街道、乡镇按照15分钟生活圈标准配置公共服务设施；在各城市社区、村庄按照5-10分钟生活圈标准配置公共服务设施。

6、杭州市

杭州市建设全年龄段友好城市，打造“幸福宜居天堂”。建设“十五分钟”社区生活圈推进优质公共服务设施均等化。

7、南宁市

南宁市山水融城，打造融入自然的蓝绿空间网络。保护“城市中的自然”，建设“自然中的城市”。构建“两核一环”郊野游憩体系,连通城市空间与生态网络。两核：保护青秀山自然风景区、五象岭森林公园两大城市生态绿核。一环:利用主城区周边11个郊野公园和3个都市田园,构建环城郊野游憩环。让城市融入自然，通过6个楔形斑块、8条生态绿廓、2级通风廊道，强化城市空间与区域生态的联系,让城市充分融入自然。

8、上海市

上海市加快推进15分钟社区生活圈建设，打造服务长三角、辐射全国的高等级公共服务设施体系。以15分钟社区生活圈为载体,稳步推进基本公共服务建设,供给水平继续保持全国领先。规划建设体现世界一流水平的高等级公共服务设施,新增设施向临港新片区、一体化示范区、新城和主城片区布局,中心城重点推进设施的提质扩容,新城形成类型全、能级高的公共服务设施集群。建设功能复合、活力多元、便捷可达的公共空间体系。

15分钟社区生活圈行动——行动目标以社区生活圈作为社会治理和社区公共资源配置的基本单元,重点增效提质社区公共资源,实现卫生、养老、教育、文化、体育、商业等社区公共服务设施及公共空间15分钟步行可达覆盖率显著提升,数字化、多样化、高品质、个性化的公共服务供给更加丰富便利,营造服务精准、便捷可达、功能复合、活力安全的宜居社区。

9、北京市

北京市重点围绕促进职住平衡，注重生活与生产的配套，协同、融合发展。

10、海口市

海口市构建三级基础公共服务体系：发挥海口中心城区在全省范围的公共服务引领作用，构建“城市-片区-社区”三级公共服务中心体系，建设服务全市、辐射区域的中心城区服务平台。宜居宜业，营造高品质人居环境，15分钟生活圈。

11、重庆市

重庆市建设宜居适度的生活空间，坚持以人为本、道法自然。坚持显山露水、因地制宜。坚持节约集约、绿色低碳。打造以人民为中心的生活圈构建“街道公共服务圈”和“社区生活服务圈”，就近满足居住、就业、交通、教育、文化、医疗、休闲等需求。

让全体人民住有所居，健全多元住房供给结构,完善市场、保障两个体系，改善市民居住生活条件。10分钟社区生活服务圈，20分钟街道公共服务圈。智慧城市方面提出坚持创新驱动，推进数字产业化、产业数字化，加快建设“智造重镇”和“智慧名城”，让智能化为经济赋能、为生活添彩，推动高质量发展。

12、广州市

广州市打造15分钟社区生活圈、活力与包容社区生活圈。按照15分钟步行可达的空间范围、3万-10万人的服务人口规模打造社区生活圈，培育社区中心。为满足居民在周末享用较高服务品质的设施需求，以3-5个社区生活圈打造服务人口20万-30万的组团中心。

13、深圳市

深圳市推动基本公共服务配置下沉，以社区生活圈为单元配置社区公共服务设施，培育社区中心，形成更加便捷可达的社区服务网络。

营造高绿度、高连通、全龄化、气候适应的公共场所，提升公共空间的可达性、丰富度。丰富公园广场休闲体验，增补5分钟街头口袋公园，延展慢性街道活力网络，构建10分钟遮阳遮雨步行圈。

重点方向投资关注点汇总

五、投资机会总结

未来社区更注重智能化、大数据的运用，与智慧城市的衔接，更注重邻里关系（人与人的和谐）以及生态环境（人与自然的和谐）。利用5G、物联网等科技手段服务社区生活，构建以未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理等九大场景创新为重点的集成系统，打造有归属感、舒适感和未来感的新型城市功能单元。

围绕宜居生活圈、十分钟生活圈、十五分钟生活圈建设建设。在城市建成区内建设未来社区项目，融合“宜业、宜居、宜游、宜养、宜学”多元功能，打造综合养老服务中心、卫生服务中心、文化活动中心，增加儿童游乐设施、改造居民文化活动室等。

围绕智慧城市建设。打造社区服务与管理系统、数字沙盘系统、智慧居家养老服务平台等，在社会类基础设施（文化设施、教育设施）及经济类基础设施（市政工程、交通城市），生态类基础设施（城市湿地公园、绿道）融入互联网信息技术，实现数字赋能城市发展。

从未来社区应用场景来看，可关注的投资机会包括创业场景、交通场景。

围绕创业场景建设。一是搭建社区“双创”空间+低租金的双创办公空间，结合地方主导产业培育，按照数字经济、文化创意等领域特色创业需求，配置孵化用房、共享办公、家居办公(SOHO)等“双创”空间，配套共享厨房、共享餐厅、共享书吧、共享健身房等生活空间。二是依据各个城市人才落户机制，建设人才专项租赁住房及服务公寓。采用定对象、限价格等方式，提供适合年轻人的配套设施，建设服务高素质人群的服务公寓，为创业者提供生活便利。围绕交通场景建设。结合TOD中心和城市中途公交站点，地铁直连地下商业及地上办公商业，打造复合商业中心，衔接各轨道交通站点。

从未来社区投融资模式来看，目前，浙江省内未来社区项目主要采取“带方案”土地公开出让模式，并在逐步探索合作开发模式。

根据《省人民政府办公厅关于高质量加快推进未来社区试点建设工作的意见》，在建筑设计、建设运营方案确定后，可以“带方案”进行土地公开出让。该模式主要是以开发项目销售或租赁收入，以及场景运营收入作为收入来源。适用于有较多商业住宅可供出售，能吸引有较强资金实力和未来社区运营实力的房地产开发类社会资本参与。

另外，合作开发模式可参考国内类似项目，将地块开发纳入综合考虑，以区域整体合作开发模式实施，通过一二级联动实现资金平衡。

（作者：投资顾问事业部  于洋、刘晓燕）