凡事预则立，不预则废。——《礼记·中庸》

很多城市在推进城市更新政策过程中，将更新实施方案的编制都作为了一个非常重要的环节；扎实做好城市更新的前期研究工作，制定系统科学的城市更新实施方案，是城市更新项目行稳致远的基础。

一、编制城市更新实施方案的意义

很多城市将城市更新实施方案作为实施城市更新项目前必要的前置研究，例如《上海市城市更新条例》要求“更新区域内的城市更新活动，由更新统筹主体负责推动达成区域更新意愿、整合市场资源、编制区域更新方案以及统筹、推进更新项目的实施”；又如《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案》要求“实施主体负责城市更新改造项目投资、建设、运营等全生命周期管理工作。包括组织城市更新项目可行性研究，与融资机构论证融资方案，经论证可行后形成实施方案（含更新范围…等内容）；按“一事一批”原则，将实施方案报区人民政府审核同意后组织实施”。

城市更新实施方案之所以如此重要，究其原因，城市有机更新不仅是战略层面的重大课题，同时也牵涉每一个城市居民以及相关利益人的切身利益。地方政府或更新主体需要从更新单元划定、规划编制、土地盘活、产权保护、文化遗产保护、管理模式、市场化机制、配套政策等方面进行系统研究，务实的制定具有针对性的城市更新实施方案，有利于规范城市更新项目前期工作管理流程，提高城市更新项目规划计划管理的科学性，强化城市更新工作统筹推进力度和综合管理能力，为城市更新项目顺利实施起到保驾护航的基础性作用。

二、什么是城市更新实施方案？

城市更新实施方案是以更新单元为对象，系统分析单元范围内居住环境、设施配置、业态发展、交通组织、城市风貌、文脉传承等方面存在的问题和短板，以区域发展定位和上位规划为导向，提出更新单元内各类项目及更新方式，测算更新投资，拟定资金筹集和平衡方案，制定具体实施计划及保障措施。有的城市将根据更新项目特点分成两阶段开展：首先更新项目策划方案，然后编制项目实施方案。

城市更新实施方案的一般技术流程图如下：

*图片来源：《重庆市城市更新技术导则》

三、进行城市体检评估是编制城市更新实施方案前置要素

城市体检先行”的理念已经逐步成为全国城市更新工作的普遍共识，在贵州等省份已经固化为制度。按照“无体检不更新、无体检不项目”原则，通过建立制度化、标准化、规范化的城市体检机制，从而不断提升城市规划建设管理水平。

进行城市更新单元内社区尺度城市体检，有利于识别片区人居环境及城市治理方面的问题，提出城市更新的策略，指导系统治理“城市病”。城市体检结果与完善城市功能、提升城市品质、创新社会治理、城市大脑开发等深度融合，通过加强结果应用，推动城市更新工作更加科学高效。结合城市体检评估结果，同步开展公众意愿调查，为城市更新实施方案的制定更具针对性和普适性。

四、城市更新实施方案的审批及典型大纲

各地对城市更新实施方案编制主体的确定有一定的区别，一般来说可以由政府指定的机构或物业权利人等前期业主为主体组织编制。更新实施方案需要报市政府或区（县）政府的审批，经审批通过的更新实施方案将作为指导未来更新项目实施的重要依据。

为指导实施主体系统科学的编制城市更新实施方案，很多城市出台了城市更新实施方案的编制大纲，其中，比较典型的《城市更新单元实施方案》大纲一般包含以下内容：

第一章 城市更新的背景和意义

（一） 城市更新的必要性

（二） 城市更新的重要性

第二章 更新单元基本情况

（一） 基础数据调查

（二） 文化遗产调查

（三） 公众意愿调查

第三章 城市更新单元划定依据

（一） 城市更新单元划定的基本原则

（二） 城市更新单元划定的依据

第四章 总体思路、原则和建设目标

（一） 总体思路

（二） 基本原则

（三） 实施范围和期限

（四） 建设目标

第五章 主要任务

（一） 进行城市体检评估

（二） 实施城市生态修复工程

（三） 强化历史文化保护

（四） 加强居住社区建设

（五） 推进新基建建设

（六） 加强城区老旧小区改造

（七） 增强城区防洪排涝能力

（八） 完善城区交通系统

（九） 其他内容

第六章 重点支撑项目

单个项目或多个项目。

第七章 资金平衡分析

（一） 投资构成

（二） 筹资方案

（三） 资金平衡方案

（四） 运营管理模式

（五） 更新时序及年度实施计划

（六） 投融资计划

第八章 保障措施

（一） 组织保障

（二） 政策保障

（三） 资金保障

（四） 项目统筹

（五） 宣传引导

规范做好城市更新项目前期工作管理流程，科学编制城市更新实施方案，强化城市更新工作统筹能力，扎实做好城市更新项目规划计划管理工作，最终实现老旧城区有机更新，让城市焕发出新的活力。

（作者：城市运营事业部总经理 卢望高）