在片区开发工作中，许多政府方和投资人面对区域的发展目标、规划条件最初的反应是无从着手。咨询机构在协助客户梳理区域信息，确定开发思路时，首要工作任务是开展区域开发时序的研究，又可以具体分为分区开发策划和投资时序分析两个阶段，也体现了从项目概念到项目方案不断深化的过程。

第一篇 分区开发策划篇

分区开发策划是在项目策划工作初期，将区域进行分解，划分出若干具有相对独立功能的片区。以片区为研究对象，分析哪些片区适宜开发，哪些片区应优先开发的过程。

并非所有的片区开发项目策划都需要分区开发策划。对于一些开发边界已经非常明确、区域面积不大(3平方公里左右)、能够独立形成城市功能的片区，无需进一步分区研究，可以直接开展投资时序分析。需要进行分区开发策划的区域往往具有以下特点：

一是拟开发的区域面积广大(10平方公里以上)，区域的边界是依照规划边界、行政边界、自然边界等划定，并未经过详细的可行性论证。区域内部可划分为若干独立组团，每个组团均能实现独立的城市功能。区域整体投资规模超过200亿元，开发周期在5年以上。

二是拟开发区域内面临诸多不确定因素，部分区域目前不具备开发条件(如城市总体规划或控制性详细规划不完善、区域内有较大面积的基本农田等)，或开发难度较大(如存在集中连片村庄、投资强度显著高于区域平均投资强度等)，需要专题论证开发可行性。

三是拟开发项目区域分散或受到阻隔，相互之间缺乏联系(如棚改项目中的若干待改造片区)，每个组团需要单独研究。

那么，如何对项目区进行科学分区？哪些分区适宜纳入项目范围？如何确定纳入项目范围分区的开发次序？分区开发策划从规划条件、现状情况、合作各方需求和财务平衡四个方面分析，使问题求得最优解。

1、规划条件

按照城市总体规划、控制性详细规划划分分区是最常用的方法。依据城市总体规划中规定的城市空间结构、以一个或若干个联系紧密的控制性详细规划单元构成一个分区，确保该分区具有明确的界限、清晰的主体功能与基本完善的基础设施和公共服务体系。而从开发优先级上考虑，已经具备完善、稳定的法定规划体系分区的开发条件显然优于规划体系不完善的分区。

2、现状情况

城市的开发都是依托于现状情况而策划的。这里的现状情况可分为内部现状和外部现状。

内部现状是指拟开发区域内部的资源、人口、基础设施承载力、公共服务水平、土地利用状况、历史遗留问题等。这些因素直接影响区域的开发周期、风险程度、开发成本。特殊情况下，如果区域内有基本农田、自然保护区和其他禁限建设区域，则区域开发的可行性也需要重新考虑，必要时应调整开发边界。

外部现状是指开发区域之外资源、人口、基础设施和公共服务设施完备程度对拟开发区域的影响。一般而言，除非是在远离城市建成区的位置建设一座新城，否则外部现状情况都会对新开发区域的开发策略造成影响。受到优势和积极因素影响(如临近城市建成区，公共服务能够共建共享；人口集聚态势明显，改善生活诉求强烈；具有优质自然资源和生态资源；受到轨道交通、铁路等重大基础设施辐射带动等)的分区，其开发成本、开发周期、回报周期均能有效缩短。而受到消极因素影响(如临近重污染产业区；生态环境恶劣；对外交通不便；限建政策影响等)的分区应重新评估其开发价值，降低开发优先级、消除不利因素或选择停止开发。

3、开发需求

无论是政府方还是投资人，对于一个片区开发项目都具有自身需求。对政府方可能是改善城市形象、拓展发展空间、提高人民生活水平、承接重大任务；对投资人可能是获得投资回报、重要业绩、施工订单或充实企业资产、落地重点项目等。咨询机构应充分识别各方显性和隐性的投资需求，并通过制定分区开发策略充分响应合作各方的核心诉求。

4、财务平衡

片区开发项目通过土地一二级开发活动，达到集聚要素、拓展空间、改善生活、吸引投资等目的，体现为人民满意度提升、产业集聚发展、经济活动活跃等积极影响。从财务角度看，体现为各项财政收入增长、经营性收入增长、产值和利润增加，属于“增量型”项目。

对于政府方和投资人来说，依照“封闭运作、分区实施、滚动开发”等实施原则，实现项目自身投资收益平衡是基本的诉求。因此在项目策划阶段，实现项目投入产出平衡是项目的核心条件。具体到分区开发策划中，一般也应实现分区投入产出自平衡，或者建立跨区域的补偿机制，通过项目主体统筹，实现分区联动的财务平衡。而从分区开发时序设计角度，在不考虑其他影响因素的前提下，为了提高资金效率，降低资金成本，应优先开发投资收益较好的片区，并通过跨区域补偿支持收益较差的片区开发。

第二篇 投资时序分析

片区开发项目的投资时序分析是在分区开发策略明确后，对每个片区内部投入和产出的安排。不同于单体开发项目有比较明确的建设期、运营期，片区开发项目往往是滚动投资、滚动产出，需要科学安排项目建设时序。

在常规的片区开发项目策划工作阶段，静态的投入产出分析已经足够支持项目决策，在静态测算的基础上初步排定投资时序是为动态财务分析做准备工作。但在一些特殊项目中，由于平均开发成本波动大、投资收益风险高等因素，不同的投资时序可能会导致对投资可行性判断的较大偏差。此时就更需要深入细致的研究投资时序，以求得项目收益的最大化，并在合作各方中达成共识，必要时应写入项目实施方案和投资合作协议。

投资时序分析一般需要经过以下几个步骤：

一是整体分析。整体分析的工作任务是详细统计拟开发片区内投资成本，并将其分解。投资成本可分为建设项目投资成本、土地储备成本、其他成本三部分。其中建设项目投资成本数据来源于项目投资估算或投资概算，按照建设工程管理要求分解至单项工程。土地储备成本根据土地利用现状数据、土地征收补偿办法、土地报批税费相关政策文件等综合测算，并将土地储备成本分解，计算亩均成本等数据。荣邦瑞明利用“GIS+”平台开发的工具软件，将土地利用现状图和城市规划图结合，根据工作安排将土地储备成本精确分摊至组团、控规单元甚至控规地块，大大提高前期工作的准确度。

二是安排开发顺序。一个片区开发项目内，具体建设项目少则数十，多则上百，对应的规划地块也数以百计。它们之间通过城市规划发展的规律而互相联系。依照客观规律科学安排开发顺序是投资时序分析的核心工作。在安排开发顺序时，一般要遵循以下原则：

最大带动原则。有助于后续开发、反映人民关切、带动效应最大的项目应最优先安排。这类项目，对于产业园区可以是产业服务中心；对于棚户区改造可以是居民安置房；对于EOD开发可以是生态治理；对于新城建设可以是主干路、城市公园、公共服务中心。

分块集中原则。在片区开发中应遵循分块集中开发、滚动投资的原则，投资一片、成熟一片，回收资金后再用于其他地块的开发，提高资金周转率。坚决避免“摊大饼”、“撒芝麻盐”式的开发模式。

价值实现原则。在安排开发时序时，应优先安排能够完善城市功能，实现城市价值的项目，并通过对其正外部性影响范围内地区的集中开发回收成本。

财务持续原则。在选择开发区域时，应优先选择低开发成本、高投资回报的区域，确保投资主体的财务可持续性。对于存在着高开发成本、投资收益难以平衡的片区，应做好资金统筹安排，建立跨区平衡机制。

三是确定项目周期。在片区开发项目中，建设施工能力不是影响项目周期主要因素。项目周期一般是根据投资能力和投资回报周期确定：对于以土地出让金为主要回报来源的项目，周期主要受土地市场消纳能力和土地指标供给能力影响：对于以产业税收收入为主要回报来源的项目，周期主要受产业“集聚——培育——成熟”的周期影响：对于以自持经营性资产获取第三方使用者付费为主的项目，周期主要受资产折旧、摊销、更新的周期影响。

四是安排投资时序。明确项目周期后，将拟开发的项目、地块按照开发顺序(优先级)均衡纳入项目周期，制定分年开发计划。分年开发计划中应明确：土地征收计划、建设投资计划、运营管理计划、土地储备及出让计划、产业导入计划、资金结算及回收计划等。

五是财务测算。基于以上各项计划，建立片区开发项目动态投资测算模型，完成项目财务测算表格(总成本、总收入、融资方案、税费计算、现金流量表、损益表等)，验证关键财务指标(财务内部收益率、资本金内部收益率、净现值、投资回收期、投资峰值、资本金投入峰值等)是否符合决策要求。并以财务测算结果作为制定投资合作条件的依据。

遵照扩大有效投资、化解政府隐性债务，实现高质量发展的总体要求，面对项目范围和投资规模扩大，但收益空间不断压缩的现状，分区开发策划和投资时序分析越来越受到政府方和投资人的重视。

分区开发策划的目的在于厘清开发区域的优劣，明确有效投资的方向：投资时序分析的目的在于提高资金使用效率，科学测算投资指标，为政府方和投资人的投资谈判提供客观依据。二者的结合体现了片区开发策划工作从粗糙到精细转变，成为了片区开发项目前期策划的重要内容。