旧城改造究竟应该采取哪种模式的问题，经过十几年全社会的议论、研究和争议，现在看已经显得有点无聊。因为旧城改造是如此复杂，任何模式都不可能普适。但是模式化又是如何诱人，总不免为之遐想。也许我们可以设想若干或无限种具体模式，分别用于解决在共性中又有不同的具体问题，可以随意自由组合，又能和城市总体相协调。

有没有这样一种可能呢？

一、 旧城改造的复杂性

城市是一个复杂的系统。旧城是城市的核心和新城的母体，其人口密度、产业密度、建筑密度一般都是一个城市中最高的区域。旧城历史悠久，积累深厚，有价值的历史遗产和缺少价值的历史包袱都很多。对现状和历史比较复杂的事物进行改变总会也比较复杂。

旧城改造的复杂性主要表现在改造过程中。目前我国的旧城改造主要分为历史文化街区改造、老工业区改造、棚户区改造（城中村和边角地改造）三类。历史文化街区改造近年来已经形成了一些共识，如修旧如旧、整体保护和局部保护相结合、小规模微循环改造实施等。对老工业区改造多与棚户区改造相结合，仍以整体搬迁为主，重点规划搬迁后的产业发展。棚房区改造主要结合工业区搬迁和保障房建设，以政府主导为主。

但实际上，这几类改造往往都交织在一起。如前所述，大部分城市都有自己的历史，在几十年的工业化进程中，历史和现代文明已经纠缠在了一起。棚户区和工业区天然有着伴生关系，是依厂建城的结果，厂兴城兴，厂衰城衰，几乎不可能单独剥离出来。我国城镇化有明显的“夹生饭”特征，大量的城中村在快速城镇化中被挟裹进来。深圳的城中村大都已经发展成高楼林立的超级城中村，改造难度极大。古代城市文明遗产、现代工业和农村都是极为复杂的领域，在旧城改造中错综交织，使旧城改造问题更加复杂。

以深圳为例，很好地体现了旧城改造改造的复杂性问题。深圳是我国城市中少数相对缺乏历史的城市之一，但建县也有近1700年历史，现代建城也已有30多年，很多城区也已经开始衰败。旧城、旧厂和旧村改造是深圳“三旧”改造的核心内容。深圳在古代主要属于宝安县。宝安县是一个边陲小县，面积不小，人口稀少，但古县城——南头古城目前还在，规模不大，但保存比较完整。其他还有少量的文物古迹和古村落。罗湖和福田是深圳特区最早建成的区域，很多区域也已经开始衰败。深圳早期是工业城市，相当多的区域与老工业城市相似，即先厂后城，厂城伴生。工业的发展、外迁和转型同样牵连着城区的改造。深圳是与改革开放同步发展起来的特大城市，城镇化速度极快，当然，夹生饭的问题也更严重。城、镇、村之间边界模糊，空间上斑驳交错，可与香港媲美的现代化城区中，同样有格局、组织、人员结构与农村无异的城中村存在。

由于拥有特区地位，历史包袱也较少，深圳自发发展的活力一向很旺盛，居民自治意识和创新意识都较强。这也埋下了城市发展模式现状极为多元化的伏笔。深圳既有华侨城、盐田港等这样由大企业整体大盘开发的现代城区，也有由皇岗村这样镶嵌在CBD黄金区域的城中村；宝安、龙岗有大面积连片工业区，也有深圳南山星星点点的少量工业空间。与此相对应，三旧改造模式也十分多样化。李克强总理今年参观的柴火创客空间，就是利用退出工业的旧厂房改造而成的。紧邻CBD和皇岗口岸的皇岗村和水围村，充分利用本村的区位优势和文化资源，充分开发了产业空间，使城中村变成了现代化且独具特色的“城中城”。皇岗村更注重现代化，水围村更注重保留和发扬文化特色。龙岗区观澜镇的大水田村（观澜版画村）、布吉镇的大芬村（油画村）同是美术品专业村，改造方式也有不同。大水田村将保留相对完好的旧房屋区域集中修缮了数十栋，形成其主要的文化艺术功能区，其他区域则加大开发强度，一方面提高村民的居住质量和创收能力，另一方面也为从业者提供足够的居住空间。大芬村原来保留的旧房就较少，改造时则基本未加保留，油画产业沿街一、二层分布，居民主要在三层以上居住，产业和居住完全混合。

深圳还有一条经验是原地重建还建，实行1：1～1.4不等的拆建比。开始是在招标时让开发商竞争，导致拆建比无限上升。当高至1：1.4时，因担心密度过高导致规划和安全上的问题，被政府叫停了。其实高密度是一个工程技术问题，只要在工程技术上可行，目前国内城市的高密度都没有问题。东京、香港、伦敦都有超高密度区域，香洪有著名的铅笔楼。事实证明，在大城市局部区域，反而只有高密度才能更有活力。

二、 人性和需求的复杂性

人的复杂性决定着旧城改造不能再搞大拆大建，改造模式和政策也不能再“一刀切”。 旧城改造的复杂归根结底是源于人性的复杂。鲁迅先生把近代以前的中国人比喻为一群关在黑屋子里的人，麻木久了，倒也不觉得痛苦。一旦见到外面的世界，才开始有新的想法。一个区域进行旧城改造的起因，也都是因为一片普通的土地和房子在新环境下被发现可能有新的用途，可以有新的发展可能，或者是破落到了极点，必须加以改变。正是在改变中，人的复杂性开始产生复杂的想法和需求。商丘一位副市长在介绍商丘古城改造经验时说，开始要用优惠条件吸引想法最成熟的个别户先搬迁出来，让一部分人体验到改善居住条件后的新生活，让他们回到街坊邻居中去宣传和带动，这样才会有更多的人开始产生配合拆迁和改造的动力。

人性的本质是复杂的、常态的。人的需求的复杂程度表现与人的经济状况和生存处境有极大关系。人在生死存亡线上最容易一致，因此在战争中的人目标高度一致，人性表现相对单纯。而在和平时期，尤其是已经解决了温饱问题以后的社会，人性的复杂性便越来越充分地表现出来。人的经济地位不同、性格不同、经历不同、知识结构不同、收入和消费水平不同、精神境界不同，都导致人在旧城改造中有不同的利益诉求，几乎不可能期望旧城改造各方主体之间有着高度一致的利益诉求。中国人有安土重迁传统，居者有其屋的观念根深蒂固。拆迁经常很敏感、很难。三峡移民是单个项目移民规模最大的，在动员移民时所遇到的阻力和所花费的精力十分巨大。旧城改造面临的此类阻力并不比三峡工程小多少，有时候一个钉子户钉上十来年，项目就得无限期搁置。北京旧城改造为解决这类问题积累了很好的经验。那就是认真研究了人的需求特征，认识到人的需求是分层次的、多样的，不可能用一种方式满足所有人的需求。

比如，北京南城自古为普通老百姓聚居之地，阶层群体结构普遍较低。收入水平很低的群众通常对拆迁改造的愿望更强烈，索求补偿的条件也相对不苛刻。而家庭经济状况越好，对拆迁改造的迫切性需求越小，索求补偿的条件也倾向于较高。过去大拆大建模式得以顺利实施，和当时贫富差距尚小，居住条件普遍较差，改造愿望普遍一致强烈不无关系。而今我国居民人均住房面积已经超过30平方米，居住条件大大改善，住房困难户大量减少，在社会舆论中的已经常沦为少数派，而大量已经解决住房问题、等得起、耗得起的居民不只是提高补偿要求，而且是多种多样。大拆大建越来越不可能。近年北京在部分地区完成的旧城改造颇有点啃骨头的意思，在策略上很成功。北京近年的旧改实行了疏散一批、腾退一批、置换一批的办法，从密度的老城区疏解出大量居民，腾退出不少黄金地段的土地，赚了不少钱。杨梅树斜街就是这样，先是在五六环以外建设一批安置房，吸引一批年龄在五六十岁以上、家庭经济水平较低的居民先行搬迁，这部分人大约占一半左右。然后再鼓励沿街居民向两边转换，腾退出两个街面来，开发成商业物业，实现了极高的价值。当然，政府成功的策略用于逐利是不对的，此事完全可以另作讨论。

社会风气也往往深刻影响着人的需求和行为。深圳远离政治中心，社会风气相对自由松散，在一些小事上法律约束相对宽松。深圳旧改模式一个很好的经验是实物补偿，主要起因就是适应深圳人好赌的习惯。货币补偿的弊端很多：一是在房价不稳的时期，用于买房的补偿款经常显得不值钱，随时会因为房价上涨导致买不起房，所以居民对补偿款的心理期望因不确定性而无限上升。二是货币流动性极强，对于很多普通人来说，由于理财意识和自制力不够，随时有可能花掉或赌博输掉，进而导致安置失败和一系列社会问题。广东人好赌，尤其不适合货币补偿。

三、 用弹性改造应对旧城改造的复杂性

2014年中央经济工作会议决议指出，模仿型排浪式消费阶段已经基本结束，个性化、多样化消费渐成主流。旧城改造也将随着城市中心区工业化的结束而进入个性化、多样化的阶段。要针对居民的个性化需求小规模、滚动式、微循环进行旧城改造，谈成一户，搬迁一户；成熟一批，改造一批。

中国古代建筑有一个“模数”的概念，以一个基本的尺度为基准，以整数倍复制无限累加，可以建造无限尺度的建筑。并不是非要成片统一完成拆迁才能改造，旧城改造也可以把改造内容拆分成一块一块的单元。拆分以后，单元内情况保持了较好的一致性，可以方便方案设计，减少不确定性。美国一次旧城改造中，只有一户无儿无女、80多岁的老太太不愿意搬迁，因为她觉得岁月所剩无几，不想折腾，也不想要钱，就想安静地度过晚年。最终开发商方的项目经理尊重了她的意愿，修改了设计方案，愣是将她的小房子镶嵌在大楼里。虽然建设成本有所增加，大楼看起来有点奇怪，但是两者功能基本互不影响。项目经理从动员拆迁开始就与老太太成了朋友，一直照顾老太太晚年生活。最终，老太太临终前将自己的房产赠与了项目经理。

比如从补偿方式上，把原住居民按期望需求分成三类，分别采取不同政策：（1）愿意远迁的，在较远的城区或郊区补偿数量较多、面积的住房，从此改变拥挤、简陋的居住环，去享受宽敞明亮、空气新鲜、物价低廉的新生活。（2）愿意近迁或原地安置的，不评估房产价格，一律按人户补偿同等面积的住房就地安置。（3）愿意货币补偿的，评估其原房产价值，拿到补偿款自行安置。改造前将所有政策公开透明地公布出来，让居民自由选择，充分尊重各自的利益和个性化需求，形成公平交易、自由选择的风气，也有利于抑制个别人漫天要价、无理要求的不合理现象。

从空间上，以最小的单体建筑或院落大小的地块为基本单位，根据调研情况，把拆迁意愿大致相同且连成片的地块作为一个改造单位，统一制订改造方案。尽可能根据各户需求差异提供个性化设计，使拆迁谈判难度尽量降低。

在资金筹措上，创新PPP模式，主要向小规模改造项目方向创新，最小单位缩小到单体建筑、院落甚至到户。社会资本方可引入自然人投资，钱多做大项目，钱少做小项目。面对旧城改造的复杂性和高难度，尽量保持改造方案的高度弹性，才能减少矛盾冲突，避免过度纠结个别户的巨大阻力。