随着小客车保有水平的提升，停车难不再是大城市专利，中小城市的停车投资项目在逐渐增多。在地方政府财政愈发紧张的背景下，具有较好盈利能力的停车项目被更多的推向市场，此类项目多采用市场化、纯使用者付费方式运作。纯使用者付费意味着投资人将承担项目经营的全部风险，一旦出现收入显著不及预期的情况，极有可能导致项目投资亏损；而停车项目收入一般存在较大的不确定性，尤其是新建项目，因缺少历史数据，判断难度更大，这就需要更加科学合理的评估方法对项目收入进行相对准确的预测。收益评估的最合理逻辑应以需求为出发点，而不是以供给为出发点。很多项目做方案时倾向于采用以供给为出发点的简单逻辑，这一逻辑下常见的评估方式有两种，一种是收益率反推方式，另一种是单车位日均收入计算方式。收益率反推方式，即确定目标项目投资收益率，基于投资规模反算需要多少收入，进而构建投入产出财务模型。单车位日均收入计算方式，即估算单个车位平均每天可实现的停车收入，乘以车位数量后得到停车收入。停车项目日常运营成本在收入中的占比较低，即使出现偏差，对项目总体经营收益水平的影响也较为有限，测算时对成本端“挖潜”的价值不大；而停车收入对项目整体收益影响巨大，且大多数人对停车收入的规模缺乏清晰认知，一般无历史数据或无法找到类似项目数据参考，因此测算时对收入端“下手”效果较好。通常项目可行性研究报告中一般采用预期收益率反推与单车位日均收入组合方式计算项目停车收入，即确定投资收益率目标，基于投资规模反算需要多少收入，然后根据车位数推算确定日均单车位收入。整个过程都没涉及到对需求的客观评估，这就造成大多数停车场项目的可研收入预测与实际经营情况均存在较大差距，甚至收入腰斩的项目也不在少数。项目投资人及项目业主单位作为真正的经营者与风险承担者，有必要对停车项目进行客观的收益评估。一方面对于项目投资人来讲，停车项目经营高度市场化，投资人将承担大部分或全部经营风险，但投资企业普遍缺乏停车项目运营经验，这就需要专业的评估机构指导投资决策。另一方面对于项目业主单位来讲，引入外部投资企业完成项目建设，涉及到很多合作事项，需要确定经营年限、收益分配等关键边界条件。项目业主单位一般为主管部门或平台公司，也基本没有停车场项目的运营经验，也需要相对客观准确的收益评估结果，用以指导与外部投资企业的合作谈判。停车项目收益评估的主要评估内容包括项目的收入与成本两部分，其中收入包括各年度停车收入、增值创新业务收入等内容，成本主要为项目各年度日常运营成本及相关维修维护成本。停车收入的评估主要包括停车需求总量预测与停车收费价格预测两部分，需求与价格相互影响，合理的价格是实现收入最大化的必要条件。停车场的增值创新业务主要包括场地租赁类业务、充换电业务、自助设备类业务、广告类业务、线上及品牌推广类业务等。其中，场地租赁业务主要包括交通场站及中高端商业的品牌车区、汽车租赁公司及二手车商的区域整租、便民服务商铺租赁、洗车、仓储、快递收发点、电信运营商机房租赁等。停车场运营成本主要包括人工成本、水电能源费用、道闸及停车管理系统费用、运营物资费用、零星维修费用、保险费用以及各类维修维保费用。维修维保费用中，可分为日常费用和大中修费用两类，日常费用主要包括消防、安防系统的维保、机械车位维保等费用；大中修费用主要指地面墙面，标线标识的大中修费用。最终依据各年度收入、成本数据，搭建财务模型，评估项目收益水平。评估结果既可以协助投资企业进行投资决策，尽可能降低运营阶段的经营风险；也可协助项目业主制定招商合作方案，确保项目边界条件的财务可行性。在评估项目停车收入时，首先对项目现状进行调研，结合项目自身规划研判影响未来收入的因素，包括城市机动车保有水平、公共交通供给情况，以及建筑的使用情况等，建立“由人到车”的比例关系；其次结合本项目停车服务供给量，判断周边停车需求是否可以引流以提高项目收益水平；最后结合停车收费政策，判断周边免费或较低价格的车位是否会对本项目停车需求进行分流，在合理制定停车收费价格的基础上，计算本项目的停车收入。
在评估运营成本时，需结合停车需求预测情况，合理安排现场工作人员岗位及工作时段，确定保安、保洁人员数量及相应人员成本，合理计算电费、税费、日常运营费用及维修维护费用。停车项目的市场化程度高，影响经营收益因素众多，想要准确评估停车项目的收益水平，最重要的是尽可能对停车收入进行准确评估。由此引申思考我们认为，对于城建领域的经营性项目，都有必要在投资前做好充分的需求评估与收入预测，摒弃以往实施政府补贴类项目时，只重视收益率而轻视经营的决策逻辑，依靠真正懂市场、会经营、能预测的专家来为项目出谋划策，保驾护航。
