近日，广州市人民政府办公厅正式印发《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施的通知（穗府办函〔2023〕12 号 ）》（以下简称“统筹做地”政策），虽然文件篇幅简洁，但是引起了行业内的广泛关注。广州市的“统筹做地”政策受到业内关注，一是因为在城市开发既往的增量开发逐渐向增量与存量开发并重的阶段，城市建设中城市更新工作占比越来越高，项目复杂性越来越大，建设成本越来越高，如何创新城市开发投融资体制机制，多渠道的筹集建设资金，创新发展模式，成为各地方政府和社会资本都关心的事情；二是因为广州作为一线城市，也是广东省做三旧改造的代表性城市，在传统旧改去地产化，强调政府统筹、保障公益性目标的阶段，如何更好地落实政府统筹以及保障公益性目标，发挥示范作用，做好城市更新工作，相关政策必然受到关注。“统筹做地”政策虽然简短，但是从政策中我们可以看到政府的几方面意图目标和措施能给未来城市更新和土地开发工作带来的意义。一是适用领域广泛。主要针对涉及到土地一级市场的各类项目，包含了城市更新、新区开发、枢纽开发等。二是强调了政府主导和平台统筹。政府认定市级的国有主体，以及区级政府成立的国有平台，作为做地的主体，明确了收储的行政职能并不下放，在这样的体制下，能够更好的在城市中心和各类开发项目中，确保开发工作能够按照规划进行操作和落地，避免以地产化为导向，公益性项目和盈利性项目打包时，交给社会资本后出现烂尾现象。三是强调了把地做熟的思路。鼓励做地主体筹集资金和将“生地”做成“熟地”的思路，在多渠道组合融资基础上把土地的配套做成熟，然后再出让土地，为实现高质量的城市中心创造了一个基础条件。四是强调了成本分摊机制。在综合开发类的项目上，打破了土地和基础设施条款分割的状况，综合分摊成本，这更加符合在城市建设中很多的空间边界和实施的内在联系上一体化，包含了各种类型的基础设施和土地项目更好地进行成本的处理。五是兼顾了城市更新的协议出让机制。这为城市更新的各类重大项目落地创造了更灵活的条件，由城市更新的做地主体代表政府来协议出让获得这些土地，而不是单纯的去按照地产的思路去获得更高的土地出让溢价。所以从这些角度来我们可以看到，虽然公开发布的内容还属于框架性政策，但是政策点到了城市更新和综合开发项目中的一些重点和难点问题，所以我们相信，这些探索，将有利于当前的城市开发工作中统筹产业和公服配套的落地；有利于打破土地开发融资瓶颈，提高土地熟化程度，提高土地开发质量和配套水平；有利于更好更快的推进城市更新工作。
本文作者：广州分公司执行总经理 郭魂
