随着城镇化建设，城市人口飞速增长，城市功能不断被完善。过程中由于市区不断扩大，城市风貌不断更新，所以已经不适应现代化城市的地区就有了改建以适应现代化城市的需求。

2021年，住房城乡建设部将“坚持应留尽留，全力保留城市记忆”作为下一阶段“城市更新”的工作重点，要求“保留利用既有建筑”、“保持老城格局尺度”以及“延续城市特色风貌，同时鼓励“探索可持续更新模式”。2022年，中共中央办公厅及国务院办公厅计划“到2025年，多层级多要素的城乡历史文化保护传承体系初步构建”、“到2035年，系统完整的城乡历史文化保护传承体系全面建成”，同时明确了“明确保护重点”、“严格拆除管理”、“推进活化利用”、“融入城乡建设”、“弘扬历史文化”等多个工作方针。

一、社会资本参与途径

基于当下历史建筑涉及面广、保护量大的现实情况，既往单一依靠地方政府财政预算的保护方式，易使历史建筑陷入被动保护，所以需要重视社会资本的参与，藉由社会资本多元化的管理运作模式，使得历史风貌区能够获得更为妥善的维护，从而对历史风貌区利用实践做出有益的探索。

随着《历史文化名城名镇名村保护条例》及住房和城乡建设部、国家文物局等一系列政策的出台，历史风貌区保护模式也逐渐趋于多元化，但由于历史风貌区本身涉及政府部门及管理使用单位复杂，所以政府在保护过程中仍占据主导地位。在明确所有权和使用权分离的前提下，社会资本参与历史建筑保护逐渐形成了三种模式，主要是政府立制下的市场运作、政府监管下的三方交易以及政府责任下的民间委托。

二、市场运作

政府立制下的市场运作主要指地方政府制定相关政策，建立历史建筑市场化的运作程序，如收储、招标、拍卖、挂牌和协议等，建立社会力量参与的长效机制，保障历史建筑保护工作持续完善。

例如黄山市出台《黄山市古民居原地保护利用产权转让管理暂行办法》、《关于印发黄山市古民居原地保护利用土地转让调整办理程序暂行规定的通知》等政策，搭建官方的交易平台，规范古建筑产权交易行为，防止受集体土地交易和文物法规政策限制的使用权私下交易现象，增加地方政府对历史风貌区使用权交易的可控性。

三、三方交易

政府监管下的三方交易主要指由地方政府文物监管部门为中介，动员社会资本参与，与所有者签订三方协议的运作机制。

例如山西省相继发布《山西省社会力量参与文物保护利用办法》、《山西省文物局等部门关于印发支持社会力量参与文物建筑认养、非国有博物馆发展、文物博物馆文化创业产品开发等政策的通知》等文件规定社会力量可以通过认养方式参与不可移动文物保护利用，同时允许认养者在文物建筑周边可利用的发展用地范围内，依法合规适度开展相应的建设或者经营活动。

四、民间委托

政府责任下的民间委托主要指由地方政府部门主导负责，所有者与社会资本签订委托维护协议。

例如广东始兴县发布《关于印发始兴县围楼认养试点工作方案的通知》、《始兴县人民政府办公室关于印发《始兴县围楼保护（认养）工作方案》补充方案的通知》等文件规定，可通过引进有能力进行围楼修缮保护和开发利用的拥有合法主体的社会资本实施认养，并进行修缮和活化利用，发挥围楼自身特点，可结合乡村生态旅游发展工作，科学开发使其成为乡村景观景点或乡村小客栈等。

五、模式分析及结论

市场运作模式有很多较为成功的案例，例如南京老城南中的G95健康路教敷巷地块于2012年被深圳茂业以6.5亿元竞得，这种方式更偏向于市场化的房地产开发类的项目，对于区域选择以及项目包装要求较高，较适合偏商业化的历史风貌区。三方交易模式相对更适合低商业化历史风貌区，这种方式经过探索，会更适用于采用类片区开发的模式来进行模式的设计，可以解决社会资本投入资金的返还以及回报问题。民间委托模式较为特殊，以广东始兴围楼为例，碉楼的所有权大部分不在政府方手中，但政府方需要使用资金对围楼进行保护，所以只能通过社会资本自愿提供资金的方式。

城市更新工作中，历史风貌保护是重要内容，也是运作机制较为特殊的一部分内容。城市更新工作的责任主体和实施主体应充分分析保护项目特点，结合城市更新政策，灵活选择三种参与模式，实现项目的投资闭环。

（作者：投资顾问事业部 项目经理 关智阳）