2014年12月27日，主题为【创新•实践集体建设用地的创新利用之详解“东升科技园”】的第二十一期城市中国沙龙在北京大学政府管理学院廖凯原楼成功举办，北京东升博展投资管理有限公司副总经理、博展商学院校长颜海军先生；中国人民大学公共管理学院教授、博士研究生导师、中国人民大学土地政策与制度研究中心主任叶剑平老师；首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院教授、博士生导师王德起先生；北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司合伙人、集体建设用地创新利用项目研究的负责人杨涛先生等出席本期沙龙，以东升科技园为样本，深入剖析集体土地利用方面的政策背景和夜来的借鉴意义。

北京东升博展投资管理有限公司副总经理、博展商学院校长颜海军先生从东升科技园的背景、建设、成果及未来展望等几个方面进行了分享，主要内容整理如下：

首先谈了对“东升模式”的理解，第一个核心让农民带着资产进城。第二、体面参与到城市化进程。第三、参与到改革，进行了改革成果的分享，这个模式恰恰是现在国家大力推的模式，新型城镇化模式。

集体土地的开发利用特别是用于产业方面园区的规划，首期发展的过程当中难度确实比较大。虽然历经四年完成了，但是在这个过程当中，辛酸或者辛苦可能只有参与者才能体会。

东升科技园的区位在当时是一个极大的“矛盾综合体”，一方面是三区交界的城乡结合部的脏乱差，这代表低端，但同时它又在自主创新示范区规划的核心区之内，具有人才政策、资金等方面的招商先天优势。

第一、东升科技园的所在地地处海淀、朝阳、昌平三区的交界，是一个城乡结合部，是一个脏乱差的地方。

第二、整个东升科技园地处中关村自主创新示范区核心区内，因此集体必须靠北京市的城市规划和区域规划，只有基于区域功能才能把产业定位找准，这三者是相互影响的。

第三、东升科技园周边近邻高校，科研院所很多。这恰恰是做科技园最核心的一项人才优势。

东升科技园的规划建设背景：

第一，大的背景是北京市城市化进程的推进，由于城市的区域在不断的往外延，基本上推进到了原东升乡区域。

第二，北京的产业结构调整，2004、2005年基于北京市的整体发展，按照北京市产业结构调整，原有的一些高能耗，高污染的企业必须要往外走。所以，原东升乡形成的集体工业企业就面临搬迁的问题。

第三，基于产业结构的调整，东升乡退二进三的问题，包括很多响当当的工业产业已经已经不能再存续了。

如果去东升科技园一期参观，就会发现，有些写字楼的层高特别高，它当时构造按工业厂房做的，还有整个在东升科技园的所有建筑立面都是最高的层。基于这个变化，在2010年集体领导决定按照科技产业的聚集进行开发。

目前看的整个中关村东升科技园整体的空间是在2012年最终形成的，2009年一期建设完，2010年开园的时候只有一期，没有二期和三期的概念。经过两年的产业聚集发展之后，成果得到了自主创新示范区的认可，并在2012年获得了自主创新示范区的认可授权，成为了一区十六园的一部分。在这个时候，进一步对整体做了规划，形成了整个东升科技园的整个三期的概况。

东升科技园行政区划3.78平方公里，总建筑面积300万平方米，分三期进行，预计产值300到400亿，2016年建设完成。

一期为什么到现在还没有完成？客观说，这就是集体经济，也可以说是股份合作社经济。整个项目一定是边开发，边积累，因为地产投资的大强度决定了不可能一次性开发建设24万平米。所以，东升科技园一期经过了四年持续滚动的开发，最终会形成一个24万平米体量的园区。

东升科技园的经营有三个特性：其一是东升乡所有工业企业的搬迁；其二是土地是集体建设用地；其三是所有的工业企业搬迁的同时人也会过来，这些人包括了农民，转居以后的居民，这些居民仍是东升乡的人。

基于以上的特性，也产生了以下两个问题：第一个问题，集体土地开发建设形成的资产本身不可能有合法的房产证；第二个问题，上市公司和外资企业无法招进来，因为上市企业和外资公司对于合规性的要求很严。

二期的体量是一期的5倍，其中还包括回迁楼，一共120万平米，基本上符合一个城市综合体的体量。所以，东升科技园的二期的整体的定位是按照产城融合的城市综合体进行设计的。这个恰恰也是现在习主席和李克强总理提到的新型城镇化的一种新模式，即将宜居宜业可持续进行综合。新型城镇化一定是以产业作为核心，然后基于人的需要，再去完成它的宜居和宜业整体生态环境的构建，二期的做法也是如此。然而由于一期周边环境所限，原本只有产业，周边整个生活和商业业态很差。通过四年的聚集，园区1500人群里面，50%是研究生，这种高端人群对周边的商业业态已经发生质的改变，基本上以一期为中心，形成了一个环境相对优美的片区，这其实也是新型城镇化的一种模式。

东升乡在进行股份制改造的时候，将原来总公司下边形成的集体工业企业统一划拨，跟原来的东升博展科技发展有限公司一并合并成立了东升国展股份经济合作社。划归博展股份社现存企业23家，历史上已破产的企业58家，参加量化人员5400多人，这些所有人全部划拨股份制。股份制2009年成立，做的第一件事情是股改，从初级社开始，将社员投入到集体中的资产进行统计，同时将社员在东升乡的劳龄等进行统计，综合核算到每一个人上，再用账面净资产核。

通过这个股份改制以后，原本有大概5400个股东，但是实际上没有这么多。在形成这个股权划分之后，做的第二件事情是退场。为社员提供两种资源选择，如果认为公司没有前途就退出，退出的时候按一股的价格直接支付现金，第一年就退了两亿四千万元，这也给企业造成了很大的压力（这部分资金主要为贷款）。在这个过程之后最终留下了817个股东，还有一个股东是总社的法人股（占比20%）。其余80%归属817个自然人，这部分股东有农民，有转居的农民，都是东升乡人。有些最终不认购的股份，企业通过股权转让的方式由职业经理人持有，最终形成一个混合模式。

股东农民作为资产所有者，它是资产的禀赋者，作为股东直接参与分红，这也实现了农民带着资产进程。另一方面，职业经理人用专业能力实现收益，实现了双方利益的有机结合。从而，既实现了市场化运作的专业性，同时又解决了农民作为资产禀赋的收益问题。

产权制度改革完成以后，也解决了集体里边最关键的一个环节。但是客观来说，集体所有制转向社区股份制，这个股份制改造还是中间产品，里面依然还有很多问题。

通过这个产权制度改革，基本上我们最终形成了股东代表、董事会、监事会，由董事会任命经理班子，最终基本形成相对符合《公司法》的公司治理给够的体制，这个体制一经形成，整个园区就可以开始经营了，如果不解决这个问题，你根本没法操作。

对于乡镇集体来说，首先要解决掉的应该是体制问题。因为资产划分的同时农民也包括了进来，这是很关键的一个事情。集体土地的开发利用，从规划到建设，历时四年最终走通了这条路，但是这不是最关键的，最关键的是要让农民获益。为此土地流转以及信托模式都在做试点，不断摸索。但是难度比较大，特别是做产业。因为现在整个产业园区里，个人感觉不是说增量的问题，而是存量如何盘活的问题。集体土地再要开发建设，一定是增量，而不是存量。

园区的运营理念，一个中心，四个原则。只租不售，自主经营，主要跟集体土地有关系。今年东升科技园一期形成的所有的资产，区里面给发了集体土地上的集体资产的房产证（第001号文），目前拿到了七个物业的房产证，还有四个在办理。

园区是集体土地上形成的集体资产，无法出售，必须在这儿盘活了，也必须得经营好。所以，管理层给企业的定位是一个园区运营商。企业的愿景目标是“做中国领先的科技企业服务商”，致力于服务，做内容。

整个园区运营是围绕客户需求，客户想要什么，就提供什么，整个园区的服务体系很庞大，为园区企业基本上解决了生活的内容，包括吃、穿、住、行等。另一层面上的商务服务，科技服务，政府一站式服务以及金融服务等都需要提供解决方案。园区企业的核心就是工作，做产品研发和技术，其他的事情都交给园区运营商。

围绕科技企业需求，打造产业链模式。只要你有想法，就可以提供免费的空间进来，用生活、商务、金融、科技四个平台支持创业者，一步步发展，从孵化器到加速器，再到总部，最终帮助企业实现产业化，这是园区整个服务的产业链。总的来说，对于园区运营核心应该是四项服务，三个平台，围绕科技企业的生命周期进行搭建。

四类服务囊括了生活服务，商务服务、科技服务、金融服务等。三个平台包括金融平台、人力资源综合解决平台、技术平台等，其中技术平台又细分成公共技术平台和私有技术平台，私有技术平台中有服务体系，通过这个围绕企业预孵化，孵化，加速，产业化，形成整个服务体系。整个园区通过这样运营，到今年园区现在聚集了200多家企业，同时政策也在外延，五道口的东升大厦是园区的第二个项目部，文化产业集中于此，另一个是把园区外延的新能源产业放在了西直门电焊机厂。所以，实际上园区依托于中关村东升科技园一期，按照产业思想不断进行外延。经过如此这些努力，集团服务的科技企业一共达到了500多家，85%以上是新能源以及电子信息类。

在2013年园区企业完成的GDP 85亿，对应的建筑面积我们用了16万平米。去年的税源，国税加地税共26亿。预计2014年园区企业的GDP将过百亿，到明年园区并到六环以后，可能数据会再往上有一个质的提升。因为越往后，园区聚集的企业质量越高，而且现在整个全产业链孵化体系经过四年的运营基本上都很成熟了。

2010年获得海淀区文化创意产业聚集区，2011年获得北京市军民结合产业园，包括园区的北斗应用系统，是军用技术，直接在园区就地转换。园区还有一些民用企业，直接可以参与转换。此外，2012年7月得到国务院自主创新示范区的批复，成立中关村东升科技园，同时批复成立了全国唯一一个中关村东升科技园管理委员会。2013年北京市发改委批复组建数字版权保护北京市工程研究中心，2014年海淀园管委会批复成为国家级文化和科技融合示范基地。

“东升模式”是怎么提出来的？郭金龙书记到园区视察的时候，对于东升科技园这种不吃“瓦片”，发展科技服务型经济的城乡结合部改造模式给予了肯定，这个肯定最终被叫成了“东升模式”，获得了更大范围的认可。

下一步园区该怎么办？“十二五”规划基本上完了，明年是“十三五”规划，“十三五”规划园区往下怎么走？对东升来说主要概括为三个融合。

第一、园区整体的发展融入到集团和东升镇的发展目标中，因为东升镇整体的发展定位是要把租赁性的收益和服务型的收益做到1：1的配比，因为现在东升镇产业还是以吃“瓦片”为主导，今后主要目标是把科技企业服务高端服务业做到50%。

第二、要完成的是要融入到海淀和北京，因为北京市整个定位是科技创新中心，五个中心里边有四个中心，有一个中心创新中心，一区十六园，东升科技园也在这个片区之内，需要园区融入到北京和海淀的科技创新中。

第三、前面冠了中关村，中关村不是海淀的，不是北京的，是全国的，一定要起到示范引领作用。所以，从今年开始，也在尝试走出去。这个走出去是带着企业去进行产业化，或者带着全孵化的模式，从产业定位、规划、建设、运营等整体的打包，往外逐渐复制这个模式，包括产业外延。这些是“十三五”期间，集团或者园区往下发展的整体方向。

彭松对于颜总发言的总结以及对“东升模式”的理解内容的总结：

虽然颜总自谦不是理论家，但是他对“东升模式”，包括东升科技园这种运营模式的总结其实已经上升到理论层面。而且这种来源于实践的，并上升到理论层面的，可能更能够接地气，也更具有指导性。刚才颜总更多从园区的运营模式层面介绍了整个东升科技园的基本情况。其实所谓的创新也好，试点也好都不是偶然的，是发起者在前期做了大量的基础性的，很严谨的一系列工作之后，到了一定的时机之下，必然会产生的一种现象。所以，对于下一步，可能很多时候等着试点，或者等着创新的东西定下来之后再去走，可是这个时候，这种幻想也许不是特别能够实现的。所以，从东升的案例上读者也能看出来，实践和创新都是有基础，有前提的，也是需要在前期做大量的科学严谨的工作，而且基本要把所有的工作做好，才能得到这样的一个成果。

荣邦瑞明城市中国研究院的杨涛副院长对于“东升案例”以及“集体土地创新利用”的理解内容的总结：

在对东升科技园调研的过程当中还，发现了很多的亮点，总结为一下几个方面。东升科技园的成功充满了合作精神。第一个合作，应该就是乡镇、村集体，在集体内部的合作。颜总介绍到的三个镇级的合作社和七个村级的经济合作社进行改制中有很好的体现。在调研过程当中，调研人员发现在北京也好，各地也好，都在集体土地改制这一块走出了一步。二零零几年都出现了实施细则，但是各个地方在推进过程中出现很大问题，这实际上是在我国发展过程当中很大的一个滞胀。东升乡走出去了，这是很大的一步。第二、最初到东升乡调研的时候是以退二进三，最后很好融入到区域的战略里面。第三、它很重要的一个特点就是有一个开放合作的心态，典型的例子就是远去的酒店，是跟凯莱合作的，还看到了各种各样的餐饮服务，多家商业银行等等。这种合作为园区工作人员营造了一个熟悉的产业环境，营造了一个熟悉的空间。每个企业进去之后，对于企业和员工来讲，都能够很快的融入到这个园区里面。

接下来说说关于集体土地创新利用的想法。中关村的成功取决于中小微企业作为一个重要支撑，我们评价一个国家发展形势的时候，我们国家跟其他国家有点差别，欧美发达国家讲就业率，我们国家现在中小微企业大概解决城镇80%的就业，这个比例是一个社会问题，一个经济稳定发展的重要的因素。为什么这么说呢？因为我们的中小企业实际上在发展过程当中所处一个相对比较弱势的群体，需要一个性价比更高的空间。我们看到过去，我们很多知名企业实际上都是从乡镇出来的，像TCL，创维，包括像现在的比亚迪，还有华为，实际上他们最先起家的时候都是在相对比较落后的乡镇和街道起家的。所以，实际上我们企业的成长离不开一个相对比较低成本的空间。这实际上是集体土地与国有土地进行比较过程当中独具的优势。

第二个问题，村集体经济组织还有乡镇集体经济组织发展很重要的一点就是村民的利益。举几个例子，我们国家实际上现行的征地制度已经相对比较好的保护了农民的利益了。但是，实际上在过去，以北京为例，北京在04年以前，实行的是1993年当时颁布的16号文，当时叫农转工，征地企业负责被征地农民的就业问题。到2004年148号文，逐步解决被征地农民的社保问题，这是当时的一个政策。

对比来看，北京市还有一些特色，比如绿隔建设，为了筹备北京奥运会有一大轮的调整，大概在2008年左右出了一个17号文，就是生态林用地，政府补贴取得土地使用权，实际上是以租代征的方式，解决农民的收入问题。农村在哪里就业？农民实际上为我们北京市绿隔做维护，被征地农民实际上在征地过程当中的心态是一个打工的心态，是给别人进行服务的心态。但是，集体经济组织通过集体占地的方式实现了农民变股东，他们由原来的打工者变成主人的角色，所以我们认为集体土地的创新是对于村民未来新型城镇化利益重要的一个保障。

北京市每年的政府投资大概每年600到700亿左右，北京市发改委一半，财政部门一半，负责具体投资的立项和分配。现在北京市发改委意识到一个问题，集体土地的利用，这一块如果通过集体占地的方式交给集体经济组织来运行，势必对整体权势的财政收入造成比较大的影响，这个是他们遇到的比较大的问题。所以，通过查阅两份数据，一个数据是北京市财政局当时提到的数据，北京土地收入可用地占政府预算的8%，所以它得出一个结论，北京市不是靠土地财政过日子。另一组数据，2013年全市的公共财政收入3600亿元，北京市土地2013年总收入1821亿元。应该说从2012-2014年北京市总体的土地创收收入稳定在2000亿元左右，跟政府公共财政占比大概2：1，土地收入不算在公共财政收入。

但是，这个比例，其实参考全国的一些数据，土地创收收入大概能占到三成左右，基本上符合这样一个基本的比例。但是，前面提到的北京市财政局的8%的，实际上是北京市在财政统计部门做一些具体的，因为我们土地是收支两条线，所以他做统计的时候推算出这样一个数据，说北京市不是依赖土地财政。但是，北京市支持大量的基础设施建设，有很多投资平台他们每年有大量的欠帐。所以，现在北京市政府财政有很好的运行，很多是源于北京市创新的职能。

为什么海淀东升科技园一期通过集体方式解决，二期通过土地征地方式解决，这也是我们当时面临的问题，这也是考虑国家领导人还有城市领导人有没有一个长远的政治眼光，能不能逐渐通过我们试点推进，实现逐渐摆脱财政的过程。其实这个过程我们国家很久以前就在探索，包括07、08年，在建设城乡混合的试样，实际上都是做这样的一个探索。包括这次农村经济工作会议里面，中央审议一个文件提出农村集体土地流转的一些相关政策的时候，最后是原则性通过，还没有真正把这个东西提上真正的日程。所以，目前基本的想法就是集体土地的路是我们未来整个财政体制改革的一个重要的一环，支撑了我们国家未来经济的发展和产业的发展。当然，我们更多是通过实物研究从政府管理的角度认识这个问题。

中国人民大学土地管理系的教授叶剑平老师从“土地管理”的角度对“集体土地创新利用”的解读：

首先提出对于“东升模式”的几点理解。第一、中国的城镇化发展到今天，不管是新型城镇化，还是原来的科学发展观等等，不管用什么样的形势，实际上都一直在探索什么样的城镇化让老百姓获取的受益最多，也就是公共的福利最大化可能是最重要的。那么，在城镇化过程中，我们原来也研究了，包括比如说珠三角、长三角。所以，我们研究的一个结论就是30多年来的城镇化实际上是两个路径，一个是自下而上，比如刚才说的广东，杨涛举的例子，都是在集体土地上杀出一条血路，就变成城市，东莞等等，就各种各样的格力、美的，都是乡镇企业发展起来的。

城镇化的特点就是草根，但是也有不好的，就是广东提出“三旧改造”，就是没有规划，公共服务没有跟上，那样的服务遍地开花，但是改造升级了，一个城市才几年就要改造，很遗憾，有大量的成本，包括污染问题，所以自下而上虽然依照市场，但是由于政府的管理缺位，所以造成现在又进入改造期。

第二个城镇化的路径，比如中部地区、河南、山东，政府强势，所以自上而下的一个城镇化，有指标，GDP达到多少，城市化率达到多少，统一的征大广场，大马路，又脱离了市场，又造成了一种浪费。所以，刚才说的这种模式，海淀的绿隔，不要说海淀，整个北京的绿隔，大家知道百分之多少用于安置，百分之多少用于产业。很多产业，比如四季青那边，给你产业用地，盖成住宅的形式。就说给了一定的条件，但是没办法把它融入到真正的城镇化当中去。

如果是国有土地园区，我们提倡作为高科技园区，用出租的模式是最好的，因为产业能够更新。否则很低价的引入一些企业，这些高新技术，五年后，高新技术完了，没有什么产品，但是它的地能用，它的地的价值远远超过产业的价值，这样实际上是公共资源的损失。所以，东升这种用出租代替出让，虽然是集体土地的一个制约，实际上对于产业来说，尤其高科技产业来说，作为一种出租型的物业实际上很符合产业园区的发展。

所以，为什么很多人提出不要卖地，作为产业，以及产业未来的升级，包括公司进入这个产业，一个产业自己还没有发展，好不容易集聚一些钱想搞研发，最后扔的土地去了，生产成本没有，研发成本没有。如果一个产业扶持他一段时间，他长大了，卖给他也行，他自己去升级也行，所以这是共赢的。所以，第一个观点是城镇化，城镇化自上而下也好，自下而上也好，其实都好。要么脱离市场，要么太市场，没有了长期的规划，所以都不好。所以，新型城镇化第一个可能是自上而下和自下而上相结合。“东升模式”实际上是就是因为我们制度设计的问题，他自己探索出的模式。如果告诉他集体土地直接可以卖，也许是另外一回事，卖完了，所以这样留下一批资产。

新型城镇化从模式来说，一个要符合市场，一个政府要有作为。所谓有作为，就是公共服务要跟得上，包括政府管理，包括提供的公共的产品，比如基础设施，规划，包括刚才说的，比如东升要有个园区给我挂牌，我符合这个条件了。当然，如果和市场融合到一块儿，我想新型城镇化肯定有出路，一二三产业融合，或者耦合在一起。

第二个体会，刚才说的土地。土地制度实际上是制约城镇化发展的一个主要因素。城镇化不外乎两个，一个是人的问题，一个是地的问题。人二元结构，城市户口和农村户口，这都是人为造成的，城市土地和集体土地也是人为造成的。我们老说我们的改革是什么呢？就像原来裹脚，我们自己把它裹的紧紧的，与其这样还不如理顺一下，什么东西该打开，当然这就涉及到顶层设计。

如果我们回顾一下我们所走的路，都是我们给自己的束缚，然后解开一点点。这是不是我们最终的一个方向呢？可能大家觉得还不够。所以，回到头来就是农村。

集体土地最近讨论的很多，一个是中央的经济工作会议，一个是农村工作会议，集体土地分好多类，一个是农业用地，农业的规模化也需要改革。另外一类就是东升的建设用地，当然还有一类就是宅基地。现在讨论很多主要就是集体土地能不能入市，如果按照中央的精神，十八大也好，十七大的时候说要建立城乡统一的土地市场，集体土地毫无疑问应该作为一个财产，或者作为一个物权进入市场。但是宪法规定集体土地不允许买卖，不允许处理。我们既然是依法治国，我们首先要依法，才有后面的，否则就不叫依法治国了。当然，这是方向要统一。最后慢慢说到经营型的集体土地，就是东升现在的。原来的乡镇企业用地，原来的经营现在去出租，也许包括部分的小产权。

到底怎么入市，并没有规定？当然中国全国每个省都有试点，试点完了再说，如果宜产业的做产业，宜城市配套做城市配套，其实不管集体土地，国有土地都依据一个规划，如果没有规划作为龙头，那就哪个领导说，这个可以卖就卖，又不是依法。要依法首先法律要支持这样的改革。第二、我们政府的管理规划也支持这样的改革，否则又搞一些“潜规则”，搞个什么领导机构批了就可以，他不批就不行，一些暗箱操作等等，不符合当今社会的发展。

所以，第二个集体土地的改革，从个人的观点来说，实际上很简单，就是城市土地所有权、使用权分离，使用权可以进入市场，农村土地也是所有权和使用权分离，使用权可以进入市场。管理实际上就用途管制，宜农则农，宜产业则产业，宜居则居，其他按照市场运作。

第三个体会是，在天津一个华明镇，跟东升差不多，大概12平方公里，12个村庄结合到一块儿。就说一个区域的就地城镇化要解决什么问题呢？一个是解决人的问题，也就是他除了有居住，还要有工作，老有所养，少的能够就学，年轻人能够就业，不外乎就是这样。所以，生产生活都在这个里面。所以，在一个区域里头的城镇化要就地城镇化，至少要有产业，如果没有产业，实际上那种城镇化，不就全国各地现在到处都是，我个人不太赞成被城市化。进了楼后，我调查了很多地方，白天都到角落里晒太阳，没事干了，你不是城镇化了吗？没地方去。所以，这不叫真正城镇化，城镇化要有产业，所以产业是城镇化的基础。一产就规模化了，就农业产业规模化，农业的现代化，规模化，这就是农业的四化。二产就是当地的，要大力发展三产，研发、科技，一个是产业，然后就是人，劳动力的本质。人的两个，一个人的身份问题，包括养老保障，社会保障，这一系列的问题，这些实际上东升都考虑进去了。

更重要的是的是什么呢？就是第三个，我们传统的城镇化，以政府为主，被动的拆迁征地，征完一切安置好了，反过来现在是主动城镇化，只要有这样的条件，农民参与城镇化，农民就变成股民了。原来土地是生产资料，就变成土地的资产化，资产又资本化。所以，在这样的一个情况下，实际上要得益于，刚才提到的001号的登记。

那就是房屋登记，现在不动产的登记，有人说不动产的登记和反腐有没有关系？其实没有关系，登记是保护财产人的利益，东升如果一登记，就是国家认可，更重要的除了产业外，就是土地的资本化，资产化。在这样的过程中，实际是什么？就是创新，就是人尽其才，地尽其用，设计好了，在我们这样的地方可以创造出幸福的生活。曾经写了一本书叫《一样的土地不一样的土地》，同样的土地，只要资源用好，可以生活的非常幸福，幸福到什么程度？按东升这样的人均收入，那就是发达国家的水平了。

首都经济贸易大学城市学院王德起教授从自身专业的角度进行解读：

主要从农村宅基地制度改革的方面，对此话题进行阐述。很多国内说到城镇化发展的契机、机遇，我们这样一个时代背景的时候，这个人斯蒂格利兹的论断，影响21世纪世界文明进程的两件事，一个是全球化的高科技。这应该是比较靠谱的说法。所以，我们现在的一个问题，就大的方面来讲，中国正在处于一个快速城镇化的时期，去年年底的时候，城镇化率53.73%，2014年年底，应该推进1.4个百分点差不多，也就是55%多了。

所以，东升乡也是农村结合部的这样一个地方，或者符合这种情况，就是我们农业上，当然包括东升乡在内的近郊区，乃至更广阔的其他农业地区，为城镇化都提供了诸多的物资和资本和其他的支撑，这边提了三个方向。大的方向，国家处于这样一个时期，城镇化也有一个国家战略了，基本上六个方面，包括城镇化的工作会议，也是确认了这样六个方面。人如何市民化，地怎么使用。钱从哪儿来，空间如何布局，特别是空间如何布局，这一块到现在我们可能在理顺一体化发展这样一个大的区域发展的背景之下，当然也是国家发展战略，一号工程，空间如何布局，可能有我们东升乡这样一个土改模式，或者这样一个经济发展模式的一席之地，应该在这样一个背景之下，可能有个定位。改革涉及到的可能就是一个人地关系的命题。户籍制度改革和土地制度改革，其实两者是密切相关的。

我们讨论这个问题，从这个问题考虑。12月2号，深化改革领导小组第七次会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，这涉及三条红线，一个是耕地，或者农用地，集体经营型建设用地，然后是宅基地。还有三条红线，根据第七次会议划定了三条红线，其中三块是集体公有制，公有制就是集体的因素。当它的组织形式可以是创新的，像刚才颜总也提到，是一个股份制的经济合作组织，这应该是一种创新的尝试。能不能再深化，可能是进一步的问题了。第二条红线，农民收益有保障，农民权益有保障。第三、对耕地，包括生态性用途的，耕地其实本身有生态性价值，这样三条红线的三块地，三条红线，这样一个大的认知。

这三块地，首先关于耕地，或者是农业用地，如果耕地再说精一点，就是基本农田，再说精一点，就是永久性基本农田。北京现在可能面临这样一种情况，将来如果东升区域这一块也可能拿出一块作为永久性的基本农田。类似于中国农科院东门外边那块地，在三环边上区位非常好，据说它已经划成基本农田了。要设计永久性的基本农田，可能农村集体土地在发掘它的开发价值的时候，有可能很难把它作为资本考虑了。

在农业地这一块，中央农村工作会议开会也提到了这个问题，下一步可能还是农村土地流转，其实促进农业现代化，就是加快农业现代化进程。这个就是我们说对农用地来讲，似乎我们不用讨论太多了，好像东升乡很好，也不用考虑太多了，大家涉及到的还是建设用地。

建设用地这一块，经营性建设用地，特别是在南方，他们创新性的一些探索，已经也有很多成熟的东西了，在土地这一块上，确实创新的思维，就是珠三角可能最好，然后就是长三角，到华北地区可能就比较保守，再到东北，西北区可能没有更多创新的冲动了，并且总是和经济发展程度呈正比，经济发展越好的，可能对创新的需求也越大，也可能另外一个角度，正是因为这个地方不断的思辨，创新，促进了这个地区的经济发展。在我们国家形成这样一种格局。不创新，就想办法在目前的政策、体制这样一种约束之下，谋求最大的地方经济发展，你可能永远是走在后边。也正是在南方的一些创新发展当中，早期可能也损失了一些东西，但是它很快了对其他地区的这种经济优势，通过贸易，通过这种产品利益分工，可能从其他地区又获得了很多利益。像国际经济格局一样，发达国家总是剥削欠发达国家。

农村宅基地，这儿提了一些。因为像东升也存在安置，存在以原来靠旧厂的搬迁腾退，或许很难满足一个园区的园区规划设计，这里面肯定也涉及到农村宅基地的问题。所以，三块地当中，农村宅基地也可能是比较难的问题。

就现在来看，比如农村宅基地不是简单的就是集体土地的构成，其实它可能是“恒产”。因为在很多农村居民来讲，他认为这块宅基地，我老爷的爷爷就在这儿，你来了就成你的了，肯定也说不过去，还有这样的问题。有时候还有祖坟，祖庙，这个归属感很强。前面严总也提到了，我生是东升人，死是东升鬼，这个归属感是有的，我就是东升人，你在这儿开发，建设，这肯定不行。宅基地有这样一种属性，有这样的宅基地，就有对这个地方的归属感，所以宅基地应该是一个“恒差”。

刚才也提到创新，顶层设计的问题，记得新希望集团的刘永好，到现在几十年了一直坚持这样的理念，就是快半步要稳妥，快半步就是创新，实际上我们北方地区整体来讲是慢了一步，总是感觉不如东南沿海这些人更聪明一些，更快一些，北京这部分按部就班。其实我觉得现在的一些理念是这样，政策不是明令限制的就可以限制，可以探索，不存在禁区。鼓励深化改革的前提下，顶层设计，提供一种理论指导，中国特色的理论也好，还有其他的一些理论也好。

另外一个作用就是划定一个底线，我们国家的顶层设计是给你划定底线了，通过基层的试点探索，最后形成经验，理论和模式。我到觉得我们东升应该到了一种模式形成，品牌形成这样一个时刻。这个时候再配以和融资结合起来，比如东升的企业整体最后形成一个上市融资，可能不仅仅满足服务东家的，现在东升就是现代东家这样一种概念，主动拿资本进行资本化运作，是不是再拟一个品牌，东升某某品牌，或者一个很高的大楼酒店，东升某某，这样是不是更好一点。其实像我们华西村，也是营销的这样一个结果，最后再融资。

需要提到一个东西，就是农村宅基地的设计是城乡建设用地其中一大块，占地面积挺大。像北京就是一个近郊区和远郊区的问题。其实全国来讲，城乡建设用地扩展边界之内，这块可能农村宅基地是值钱的，而传统的农区可能是不太值钱的。这可能要有所区别。

最后是渠道，就是保障和丰富的农村的宅基地用于物权，这样我们依法治国的产权为基础的这样一种法制治理的模式。充分保障就是指极大丰富，丰富要极大丰富，保障要充分保障。

其实我们发展从城镇化，新型城镇化，最终我们是城乡一体化。在这样一个过程当中，促进农民工市民化，保障农民生活福利，这可能都是我们在土地制度创新，特别是集体土地制度创新恪守的一些原则。最后提到，市场和政府，在我们现在一个大的背景之下，十一届三中全会确立了社会主义市场经济体制基本的改革，然后我们选择市场基础性配置资源，市场在资源配置当中起基础性作用。到十八届三中全会提到政府、市场关系的时候，市场已经起到了决定性作用，市场的作用可能越来越大。

同样，在城乡结合部，在我们现在试点的东升模式这样一个过程当中，就是怎么样看看市场和政府哪些地方配置资源。我觉得基础性作用在政府可能没做好，在东升的农村集体土地这一块上，比如确权、登记。现在可能我们拿到的还不是我们未来所提到的城乡不动产统一登记的范畴，你没有确权，没有登记，你这个财产权利是没有法制保障的。将来到市场上，产权不明晰，你也没法到市场上让它做到优化配置了。

在东升这一块，令人印象深刻的就是城乡结合部，搞建设用地，搞住宅，搞商品房开发的，另外还有部分的生态用地。现在我们清楚的知道，另外一种就是科技服务，现代科技服务业，现代科技服务园区，做的这一块不再是房东，而是主动作为园区治理的组织者，这样一个主体。所以，这里面可能牵扯到一个是集产融合的问题，我们应该还是有一产的问题，二产的问题，三产的问题，甚至四产的问题，所以怎么样去配比？这儿有一个小故事，经济学家讲什么是123？市场，假如市场是文化创意。第一、以养牛为例，生牛为养牛，这是第一产业，杀牛、宰牛，第二产业，做牛肉干，牛肉饼是第三产业，第四产业是什么？吹牛皮，你们可以理解它是一种好的营销，策划，报告。创新才能找到路径，按传统的思维有可能是不通的，按传统模式有可能是不同的。像我到咱们这个地方，迟到了8分钟，其实原本还是有一定的预留时间的，原来这儿有一个门，可以过来，结果进不来了，就得从南门进来了。就是守旧的路径。最近的路径，也许从这儿翻过来，还早到5分钟呢？不至于迟到。所以，创新快半步没有问题，但是要有底线。

以上由荣邦瑞明城市中国研究院根据沙龙活动现场音像记录整理，尚未与参会者逐一沟通确认，如各界专家及读者对内容有疑议，请联系我们：ccs@rbrmcn.com