2015年2月7日，主题为【集体建设用地创新利用（二）】的第二十二期城市中国沙龙在北京大学政府管理学院廖凯原楼成功举办。北京易肯建筑规划设计有限公司首席规划师李文捷女士，中国农业大学资源与环境学院朱道林教授、中国地质大学（北京）土地科学技术学院吴克宁教授、荣邦瑞明总经理陈民等专业人出席本期沙龙，以新农村建设试点为样本，深入剖析介绍了集体土地在政策允许的背景下如何创新利用。

李文捷:新农村建设要注重可持续发展

李文捷女士以《探索乡村可持续发展模式》为题，介绍了其领导的规划设计团队在北京市海淀区某试点新农村建设过程中的实践与思考。

李文捷认为，新型城镇化是未来30到50年内能够持续推动中国发展唯一的也是最大的一个核心驱动力，但是新型城镇化的目标并不是消灭农村，未来中国会有至少四到五亿的农民依然生活在农村，城镇化的进程中如何平衡市民和农民的利益，如何改善农民的生活环境，改变农民的生产方式从而改变农民的生活方式，这是一个亟需关注的问题。

要实现乡村的可持续发展，就应该顺应这个时代的步伐，实现跟市场的对接，寻找一个新的模式。目前的政策环境是支持乡村发展创新模式探索的，今年的1号文件，其实就是围绕人和土地这两件事情来讲。希望农业能够做强，希望农民能够致富，希望农村可以变美。核心的着力点就三个方面：第一、健全法律机制、体制，建立法治的思维方式；第二、改革创新，新型的农业经营体系，土地流转的体系，金融改革等等；第三、引导现代城市的生产要素向农村的回流，促进生产要素的均等化。

过去对待农村的态度都是把它抹平了，上楼，大量的给农民补偿，甚至“钉子户”，政府不堪重负。建起回迁房，农民住进去并没有解决持续的就业，生活状态造成了很多一系列后续的社会问题都逐渐显现出来。如何彻底改变这种模式，我们不需要把村灭了上楼，应该让农村自己持续的发展，能顺应这个时代的步伐，跟真正的市场对接，寻找一个新的模式。在这个项目上我们希望把村子建好了，改造好了之后，山清水秀，有乡愁的这种味道，农村、社会的、街坊的、邻里的这些味道都还能够在。总体的发展思路是从农村的自然资源特点和优势出发，引导村民体验与之匹配的生活方式，整个过程是村民自愿参与的过程，而不是强加给他一种方式。探索一条村民主导、政府统筹，企业合作的道路，同时有一个全程的专业支持，能够做到先统筹的去谋划，然后分布兴建，通过一个法律法规的过程，能够支持它持续的发展。

在试点新农村建设模式上，李文捷总结了十大原则：以村民主导为原则，以统筹规划为起点，以生态保护为基础，以产业发展为驱动，以传统文化为内核，以现代生活为目标，以乡村味道为魅力，以专业技术为支撑，以法律法规为保障，以规模推广为试点。按照“农民自愿、权属清晰、改善民生、因地制宜、循序渐进”的总要求，开展新农村建设活动，实行“全域规划、全域设计、全域整治”，做成示范工程建设。对于整体的提升改造总结了十大原则

第一、以村民为主导原则

完全意义的村民参与，从宅基地入户确权开始，到整个发展模式，合作模式，到规划设计的所有方案，到合作的企业要怎么去跟村民建立一个持续的商业的关系。所有的事情都要村民会来通过。

第二、以统筹规划为起点

这是一个开放的心态，也是开放的一种制度的设计。不管它怎么动态，它还是有一个大盘，还是有一个全貌的东西要控制得上，一个循序渐进的过程。但是，我们要知道第一步怎么迈，方向是什么，所以这就是一个统筹规划的过程。

第三、以生态保护为基础

第四、产业发展是驱动力

第五、以传统文化为内核

  希望塑造一个回归华北，或者北方的闽剧的居住方式，最终形成地缘文化，我们叫做乡村社会共同体，这是对传统文化的尊重和回归。

第六、以现代生活为目标

从品质上来讲，配套的公共服务设施，医疗卫生，社会交往，通讯、市政等基础设施的提升等等来达到现代社会的生活品质。

第七、以乡村味道为魅力

最核心的要求就是叫原址翻建原肌理不变。每家每户的宅基地都不能变，微调一下可以，但是这种微调如果影响到邻里关系了，你得去商量。我们要高品质的生活，要改善基础设施，肯定会有矛盾的地方，免不了有许多争议，但是我们坚持做到完全的公众参与，规划反复修改协调。

第八、以专业技术为支撑

从建委到各级政府，到企业，跟我们设计方，我们希望做出来这个东西，它还是能够一定程度上代表。

第九、以法律为保障

第十、以规模推广为试点

推广什么，试点什么？试点的不是那个房子长成什么样，我这个村子里的房子也是这样的。试点就是这个过程的模式和思路，思维方式的改变，这才有它借鉴和推广的意义。在通过寻找更适合的生产方式，更适合的生活方式。然后找到一个政府跟村民达成共识，真正把力量合在一起解决农村问题的方式，这就是解决模式。

费老在他晚年提出来中国人的文化自觉，农村问题，只要社会各界提高关注，每个人多干一点点，多做一点点，就能够更好的去推动解决中国城乡二元的问题。

朱道林：农村土地改革步步惊心

朱道林教授认为，从中央的改革来看，大的方面分两块：

第一、三权分离。也就是农村土地的所有权、承包权、经营权的分离。但是从目前的情况来看，之所以分离主要想强化经营权的功能，希望经营权能够去抵押贷款，但是如果脱离了农民对于农地的处置权和收益权，效果就会大打折扣。

第二、农村集体建设土地改革。目前处于试点阶段，为什么是试点？说明中央在这个问题上没有考虑好，又或者是意见、分歧太大。所以，中央从比较慎重的角度考虑才试点，而且是有期限的试点，到2017年年底。也就是在三年试点的时间内怎么找补，所以真正值得考虑的是这一块。对于农村集体经营性建设用地实行同等入市，同权同价，非常明确了；那么对于宅基地呢？下一步应该怎么走，还有待观察，这关系到小产权房是否合法等问题。

最后，在城镇化达到一定程度以后，留在农村这一部分人我们怎么样才能够解决他们的生存环境，居住条件，基础设施等等，这是最大的意义。

吴克宁：完善农村集体经营性建设用地权能是治本之策

吴克宁教授认为，现代市场经济是统一开放、公平竞争的经济，要求各类要素平等交易，农村集体经营性建设用地作为重要的生产要素也不例外。长期以来，农村集体土地所有权与国有土地所有权地位不对等、集体建设用地产权不明晰、权能不完整、实现方式单一等问题已经成为统筹城乡发展的制度性障碍。法律规定，农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设，农村集体建设用地不能单独设立抵押。除农村集体和村民用于兴办乡镇企业、村民建设住宅和乡（镇）村公共设施和公益事业外，其他任何建设不能直接使用集体土地，都要通过征收程序将集体土地变为国有建设用地。法律限制过多，导致农村集体建设用地财产权利实现渠道受阻，制约了农村集体建设用地市场建设，农民土地权益受到损害。多年来，一些地方积极开展集体建设用地和宅基地改革探索，取得了重要进展，广东、安徽、湖北等省先后出台了全省性的规范集体建设用地流转的规定，为完善农村集体建设用地权能奠定了实践基础。

经营性要流转入市，走的是城乡建设用地增减挂钩，就是把农村的建设用地挪到城里去。重庆、成都和其他各省除了新疆、西藏都是这么做的。利用城乡建设用地增减挂钩政策实现城乡统筹，这个政策实际上是在成渝综合改革示范区真正的用了，并且构建了城乡统一的，不只是建设用地市场，还有农村的产权要素，包括林权，知识产权，承包全都在，每个县成立一个城乡统筹局，这才是全面的城乡统筹。

陈民：为资本进入农地流转做更充分的准备

陈民认为，新农村建设或者农村改造的前提 ，是吸引更多的额资本介入，没有资本投入，改造实际上是一个慢热的状态，或者是一个内循环的状态，缺乏对外的交流。从以往运作的情况来看，农地的确权集中在村集体和村民层面，虽然看似保护了村集体和农民的利益，但是对于资本的介入制造了障碍。因为这些资本原都是在城市建设管理体制下做事，面对的都是地方政府或机构，如果将来要面对村集体或农户，问题就会比较多。

从未来农地改革的方向来看，应该是集体土地所有权、承包权、经营权三权分离，三权逐渐分离为资本的进入创造了条件。拿商品房来类比，户主享有房屋的所有权，但是土地的所有权是属于国家的，从发证，确权、登记、交易、金融属性、财产属性，各种各样跟我们相关的权利的属性都是房子上，跟土地基本关联性不大了。但是，这并不影响我们拿房屋进行交易和抵押融资。所以，强化经营权，从另外一个意义上来说就是把所有权虚化了，从真正经营角度上，承包权也可以虚化。这种做法为农村生产要素的流转提供了条件，其实就是对社会资本进入的一个鼓励。社会资本既包括企业，也包括村集体，也包括农民，甚至是城里人。

以上由荣邦瑞明城市中国研究院根据沙龙活动现场音像记录整理，尚未与参会者逐一沟通确认，如各界专家及读者对内容有疑议，请联系我们：ccs@rbrmcn.com