近年来随着我国经济发展的需要，产业园区逐渐被各级政府所重视。它在区域经济与产业经济之间形成了一个产业联动的桥梁，承载着区域产业的系统组合与补充，以及主导产业的合理链接与配套等功能作用。当前，我国各类产业园区发展态势良好，产业园区经济发展日趋完善日渐成熟，已形成了产业园区建设与发展特有的运营模式。产业园区经济对我们国家是什么样的作用？在产业园区的建设过程中，我们有哪些新的模式可以借鉴？

郭莹辉：产业园区的创新和运营

张铁义：产业园区如何带动农民就业

李伟：PPP将助推产业园区真正落地

刘域：产业园区运营的关键点

马冀：滕州市高铁新区的方向是打造成产城融合的生态新城

李国平：产业发展未来如何细分区域级别

刘堪：中小城市的产业园区建设

周小瑛：以产城融合模式打造数字生态城

郭莹辉：产业园区的创新和运营

一、产业园区面临的挑战和机遇

2010年以来，产城一体化这一新的城市运营方式使政府对产业地产的热情逐渐高涨。在新型城镇化过程中，无论是城市新区的扩张，还是老的产业城区焕发新的活力都需要产业的再整合和再转移，尤其是技术的提升，形成了产业结构升级和转换。这为产业地产商，尤其是园区运营商提供了较好的机遇。

从园区地产的角度来看，产业地产可分为两类产业：消费型的产业地产和制造业的产业地产。产业地产是从房地产向产业的延伸，用地产的规律来支持产业的组织和产业的发展，开发商在其中获得运营收益，房地产对产业园区和产业发展有重要的意义。基于制造业领域的2.0、2.5产业，如果做产业地产产业园区的话，产业地产商和政府会形成高度的共识。无论是在区域规划和园区发展的定位，还是在政府给予的土地价格优惠，甚至是入园企业在资源要素的保障及政府的导入方面，政府和地产商在宏观方向上是一致的，所以地产商能获得很多政府给予的政策优惠。政府会扶持对城市有贡献的产业园区，消费型房地产，如体育、商贸和文化，实际上政府是通过杠杆原理来促进这些产业本身的发展。其对政府的GDP的贡献不大，政府看不到收益，就不会有工业型房地产有那么多的政策支持和优惠。因为政府认为工业2.0加2.5产业的产业园区会产生重资产和重的税收，对GDP有很大的贡献，所以这方面可能成功的概率会更大。产业园区面临的挑战主要有以下几方面：

挑战一、产业园区的盈利模式尚不清晰

许多产业地产商在产业园区和产业地产的很多环节都有深度介入，但是盈利现状好的还是很少见的。简单的某一个产业的构建，加上纯住宅地产的物业运营的模式是美好的愿望，但随着宏观经济和房地产的不景气，产业地产面临的现状实际上非常地煎熬。房地产的收益有两个方面，一个是基于不动产经营的收益，就是常规的园区基础设施再加物业开发运营；二是动产的经营，就是入住园区的客户，对其进行天使、VC、并购各种各样的投资费用，让企业和园区从土地到房屋上赚一道钱，同时把客户的资源再进行深加工，就是股权的增值和盈利。这一方面才是园区真正的盈利模式，不能总是基于不动产，地产属性太强盈利也会受到很大的挑战。

挑战二、政策层面的改革和创新

2014年10月份是产业地产的分水岭，最大的改革就是政府发布的62号文件。但是无论是哪个方向，实际上产业地产的根本盈利模式目前来看还是基于土地和房屋的运营，从政府招商引资需要以土地为基础，所以许多的市场化地产运营商和政府普遍存在的沟通关系，但是62号文件恰恰是基于地方政府的痛点。园区运营商只从房屋的出租和运营不足以满足回报，在园区的特殊空间里，与土地属性是关联的，比如说工业用地可以分割成整栋或者分小面积还可以销售，也可以出租，但是如果这个园区是科技园区，它的土地性质是教育科研用地的化，是不允许随意转让和销售的，有些地方需要经过真正的严格准入，通过层层审批才可以进行一般的房屋交易，一手房交易或者预售，有些地方更甚，即使认定了，变成二手房交易也多了很多的税收。所以在政策层面，产业地产在土地的供应层面上，在房地产开发环境的融资上，包括税收上，还有其他的很多领域，迫切需要国家向扶持高精尖产业一样来扶持平台的运营商。

挑战三、园区运营的压力增大

运营压力首先来自于园区本身这二十多年发展的供需不平衡，不仅是住宅地产供大于求，可能未来三、五年会出现断崖式的萎缩，而且，园区以政府为核心运营，逐步市场化后，园区实际上供应量也非常大。其中最大的问题是产业的转移已经无地可转了，从北京等一线城市到二线、三线城市，这样的分布令产业转移越来越困难。第二是招商手段的同质化。对于现在园区运营商而言，即使政府给予再优惠的土地条件那只是一种远期的基于客户的收益，如果招不到商，即使远期的收益再大，实际上开发商的风险也会越来越高，招商正在越来越困难。

挑战四、开发运营的核心人才越来越匮乏

园区具有产业组织的属性，所以在产业加地产的共同作用下，一个开发商对自己的团队人才需求是非常复合的。从产业定位、园区的规划再到单栋建筑的非标准设计，园区的招商以及落地以后进行管理和服务，与政府的对接，整个客户的外宣和推广，这样一个非常长的交易环节与短流程的住宅地产相比要复杂的多，需要真正懂每一个环节高端的人才来构成一个园区运营商的黄金团队，所以进入这个行业最大的门槛就是团队的匮乏。

园区地产运作的机遇主要有：

一、新型城镇化。所谓新型城镇化，就一定有产业和城市共同形成的新型城镇化的过程，也是高度的环境和生态智慧融为一体的城市，新型城镇化进行下，园区本身的自我进化、自我升级过程也会由传统的产业功能区升级为功能型融合的现代园区，更会结合生态型城市和智慧城市的融合成为城市的新区域。所以，园区本身的进化过程就是新型城镇化的一个主导渠道。

二、在北京的角度来看，京津冀一体化。今年是经济一体化详细规划出台，而且很多转移的目标要开始着力的一年。在京津冀三地政府前期的密切协调之下，今年会有真正的产业转移的举措，所以对于园区运营商，舍近而求远是不明智的，最好就是把握住在河北、天津地区尽快布局，现在的机会是一种历史性的机会，错过了可能就不会再有了。

三、国家级新区的出现。现在国家级新区已经有十一个了，大连的西咸新区、锦州普兰店新区，这些国家级新区很多是区中区、园中园，园区运营商可以在当中规划自己的机会。

四、创新驱动战略和万众创新的国策。今年两会工作报告提出的大众创业、万众创新是一种历史机遇，通过发动全民创业、创新来弥补大机构创新的不足，更多是激活民间的激情和活力。园区运营商可以基于不同的情况作不同的选择，大的可以做几千亩的产业园区，小的可以做几百亩的产业载体运营。

二、产业园区的创新运营

不管是科技园区、物流园区，还是文化园区，只要基于空间形态构成产业集聚，就能构成一个城市功能的新区。

在规划上，不能以符合城市的需求来规划城市。如住宅的配套上缺失、城市的社会事业，城市的公用事业，水、电、气热末端的配套功能，和产业本身会出现错位和不完整，需要不断地修改这些基础设施。其次，在产业园形成的过程中，规划不断地变化，导致产业园的建设、运营思路也不断变化。如果原定运营思路的各个环节随意改变产业的功能定位，对于后期的园区的运营商的服务没法聚焦。第三，管委会和园区运营商关注的是房屋与客户之间的一一对应关系，孵化器、加速器或者产业转换基地的招商过程，实际上这个过程就变成了一种交易行为，而企业在里面孤立的是一个小部分，而后期企业的自我生长靠园区有限的环境里面，生存的概率和成长的状态是很受置疑的。

过去城市园区的整体规划，在专业化园区坚持的过程中，还有在园区的招商和服务中都有一些不太尽如人意的地方。如果从一个产业园区的企业聚集，而不是简单地物理的堆砌构成一种产业生态的话，政府如何去思考园区的规划和策划？按照园区基于产业生态的构建来激活园区的未来，把土地资源、产业资源、商业资源、政策资源怎么更好地服务于或者构建于基于企业聚集的一个产业生态，让在这里面所有存在的企业都能够横向地进行交互作用，相互成为生态关系，成为客户关系。

产业既然确定了，需要哪些企业形成企业聚集？这些企业聚集如果作为软件当中的嵌入式软件或者延伸到做其他的控制程序的软件，把这里面的龙头企业、成长中的企业或者刚创立的企业等大中小企业会形成一个什么样的组合？这个问题清楚了以后，其实产品就清楚了。

要推动这些企业的生存与发展，需要构建这些企业所需要的金融的支持，这个金融的支持不是简单的银行、信托，是天使投资，A轮、B轮、C轮，接下来就是VC、PE。天使投资、VC资金、PE资金，包括园区本身构建过程中也需要大的金融比如说PPP、公私合营，园区里面的水、电、气、热，在几十平方里面也可以把它宏观地提升为特区项目运作，这是金融支持。

人才保障是政府和各运营商想办法要替客户解决的。按照客户的标准先招再培训，当客户看到是自己想要的熟练工种的时候，才会租住入园，这是简单的人才保障。有条件的地方还应该建立专门的人才大学，互联网学院、软件学院等等，这是从人才的培训到人才大学的保障。

解决发展就需要创业驱动，创业驱动是园区发展的中枢，换句话说也是招商的变相渠道和方法。试想在这个项目里面拿出三、两千平米，办一个创业的创新学院，作为创新创业大赛营，这样会吸附周很多企业，同样又有资本跟进，这样就很容易升化和升级。

基于这个园区的产业，配备国家级的创新论坛，把政、产、学研商很多资源在这里结合，会有很多创业和创新的想法在这产生，变成现实生产力，这是创新策源的一种要素。如果某一个城市管委会或者区政府招来园区开发商，同时招来这些企业落户的时候，希望当地政府能够在本市当中的很多业务上向园区企业开放，比如软件园，软件园当中有很多很多基于各种各样的互联网、IT、IC技术，它本身就是做生意的，千里迢迢从北京去其他地方，到这入园区不就是做生意吗，但是生意在刚开始的时候，本市政府能过通过政策上招标购买服务对这些入园企业优先开发，这样非常利于园区聚集的速度。同时，有些地方政府特别不注重宣传，市场扶持包括业务的给予包括市场营销的互动都很重要。

最后一个就是技术平台。因为很多产业都需要园区本身的技术平台，这种技术平台的搭建对于客户来说是非常重要的，还有产业服务平台的综合。如果构建一个园区，先不说怎样从地产赚钱，先想一想怎么能够帮政府更加有效地整合一个产业从无到有的生态环境，把产业生态环境当中的人、财、物、产、供销企业与产业生产与保障外部和内部的关系搞清楚，真正能形成一个物理空间上看得见、企业能够摸得着的服务，这样的产业园才真正具有竞争力和生命力。

园区未来的趋势就是，产业园区的投资主体越来越多元化，这当中组主要的多元化来自于现在住宅地产商进入园区的趋势越来越凶猛，第二趋势就是由园到城，产城融合确实是大势所趋。第三就是产业定位的精准化和产业化是未来园区最核心的竞争力，大杂院式的园区经营起来困难很大。第四就是智慧与生态成为园区的新标准和新亮点，主要是政府和客户都希望园区越来越融入城市。第五就是园区平台化的规律越来越明显。

三、产业新城的开发与运营体系的设计

过去产业新城城市发展由母城的行政功能、商务功能最后到产业功能，都由母城演化出来，城市的扩张自然而然会变成新区域和新城，母子新城市之间的城市定位和城市功能必然发生演化，所以产业新区包括围绕母城新城了很多产业功能区，而这些产业功能区又经过演化变成了新型的卫星城，实际上卫星城是从产业园区应运而生的，所以这城市的构建和以前是不一样的，所以新型城市化需要研究产业新区和城市新区有什么样的产业、商务、智慧人口载荷等很多标准。

城市从开发商、运营商跟政府合作，受政府之托建一个新型城市交付给政府，应该从哪几个维度去构架，从哪几个维度与政府谈判并签订合同？基于一个城市的委托运营合同非常复杂，首先就是产业链生态体系，园区就像一棵树，长出来就是产业积聚的功能和城市的功能，这两个不同的象限和维度是有不同的要求的。比如说在产业发展，任何一个功能都离不开2.0，所以这个先进制造业是很多城市选择的方向，可能会带来新的技术，产业的基数很大。房地产、社会事业、城市商业等都是不同的产业生态，是需要政府考虑清楚市场需要的产业逻辑。

第二个问题就是城市的规划体系，土地的利用规划和建设规划，规划交通、绿色、智慧等。

第三、运营商和政府之间的政企合作体系，要分清理责、权、利。责任就是提供产业型城市的规划，投融资、建造过程的控制还有招商运营，还有获得的效益，这些问题是政府委托给开发商，但是政府会支付对价，都需要用合同关系，可以把它理解为PPP模式。

第四、园区的城市运营商怎么对这里面的经营活动进行有序的控制和组织。产业金融中间都是进入工具，大企业用的是产业资金，国家的几百亿产业资金给它用，有可能风险投资基金几百万几千万给一个成长性的小企业去用，这里面园区运营深帮助客户盖了很多出租型的物业，要持有这些物业本身就需要信托投资基金信托资本的长线资金，以及各种投资公司为产业需求方做好金融服务。

第五、项目的招商体系，这当中的城市运营招商是运营商的最大挑战。招商的内容十分庞大，即需要商业类、居住类的投资人买地造房，也需要社会事业里的运营商，比如说医院运营商、学校运营商和体育设施运营商等等，还有公共事业类的，比如说水、热水集团等等，最重要的还有产业投资人，需要地需要房做产业。按照预先策划，通过这些工业地产、商业地产、住宅地产和社会事业配套地产，从土地到不动产到产业领域的固定资产投资，最后到整个的运营和服务形成，统筹整个招商环节当中的资源配置，将政府的总体政策分解成若干小政策，刺激和促进招商的客群在当中有序地进行配置和开发活动，而不是像过去的政府规划好了像切豆腐块一样，过程中很少通过利益驱动和控制，这就是过程控制的失灵。招商过程实际上也是控制城市形成的速率的重要环节。

第六、建设控制体系，这个城市除了土地和各种各样的产业对接以外，在建设控制里面我们有很多规划内容需要政府公共管理来实现。这当中有两个方面，一个是绿色的问题，生态、节能减排；另外一个是智慧的问题，智慧园区、智慧城市、智慧社区、智慧楼宇，智慧楼宇跟政府没多大关系。通过建设控制建立分类的导责，限定的每天每年的谈排放量，热耗值，排污指标，并进行能源审计，通过不同的过程来控制我们真正的标准和品质。

第七是运营和服务体系，开发商管好自身的事情，组织好物业、智慧和社区的服务，政府复杂马路上的事情、警察的事情和街道办的事情。双方共同形成新型的管委会，管委会可能是合作建立的，不是像现在看到的很多的高新区的管委会是纯政府的机构，这是通过运营商和政府合作的管委会，形成的公共事务，它的支出、预算和指法怎么做，非公共事务法开发商怎么做要有级别。对各项目的投资运营和运营周期，区内总产值与财政收入上，各产业层次及人口总量上，基于对这些定量的科学分析构建一个未来城市的运营。 

张铁义：产业园区要带动农民就业

我考虑问题都是站在农民的立场上，最难的问题我认为是人的问题，如何把老百姓教育好，这些年我也天天在做这些工作，对于一个产业园区发展来讲，当地的老百姓也需要照顾和考虑，因为毕竟是属于这个产业，为当地谋福利的，如果不照顾他们的利益，产业发展就是处于一个无根发展的状态。

过去我是做金融服务的，政府招商不养商，把投资人招到铁岭来了不提供服务。我们公司做的就是企业带领着18000名农民共同组建一个公司，政府监督。我们向政府汇报工作，把关我们的工作触犯不触犯法律，影响不影响国家大的方向，只要不影响我们就往前走，近几年走得也还可以，具体的细节我就不细说了。

李伟：PPP将助推产业园区真正落地

郭总站在企业发展和产业发展的角度提出了一些困惑和挑战，从这些挑战出发构建了一个如何把园区地产和园区经济真正做起来的生态体系。随着新型城镇化的提出，产业和城市将越来越不分家。

但是其中也存在一些问题，在政府与投资人的合作过程中，政府与企业看待问题的角度不同。投资人提出的方案，政府有的时候并不认可，根源在于政府和投资人算的不是同一笔账。政府总在思考投资人提出的这套体系中是否有问题，或是陷阱。所以由于面向客户的不同，经常需要变换角色，有的时候站在投资人一方，有的时候站在政府一方。产业新城既有产业又有城市的功能，需要拿出整套计算方法进行合作、沟通和对接。在这个过程中虽然说郭总的一套东西很好，但是根据目前我们对促成政企合作的经验的来看，能够接受郭总理念的政府其实不是很多，这是第一个点。

其次，即使政府接受你的想法，在整体的发展角度的达成一致，但是一旦分解到建设、规划、财政、园林等不同的方面就会产生很多的问题，在执行方面就会出现很多的不理解。在运营阶段出现的问题会更多，郭总目前是处于前期阶段，真正运营的时候，政府方面体系的不成熟会使得这个美好的体系受到很多制约。

从投资人的角度来说，想作为综合发展新城产业新城的城市运营商，其实并不是一件简单的事情，真正能够做好的并不多，这也是属于产业新城发展第二个层面当中比较大的障碍。我们过去服务过的一些大型企业也在试图做一个产业新城，我给他们建议就是跟其他企业联系起来做，优势互补会更好。但是很多企业自己还在尝试，或者还在招商过程中自己做探索。

第三，盈利模式不清晰。过去发展比较好的上市公司其实更多是靠土地一级开发产生的增值收益来支持产业园区的发展，但是这种模式在新的常态下遇到了很多的困难，比如三、四线城市的土地在企业需要钱的时候可能不值钱了，盈利模式的问题没有得到很好的解决。这些年的地产走的是买卖模式，造房子简单地生产加工这样的模式，未来从产业运营的角度来说确实是这种模式。此外，还有很多产权制度和金融制度等相关的制度是不完善的。所以从我的角度理解就是，一个区域产城的融合发展真正的成熟确实需要站在政府的角度探索真正的支持政策。虽然说62号文不允许返还等政策，但是实际上可以变通地来做很多的东西和解决各种各样的问题。郭总的体系是从企业角度上发出的，从政企合作角度看，这是给政府出的课题，需要真正用政府的语言和流程转变成政府所能接受和操作的东西。我觉得这还是一个任重而道远的事情，前途漫漫。

刘域：产业园区运营的关键点

真正思考国家的产业，在这一拨的发展过程中都有绕不过去的问题，我想边请教边交流，因为我相信这些问题是共同的问题。

第一个问题是，产业园是一个市场化很强的事情，它很难做计划经济式的大规划，因为实际上我回国这十年编制了很多大规划，百分之八九十就是卖地和做房地产的作用。所以产业园和市场的主体性，和市场去推动产业园区升级到底是什么样的关系？产业园是随着市场的波及去变动，是随着城市群的规律，从中部沿海到东西部；还是说我们在北京有一个中关村，我们计划开发哪就在哪复制中关村。实际上市场到底是指主体的还是其他，一直想不清楚。

其二就是郭总的PPT内容是在为国家想，为政府想，是站在很高的高度去规划顶层设计，这里就会出现两个问题，我们企业到底是要做产业的平台还是去做产业，可能操作的方式也会很不一样，通过产业的平台就可以慢慢从政府那拿到很多的权限，同时和政府共同设计盈利模式去面对产业。如果我们是做产业，我背后有很多产业和政府谈的话，可能面对的更多的是产业导入来以后代表企业做什么，这是一个平台还是企业主体，实践的过程中是有盈利模式的探索的，比如说现在北科建在哪一块实现了一个非常好的盈利模式，盈利模式不在于规模大小，可能就是一个小镇，这种盈利模式和现在的组建新的团队组织构架、PPP、政府关系是什么样的关系，实际上我也是特别感兴趣的，因为我现在负责的文化、旅游的小镇实际上遇到了同样的问题，我们也在设计这个东西，所以想和郭总找个机会把我们的项目也想向前一步，尤其是PPP金融的问题和政府组织设计的问题。

最后一个就是，国外在这方面是怎么做的。我在日本待了八年，很少听到有政府主导的产业园，科学城前二十年就是鬼城，后来用了三十、四十年的时间培养起来，大部分产业园，比如说像东芝、三菱就是企业主导的，企业一走这个城就没了，国外的机制有没有哪些？所以也想请郭总说一说。

郭莹辉：这四、五年从无锡、嘉兴、青岛一口气做了千米级的科技新城和科技园区。刚才展示的是无锡的园区，软的孵化空间有一个形成过程。在嘉兴科技城是科技园加商务加孵化园再加住宅，这里面也是一个大的过程，它的模型比无锡多了一块住宅和商务，功能更加全。它还是一个重房地产属性比较强的，实际上没有达到过完全意义上的科技园的模式，现在分过是我第三个、第四个项目，逐步成长过程中的盈利模式非常清晰了，青岛是生物医药孵化器，这个国平总应该见过，现在是它的技术平台是一个阳光的工程。技术平台是看得见的，但是有孵化的机构。

刘域：成功的核心要素是什么？

郭莹辉：第一，我们北科建的一亩地有44万的科技研发载体，有住宅和商业，这是我三大样的产业定位，基于汽车电子、生物，因为四十多万产业装一个产业装不下，这里面有初创、孵化，有厂班一体化的，客户穷，两千平米四层，下面五米多层高的可以生产的，第三层办公的，第四层宿舍，纵向安排房子，一套房子两千平方米八百多万，这样的话创业的成本可以接受。第二，我这边有产权交易服务、金融VC服务和技术以及企业孵化的服务，我们现在成立了VC公司成立了孵化器运营机构，建设速度、产业规划园区总体规划加上载体和对外的服务，所以哪些工程到什么程度，产业到什么程度，政府按到点就会返。

马冀：滕州市高铁新区的方向是打造成产城融合的生态新城

今天参加这个活动非常高兴，以前是对政府招商办开发区等等，很多都是很传统的东西，今天听了郭总的主讲茅塞顿开，尤其是产业园区全方位多层次借助一个产业产城融合，这对我们当前从事新区建设的工作是一个思想上的开拓，看郭介绍产业布局的更多是关注产业的一、二线城市，滕州算是四线城市，企业在选择区域的时候会不会选择新型的有发展潜力的四线城市。我来自山东省滕州市高铁新区，我们的高铁新区是立足于北京到上海的京胡客运黄金专线，结合腾轴东站我们城市规划了一个67.15平方公里的新城，新城定位就是产城融合的生态新城。可用的建设用地大体在34平方公里左右，同时我们在这个区域规划了一个6平方公里的产业园，所以这一次来一是来学习，二是寻求合作，希望能够在滕州的平台上，因为滕州是京沪黄金线上的千中间点，滕州也是山东省人口较多的地方，所以也希望各位多去滕州走一走。

李国平：产业发展未来如何细分区域级别

首先李国平提出了一个产业地产方面的问题，“我现在做了很多新型城镇化项目，其核心就是产业，你建一个城为什么会成为空城，主要原因是没人，支柱不平衡，这是一个很重要的问题。新城镇化里面产业问题是所有城镇化成败的关键。新城镇化跟以前的城镇化最大的差别就是要成为一个活的城市。我以前在思源地产工作，做了很多与产业地产相关的工作。2002年的时候实创产业做的盈创动力就很赚钱，其模式是把厂房换个名字，搞成研发基地，结果很赚钱。当时专门帮园区做配套的企业自己都快活不下去了，小企业买不起，大企业就跟小企业说两千万卖给它吧，所以通常是不赚钱的。最后有一块地，企业说他们这次一定要赚钱，我们就帮其策划了一种新模式，核心很简单，就是把一个原来做工业用地的原料改成了商业研发办公用途，原来是做窝窝头的卖不出好价钱，后来我做面包就卖出去了，核心就是这么回事，三千块钱卖不出去的土地最后卖到八、九千块。

根据刚才郭总的讲法，我认为可能今天我们讲的要点是“去地产化”。它包含两个部分，一个是生产性的东西，一个是消费性的东西，其实就是生产服务业和生活服务业，生活服务业实际上是我们非常重要的一部分产值，我想我们应该重视这个关键问题。

我认为未来大都市圈里面周边的企业可能还要往2.0产业和3.0产业去靠，另外我觉得做领导也不要一下子要求太高，很多领导说我们一定要无污染，甚至要求一点污染都没有。这些产业本来极可能就是从东部发达地区分体系转移过来的，你可能也要做一些十几年前沿海发达地区做的事，如果你今天要从第一产业直接跳到第三产业，你没有学校没有人才只是盲目地追求一点污染都没有、完全高精尖的东西，这是不可能的。未来在中国产业发展还是要分区域分级别的，所以我觉得可能未来的产业还要往2.5产业或者3.0产业发展，这是大方向。

我们未来的园区运营商不只是一个地产商，产业地产上你可能赚不到钱了，但是在运营上你会有很多未来的思路和可创新的东西，从一次性的收费转到未来的复合性收费。

最后是人才的问题，这个问题我在全经联的大会上专门做过一个分析，本地农民虽然可以转化为工人，但是第三产业需要的是大学生、白领、甚至是硕士和博士，所以这种情况下要形成一个产业新城，对于远离城市的产业园，我们一定要在人才方面有配套政策，也就是说要明白白领、科技人才、IT人才、民工们到底在想什么，他们需要什么。所以我们一直建议企业要跟地方政府谈，保障房建设一定要跟产业结合在一起，企业来到这个地区不仅仅要享有退税免税的优惠政策，当地政府要让企业的员工拥有公寓，或者小两口的住宅，做好未来的居住环境配套，甚至经理老板的居住环境都给你打造好配套好。企业的人才在我这个区域工作五年我就可以让你获得这个房子的产权，你规避了大城市里年轻人觉得不安全的地方，年轻人就可以踏踏实实在你这好好工作了。员工五年之后拿到小房子，十年以后拿到大房子，他们会在这个地区拥有一个资产。这是你真正要理解的企业需要什么，人才需要什么。企业为什么不来这个地区安家？主要原因是它的人才不来，所以你要追根溯源想到他们的人才。

刘勘：中小城市的产业园区建设

这几年我主要工作是评价中国百强县。面对的是中小城市，但是中国的金融城镇化怎么搞，它一定离不开全国改革，全国的两千多个县级市，哪些有条件做新型城镇化的，包括郭总产业园区承接的中小城市，两千多个市是不可能的，有可能也就存在于一百多个全国百强县当中。我们的论坛一方面是园区的讨论，另外也是全国新型城镇化的沙龙。从新型城镇化的角度来讲，园区地产是其中的一个组成部分，最能带动一个城市发展的恰恰是园区地产。实际上我们确确实实以后还要开展这个活动，不管是文旅委还是金融委都请到城镇委来给大家分享一些新的内容，因为城镇需要的内容，包括文旅地产等等，可能有些东西想不明白，大家经常坐一起讨论，能够把咱们正在研究的东西及时反馈到一个城市建设当中去。

周小瑛：以产城融合模式打造数字生态城

习主席、李克强总理在前不久的两会中提到了两创，大众创新和万众创业，新型城镇化究竟怎么搞？我们在中山提出做一个产城融合。

现在围绕深圳、珠海这两个城市，它跟京津冀一体化一样也在做产业梯度转移的事情。目前深圳很多的厂开始逐渐往外扩，到中山去，因为中山是一个有山有水有湖有岛的城市，它的运输业非常发达，因为它有这么好的条件，我们就想在那里建一个以产城融合模式开发的新城。首先我们要解决产能往哪里走的问题，因为实体经济的发展是迫切需要解决的问题。第二是新兴产业的培育，从产业角度来说就是四个一批：消化一批、改造一批、淘汰一批、升级一批。我们的核心是和中山政府共同成立一个工作平台。我们的终极目标是要建一个中三角国际技术转移示范区，中三角的工业基础和经济条件基础是比较不错的，但是这些年它们面临急需关停的状况，政府迫切地需要解决当地一些企业原来核心产业的转型和升级问题。 我们现在跟中山政府联动建立了一个孵化器，这个孵化器是针对珠三角的核心产业：光、机、电一体化，也就是先进装备制造产业。先进装备制造业分为几个分支，其中智能制造产业也就是说我们说的工业4.0，智能机器这一块是重点。

第一，我们跟政府合作建设了一个平台，我们融合了国际国内资源，共同建立了一个核心产业孵化器。这个孵化器解决的是中山的智能制造装备产业在广东省或者全国乃至全球的产业核心定位在哪里的问题。也就是说我们把这个产业核心的全景图，它核心产业的上中下游专利布局和关键的核心技术，包含它的诉讼专利，中山的产业是否能形成聚焦和定点的问题都分析出来，实际上我们导出了这个产业它的技术发展路径在哪里的问题。

第二，我们通过技术导航的工作，实际上也给我们自己的企业指定了发展方向。在国内的区域里，哪些企业会到我这里来？实际上解决了招商的问题。

第三，它还指明了我们要为技术转移企业提供服务的方向。技术转移的企业不管是前期的天使投资VC或者PE也好，它们给了我们全程技术服务的平台，我们来做全程的服务。

实际上从大势来说，房地产商要创新和转型，我们领军的企业做产业地产的抓住了一个好的时代，用一种方式快速把产业园运营起来。第一现在政府很智慧了，第二，作为第二场房地产创新和改革，实际上我们现在要做的工作是，面对我真正要做产业园的事情，我要扎扎实实做实在的工作。我们跟中山市市委合作，包括芬兰、英国、瑞士、德国、法国，我们在这些地方准备建几个国家级的实验室，有了孵化器，有了实验室，我们的产业载体才能够真正地落地，所以政府说，你们这个住宅什么时候开发不重要，你给我把这些事干出来以后，我觉得就非常好，很吸引我了。

以上由荣邦瑞明城市中国研究院根据沙龙活动现场音像记录整理，尚未与参会者逐一沟通确认，如各界专家及读者对内容有疑议，请联系我们：ccs@rbrmcn.com